Новобудови Київщини: розпіарений житловий комплекс "Scandia" у Броварах

Проєкт ЖК

"Моя Київщина" продовжує аналіз новобудов столичного регіону, щоб уберегти людей від інвестування коштів у сумнівні проєкти. Сьогодні мова піде про розпіарений житловий комплекс "Scandia" у Броварах, за яким стоїть фінансист із орбіти Януковича Сергій Думчев. Про проблеми з будівництвом "скандинавського містечка" читайте в сьогоднішньому матеріалі

Як виглядає житловий комплекс?

На околиці міста Бровари триває будівництво не просто житлового комплексу "Scandia", а цілого мікрорайону. Згідно проєкту планується зведення 65 будинків висотою 7-8 поверхів. Загалом передбачається будівництво 10300 квартир, серед яких одно-, дво-, трикімнатні та дворівневі варіанти. Забудовник позиціонує житло у "Scandia" як сегмент комфорт-класу. Технологія будівництва монолітно-каркасна, стіни зводяться з керамоблоку, а для зовнішнього утеплення використовується мінеральна вата.

Загалом територію комплексу буде розбито на секції – Фінський, Датський, Норвезький, Шведський та Ірландський квартали. Окрім того, передбачається побудувати дві школи, п’ять дитсадочків, поліклініку, торговельний центр та чотири паркінги з накриттям. Зауважимо, що влітку 2016 року забудовник обіцяв реалізувати проєкт за 8-9 років, тобто завершити всі роботи до 2025 року. Проте станом на березень 2021 року здано в експлуатацію тільки будинки 27 та 28, тому про строки здачі інших об’єктів можна тільки здогадуватися.

Також біля будинків будуть розташовуватися дитячі майданчики, забудовник обіцяє зробити благоустрій озера, що знаходиться на території комплексу. Також на перших поверхах будинків будуть розміщуватися мінімаркети, кафе та інші магазини, що зробить життя в ЖК "Scandia" більш комфортним.

Карта ЖК "Scandia"

Квартири продаються із чорновою штукатуркою, вмонтованими вікнами та вхідними дверима. Висота від підлоги до стелі – 2,7 метра. Підземний паркінг не передбачається. Дістатися до Києва можна за 10-15 хвилин на власному авто, або близько 20-30 хвилин на громадському транспорті. Зупинка знаходиться за півтора кілометра від комплексу, але з часом цю проблему буде вирішено.

Які ціни на нерухомість?

Забудовник пропонує придбати житло за досить привабливими цінами, враховуючи близькість розташування до столиці. Однокімнатну квартиру можна придбати від 508 тис грн, вартість двокімнатної обійдеться від 863 тис грн, а трикімнатні наразі всі продані. Також є можливість купити дворівневу чи квартиру-студію, за які доведеться віддати від 679 та 508 тис грн відповідно.

Також забудовник регулярно пропонує різного роду акції на квартири. Наприклад зараз, при купівлі двокімнатної квартири площею 71-74 кв м, інвестор отримає комору в подарунок. Акція поширюється на будинок №7, здача якого запланована на 3 квартал 2021 року.

Реклама продажу ЖК у соцмережах

Хто будує ЖК "Scandia"?

За даними Bildcontrol.ua, замовником будівництва виступають ТОВ "Афродіта" (код ЄДРПОУ 30605281) та ТОВ "Житлово-сервісна компанія" (код ЄДРПОУ 33212404). Девелопером та інвестором будівництва є компанія "Гудфор-Лівінг" (код ЄДРПОУ 43463951), а генеральний підрядник – ТОВ "Євроконбуд". Цікаво, що раніше замовником будівництва виступала компанія ТОВ "Просперітас" (код ЄДРПОУ 39706861), співзасновником якої виступав Артем Дубнов. У минулому він стоматолог, а нині народний депутат від партії "Слуга народу" по 213 округу Києва. Зауважимо, що Дубнова пов’язували із київським забудовником Андрієм Вавришем, який є директором компанії SAGA Development. Зараз ТОВ "Просперітас" значиться серед бенефіціарів компаній, що отримали землю в оренду.

