Новобудови Київщини: "Атмосфера" у Вишневому від Карплюка

ЖК "Атмофера" у Вишневому

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Атмосфера" у Вишневому, який будує компанія "Molodist" Володимира Карплюка та Антона Мирончука

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс бізнес-класу "Атмосфера" розташований у місті Вишневе по вулиці Європейській. Загальна площа забудови становить 3 гектари, а комплекс складається з трьох 10-поверхових та двох 16-поверхових будинків (загальна кількість квартир – 280). Будинки в ЖК зводяться за технологією цегляної кладки на монолітно-збірних фундаментах. Стіни обіцяють утеплити пінопластом та мінеральною ватою, облицювати мінеральною штукатуркою. Квартири майбутнім власникам будуть запропоновані з чорновим оздобленням та енергозберігаючими вікнами, висота стель у житлових приміщеннях – 2,7 метра.

Одна з переваг купівлі квартири у цьому ЖК – індивідуальне опалення, натомість водопостачання передбачене централізоване. Також забудовник планує встановлення будинкових та квартирних лічильників води, електрики та газу. Вхідні двері в під’їзди будуть із магнітними замками, а приміщення загального користування оздоблені кахелем, декоративною штукатуркою та натяжною стелею з точковим освітленням.

Забудовник обіцяє, що на території комплексу буде все необхідне для комфортного та безпечного проживання майбутніх мешканців: супермаркети, салони краси, спортивний заклад, кафе, аптеки, банкомати, зоомагазин. Дуже перспективною є обіцянка забудовника створити сучасний Co-working, а для найменших мешканців комплексу збудувати власний дитячий садок на території – "Star Kids".

Інфраструктура та благоустрій

Відстань від ЖК до столиці становить 4 кілометри, а це означає, що всі можливості столичної інфраструктури знаходяться у безпосередній доступності. Неподалік комплексу є зупинка громадського транспорту.

Житловий комплекс буде закритого типу і матиме цілодобову охорону та шлагбаум. Авто можна буде залишати в сучасному багаторівневому паркінгу, що розрахований на 300 автомобілів. Територія комплексу матиме елементи фігурного мостіння з ландшафтним дизайном та фонтаном. Забудовник обіцяє облаштувати зони відпочинку, 4 дитячі майданчики та місця для вигулу собак.

Хто будує житловий комплекс?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовник будівництва – ТОВ Інвестиційна компанія "Атіка" (ЄДРПОУ 40827504), девелопер та інвестор – ТОВ Інвестиційна група "Molodist" (ЄДРПОУ 44112331), а генеральний підрядник та партнер проєкту – ТОВ "Орлан-інвест Груп" (ЄДРПОУ 38733894).

Засновники будівельної компанії ТОВ Інвестиційна група "Molodist" (бенефіціарні власники компанії – Антон Мирончук та Володимир Карплюк) викупили права на добудову двох житлових комплексів – ЖК "Олімп" в Ірпені та ЖК "Атмосфера" у Вишневому, спорудження яких розпочинало ТОВ "Орлан-інвест Груп". Відповідні угоди підписали засновник ТОВ "Орлан-інвест Груп" Антон Мирончук, директор ТОВ Інвестиційна група "Molodist" Володимир Співак, член правління ПрАТ "Олімп" Олександр Шубін та голова Інвестиційної ради Ірпеня Володимир Карплюк.

Як відомо, ексмер Ірпеня Карплюк залишив свою посаду в 2018 році, а в 2020 оголосив про повернення у великий бізнес. Тоді він заявив про створення товариства "Відважних", яке, за інформацією ЗМІ, у 2021 році на 9 місяців раніше заявленого терміну здало в експлуатацію ЖК "Central House" і на 11 місяців – ЖК "NOVATOR Ірпінь".

Що ж до Антона Мирончука, то він разом з Карплюком в рамках компанії "Molodist", окрім "Атмосфери" у Вишневому, завершує проекти в Ірпені – ЖК "Молодість", "Олімп", "Фаворит Premium", "Irpin City" та "Chehov Park Квартал".

Чи законно зводять ЖК "Атмосфера"?

Кадастровий номер ділянки, де ведеться будівництво – 3222410600:01:016:5003. Вона знаходиться в комунальній власності Вишневої міської ради. Орендар – комунальне підприємство "Управління капітального будівництва міста Вишневе". Згаданий вище замовник будівництва – ТОВ Інвестиційна компанія "Атіка" – взяло в суборенду землю під будівництво, а договір чинний до 5 квітня 2026 року (із правом пролонгації).

Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та експлуатації багатоквартирного житлового будинку, що відповідає проєкту ЖК та передбачає можливість зведення об'єкта, заявленого забудовником. Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно до Містобудівних умов та обмежень, передбачає можливість зведення комплексу. Максимально допустима висота будівель – 49,55 метра.

Згідно з даними офіційного сайту державної податкової служби, у замовника будівництва та забудовника немає податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

Повідомлення про початок будівельних робіт для СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.