За даними Bildcontrol.ua, дві земельні ділянки загальною площею майже 80 га є комунальною власністю, та були передані в оренду ТОВ "Житлово-сервісна компанія" та ТОВ "Афродіта" у 2006 році. За даними відкритих джерел, номінальним власником цих компаній може бути Сергій Думчев – лідер політичної партії "Рух за реформи" та кандидат на посаду Київського міського голови у 2015 році. Зауважимо, що Думчева називають кумом колишнього генпрокурора Віталія Яреми. Саме останнього називають причетним до передачі в оренду майже 80 га землі у Броварах під забудову.

Сергій Думчев

Зараз обидві компанії зареєстровані по вулиці Лейпцизькій у Києві, хоча раніше – у Броварах. Вони мають ідентичний перелік бенефіціарів. Прямий вирішальний вплив на діяльність має такий собі Леонід Хоменко – із 2004 року працює генеральним директором Солом’янського ринку, а в 2015 році балотувався до Київської міськради від "Руху за реформи" Думчева. Більше того, Хоменко був членом наглядової ради банку "Преміум", головою якої був саме Сергій Думчев. Варто нагадати, що цю фінансову установу за часів Януковича називали банком-"конвертом", а в лютому 2016 року НБУ забрав банківську ліцензію.

Із Генпрокуратурою компанії, що орендують землю у Броварах, пов’язані не тільки через Ярему. У бенефіціарах значиться Компанія з управління активами (КУА) "Сучасні фінансові інструменти", яка згідно з інформацією видання "Наші Гроші" протягом тривалого часу належала Марині Ільченко, Іллі Рафаловському та Юрію Сахарову. Варто зазначити, що Рафаловський виявився зятем дуже цікавої постаті – Володимира Гузира. У липні 2014 року, разом із призначенням на посаду генерального прокурора Віталія Яреми, Гузир (експрацівник ГПУ, який на той час займався адвокатською діяльністю) несподівано повернувся в органи. Він отримав посаду першого заступника начальника Головного управління нагляду у кримінальному провадженні ГПУ. Додамо, що в 2016 році Рафальський вийшов із переліку засновників КУА "Сучасні фінансові інструменти".

Чи законно будують ЖК "Scandia"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, земля, на якій будують комплекс, передбачає можливість зведення багатоповерхівок. Наразі ні земельні ділянки, ні зведені об’єкти не перебувають під арештом. Компанії-замовники будівництва не мають податкового боргу перед місцевим та державним бюджетом. А згідно даних державного реєстру речових прав земельна ділянка та об’єкт будівництва не знаходяться у заставі у зв’язку з договором іпотеки.

Будівництво ЖК "Scandia" передбачено містобудівною документацією міста Бровари, а декларація про початок будівельних робіт та Дозвіл на будівельні роботи (клас наслідків СС3) зареєстровано в реєстрі ДАБІ. Ліцензія генпідрядника будівництва ТОВ "Євроконбуд" зареєстрована в реєстрі ДАБІ. Проте варто зауважити, що у відкритих джерелах немає інформації про погодження проєкту підключення до комунікацій, зокрема до електромережі, водопостачання, каналізації, зв’язку та газопостачання.

Проблеми комплексу

У мережі є повідомлення про те, що жителі комплексу в майбутньому можуть зіткнутися з проблемою підтоплення. Загалом територія ЖК знаходиться нижче відносно міста, тому дощові води стікали саме туди. У зв’язку з цим є імовірність виникнення так званого баражного ефекту. Тобто пальові поля під житловою забудовою можуть стати перепоною для відтоку води й тим самим спричинити підвищення її рівня, викликавши підтоплення інших районів міста.

Ще однією проблемою може стати водовідведення у каналізаційну мережу. Хоча забудовник обіцяв побудувати власні очисні споруди та каналізацію, а також організувати скид вод у річку Осинка поза територією села Княжичі, активісти не вірять у реалізацію задуманого.