Які ціни на квартири?

Зараз у ЖК "Атмосфера" інвестору пропонують придбати одно- та двокімнатні квартири. За даними сайту Domik.ua, однокімнатне помешкання площею 31-42 м2 коштуватиме від 695 тис грн (21850 грн/м2), за двокімнатну квартиру площею 51-61 м2 доведеться заплатити від 1,04 млн грн (20400  грн/м2). Забудовник пропонує своїм інвесторам можливість придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення терміну будівництва з першим внеском від 0% вартості житла.

Відгуки про комплекс

Громадська думка на форумі Domik.ua не ведеться. Забудовник активно інформує про новини та хід будівництва житлового комплексу в соціальних мережах на сторінках компанії в Facebook та Instagram. ЖК "Атмосфера" має власний сайт, де можна переглянути дані про проєкт та забудовника, зокрема інформацію про термін здачі комплексу в експлуатацію, дозвільну документацію та звіти ходу будівництва житлового комплексу. Обіцяний термін здачі  – 4 квартал 2022 року, а статус інших будинків – у проєкті.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Замовник пропонує майбутнім інвесторам придбати житло в новобудові, підписавши договір про спільну діяльність. Така схема не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність" як механізм, що допускає залучення коштів для будівництва житла. Натомість вона врегульована Цивільним кодексом України, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади спільних дій фізичних і юридичних осіб для досягнення спільної мети.

Згідно з Порядком державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Договір про спільну діяльність є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна.

Договір про спільну діяльність укладається з наступними учасниками: забудовником (компанія або фізична особа, які володіють дозвільною документацією на будівництво об'єкта), інвестором (покупець об'єкта в новобудові) та генеральним підрядником (компанія, яка безпосередньо виконує всі будівельні роботи).

Суть даної угоди полягає в тому, що сторони зобов'язуються діяти разом для досягнення спільної мети ─ спорудження будинку та введення його в експлуатацію. В якості внеску інвестор вносить грошові кошти. По досягненню спільної мети, кожному з інвесторів виділяється житло в розмірі, що передбачений договором, який укладається в письмовій формі (нотаріальне посвідчення договору не обов'язкове).

Процедура укладення договору включає кілька етапів. Спочатку укладається договір про спільну діяльність між забудовником і генеральним підрядником. Сюди також включається третя сторона, яку представляють майбутні інвестори. У контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю.

Але для того, щоб у кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформляють доручення. Без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю та управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості та права відносно новобудови. Така довіреність повинна бути нотаріально оформлена.

Наступний етап ─ укладання додаткових угод (протоколів приєднання) з інвесторами. У межах цих документів фізичні особи, які бажають придбати квартиру, приєднуються до числа учасників основного договору про спільну діяльність на правах третьої сторони. За додатковою угодою за вкладником закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує.

У числі обов'язків фізичної особи, яка бажає придбати квартиру ─ своєчасне фінансування будівництва об'єкта. На цьому внесок у загальну справу третьою стороною закінчується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами Цивільного кодексу України, побудований об'єкт нерухомості ─ спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміру його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлову площу на підставі акту розподілу.

При підписанні договору про спільну діяльність майбутнім інвесторам варто звернути увагу на наступні важливі пункти: мета спільної діяльності; точний розмір грошового внеску, порядок і термін його внесення; визначення осіб, які представлятимуть інвесторів; порядок розподілу житла після досягнення мети; порядок компенсації витрат і збитків у зв'язку із загальною діяльністю; відповідальність сторін і підстави розірвання договору.

Плюси такого договору:

• проста схема залучення грошей;
• для інвестора не виникає необхідності сплати податків під час підписання договору.

Основні ризики:

• у разі несумлінності забудовника можливий подвійний продаж квартир;
• забудовник може залучати грошові кошти до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутній контроль над грошовими потоками з боку держави;
• велика можливість нецільового використання коштів;
• сам договір не є правовстановлюючим документом, тому не дає право користування/розпорядження квартирою.

При підписанні договору про спільну діяльність майбутнім інвесторам варто звернути увагу на термін введення будинку в експлуатацію; термін та умови реєстрації за Інвестором права власності на квартиру; наявність дозвільної документації на будівництво; відсутність арештів, кримінальних справ, суперечок щодо будівництва; репутацію забудовника і досвід зведення таких об'єктів; повноваження осіб, які підписують Договір.

Оскільки перша реєстрація права власності при купівлі житла за договором про спільну діяльність відбувається безпосередньо за інвестором, тому ця схема не обкладається податками та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Проте інвестору потрібно буде сплатити адміністративний збір при реєстрації права власності; компенсувати послуги з виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується); компенсувати забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

У договорі інвестування ЖК "Атмосфера" немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію та не вказані терміни повернення коштів інвестора, якщо останній вирішить розірвати договір.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.