Фахівці Bildcontrol.ua повідомили, що в серпні 2018 року заступник керівника Броварської місцевої прокуратури звернувся до Господарського суду Київської області з позовом про визнання незаконним та скасування рішення сесії Броварської міської ради від 26.01.2006 року, яким було передано в оренду ТОВ "Житлово-сервісна компанія" земельну ділянку площею 53 га, а також 0,5 га землі обмеженого використання на території II житлового району міста Бровари в районі вулиць Богунської та Маяковського.

Також прокурор вимагав визнати недійсним договір оренди землі від 22.06.2006, в редакції договору про внесення змін від 16.12.2009, укладеного між Броварською міською радою та ТОВ "Житлово-сервісна компанія", щодо земельної ділянки з припиненням зобов'язань за цим договором на майбутнє.

Господарський суд став на бік забудовника, тому рішення про передачу в оренду ділянки площею 53 га між Броварською міськрадою та ТОВ "Житлово-сервісна компанія" залишилося без змін. Проте судова тяганина на цьому не закінчилася: прокурори подали позов до Північного апеляційного господарського суду, який залишив рішення господарського суду Київської області від 10.01.2019 без змін.

Після цього прокуратура Київщини подала скаргу до Касаційного суду в складі Верховного Суду України. Колегія суддів прийняла рішення задовольнити скаргу частково, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 та рішення Господарського суду Київської області від 10.01.2019 у справі № 911/1927/18 скасувати. При цьому справу було направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Далі справу розглядали знову в Господарському суді Київської області, касаційну скаргу в Північному апеляційному господарському суді, проте рішення про передачу землі в оренду залишалося без змін. Зараз матеріали справи знову повернуто до Господарського суду Київщини. Зауважимо, що тривала судова тяганина не додає впевненості в тому, що договір оренди залишиться чинним.

Зараз важко сказати чому, але затримка здачі будинку 28 (вул Героїв Крут, 16) склала 17 місяців, а будинку 27 (вул Луценка, 27) – 20 місяців. При цьому забудовник обіцяє здати до кінця поточного року 3, 4 та 7 будинки, але це наразі виглядає досить ефемерно.

Як стати інвестором ЖК "Scandia"?

Забудовник пропонує укласти договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт у багатоквартирному житловому будинку зі вбудованими нежитловими приміщеннями. Така схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". При цьому залучення коштів таким способом врегульовано іншими нормативно-правовими актами України.

Але варто розуміти, що майнові права – це суб'єктивні права учасників правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, які виникають між цими учасниками у зв'язку з обміном і розподілом цього майна.

Якщо простіше, то це право вимагати у забудовника свої квадратні метри. Воно не є матеріальним правом і не зобов'язує забудовника добудувати об'єкт. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру.

У договорі, що пропонує підписати забудовник, прописані пункти про штрафні санкції за затримку здачі об’єкта в експлуатацію та вказані терміни повернення коштів інвестора, якщо останній ініціює розірвання договору. Купівля майнових прав не обкладається податками, не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Відгуки на "Forum.domik.ua"

Загалом користувачі сервісу залишили більше позитивних відгуків про ЖК, аніж негативних. Проте серед численних коментарів варто звернути увагу на те, що люди, котрі вже придбали квартири в даному комплексі, зауважили на ряд серйозних недоліків.

Насамперед неодноразово публікувалася інформація про підтоплення підвальних приміщень у будинках, високі тарифи на водопостачання та водовідведення, погане ставлення забудовника та управляючої компанії до жителів комплексу. Раніше спостерігалися постійні перебої з електропостачанням, проте, нібито, цю проблему вже вирішено. Ще один цікавий момент: у договорі нічого не згадано за домофони, хоча необхідні комунікації проведено. При цьому, коли жителі будинку вирішили встановити систему за власні кошти, представники управляючої компанії категорично заборонили це робити. Окрім того, частина користувачів форуму пишуть за низьку якість матеріалів, що використовуються для зведення будинків.

Окрім того, ізюминкою комплексу мали бути облагороджена паркова зона та озеро, проте зараз цього немає. На форумі пишуть, що роботи по облаштуванню зони відпочинку розпочнуться навесні 2021 року.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua, які розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри у 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.