Новобудови Київщини: білоцерківський ЖК "Набережний" від бізнесмена Найвельта
Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує робити огляд новобудов столичного регіону, де звертає увагу потенційних інвесторів на різні схеми продажу житла, наявність документів та реальних забудовників. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Набережний" в місті Біла Церква, який отримав сертифікат готовності попри відсутність належних дозвільних документів
Як виглядає ЖК?
Житловий комплекс бізнес класу "Набережний" збудовано біля річки Рось по вулиці Запорізька, 17. Забудовник наголошує, що концепція ЖК – комплекс біля води, що робить місцезнаходження будинку більш привабливим. Комплекс являє собою один будинок 8-11 поверхів, де побудовано 167 квартир. Висота стель у приміщеннях становить 2,7 метра. Для більш комфортного проживання в ЖК передбачені комори та колясочні. На цокольному поверсі розташовані комерційні приміщення з висотою стель 3,2 метра.
При будівництві даного ЖК використано технологію цегляної кладки з використанням керамічної, силікатної цегли та залізобетонних панелей. Стіни утеплені пінопластом, фасади облицьовані фасадною цеглою. У помешканнях встановлені панорамні вікна та засклені лоджії. Опалення та водопостачання централізоване. Забудовником встановлені будинкові та квартирні лічильники води та електрики.
Інфраструктура та благоустрій
Район "Вокзальна" у місті Біла Церква, де зведено ЖК – це одна з найжвавіших частин міста, де добре розвинена соціальна інфраструктура: близько розташовані школи, садочки, дитячі майданчики, магазини, відділення банків, стадіони та зелені зони. Важливим пунктом є наявність достатньої кількості місць для паркування (наземний та підземний паркінги, гаражні бокси). Загалом передбачено 160 паркомісць, вартість яких вже включено в ціну житла.
Територія ЖК огороджена парканом, а забудовник обіцяє додатково підвищити охорону комплексу: обладнати відеоспостереження та встановити шлагбаум. У під’їздах встановлені домофони. Територія комплексу озеленена на 20%. Забудовник обіцяє інвесторам власний торговий центр, а також експлуатований дах у новобудові.
Хто будує житловий комплекс?
За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовник будівництва та генеральний підрядник – приватне підприємство "Еркер" (ЄДРПОУ 24881850). Девелопер та інвестор – ТОВ "Інфо Буд" (ЄДРПОУ 37517684).
Засновником приватного підприємства "Еркер", яке на даний момент перебуває в стані припинення, – є Найвельт Едуард Михайлович. Цікаво, що земельна ділянка площею 0,77 га, де зведено комплекс, ПП "Еркер" взяло в оренду у свого ж власника – Найвельта Едуарда Михайловича. Термін закінчення дії договору – 12 грудня 2022 року.
Едуард Найвельт – представник старої гвардії білоцерківських бізнесменів, напряму не пов’язаний з місцевими політичними елітами. Чоловік у 2012 році балотувався до Верховної Ради самовисуванцем по 90 виборчому округу, але громада його не підтримала. А вже 2015 року Найвельт хотів пройти Київської облради від партії "Наш край", але знову невдало.
Цільове призначення земельної ділянки під комплексом, за даними Публічної кадастрової карти (ПКК) України, або державного реєстру речових прав на земельну ділянку, до недавнього часу не передбачало можливості зведення ЖК. 27 травня 2021 року, вже на етапі завершення будівництва, Білоцерківською міськрадою прийнято рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки: якщо раніше на ній можна було побудувати торговельний об’єкт, то зараз вона передбачена "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури". Відповідно до Містобудівних умов та обмежень, функціональне призначення земельної ділянки – територія проєктної багатоквартирної житлової забудови.
Згідно з даними офіційного сайту державної податкової служби, станом на 26 серпня 2021 року замовник будівництва ПП "Еркер" має податковий борг перед державним бюджетом – 2562.36 тис. грн., та перед місцевим бюджетом – 545.73 тис. грн.
Повідомлення про початок будівельних робіт для СС1, дозвіл на будівництво СС2 та СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності.
Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків відносяться до об'єктів із середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.
Як замовник будівництва уник кримінальної відповідальності
У реєстрі судових рішень є інформація стосовно справи № 32018110080000005. Суть справи: Едуард Найвельт на початку 2014 року, будучи засновником і фактичним керівником приватного підприємства "Еркер" (ЄДРПОУ 24881850), ухилявся від сплати податків до Державного бюджету України від продажу квартир.
Квартири, що юридично були власністю ПП "Еркер", Найвельт продавав самому собі та іншій підставній особі за заниженими цінами. Після оформлення права власності на квартири, чоловік продавав їх за ринковими цінами. За клопотанням адвоката, осіб звільнили від кримінальної відповідальності у зв'язку із закінченням строків давності.
Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua
Забудовник пропонує інвестору придбати житло через купівлю-продаж майнових прав. Така схема придбання квартир чітко законодавчо не врегульована. Даний вид договору не передбачений статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (далі ─ Закон).
Закон говорить, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування. Законодавство України не забороняє використовувати такий вид договорів. Згідно зі ст. 177 Цивільного кодексу України (ЦКУ), одним із об'єктів цивільних прав є майнові права.
Квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після його завершення стає окремим майном. До завершення будівництва нерухомого майна і прийняття його в експлуатацію, інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього. У це період особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (ст. 331 ЦКУ).
Інвестору важливо розуміти, що, в разі інвестування в новобудову за договором купівлі-продажу майнових прав, він придбав не квартиру, а право в майбутньому оформити певну квартиру на себе. Таку схему застосовують забудовники, оскільки об'єкт (квартира) фізично ще не існує. Покупець майнових прав, який зареєструє на себе право власності, буде першим власником квартири згідно з єдиним державним реєстром речових прав на нерухоме майно.
Сторонами договору виступають: продавець (особа, яка зобов'язується продати покупцеві майнові права на обрану покупцем квартиру) та покупець (особа, яка зобов'язується придбати майнові права на обрану ним квартиру).
Найчастіше договір купівлі-продажу майнових прав підписується із замовником будівництва. Можливі випадки, коли договір може підписуватися з підрядником будівництва, якому передали права на квартиру згідно з договором підряду або з будь-якою іншою юридичною особою-інвестором, який має право продавати майнові права на конкретну квартиру. Тому, перш ніж підписувати договір купівлі-продажу майнових прав, необхідно переконатися, що саме ця особа має право продавати права на обрану квартиру.
Суть договору полягає в тому, що продавець зобов'язується зафіксувати за покупцем майнові права на певну квартиру, яка буде побудована в певний термін. Після проведення повної оплати покупцем за договором і введення об'єкта в експлуатацію, продавець зобов'язується передати майнові права на квартиру за актом приймання-передачі.
При вивченні договору купівлі-продажу особливу увагу необхідно звернути на наступні пункти:
1. Предмет. У договорі має чітко зазначатися, що купуються майнові права на конкретну квартиру. Договором обов'язково повинні передбачатися конкретні характеристики такої квартири: будівельна адреса, номер будинку (черги), секції, поверх, будівельний номер квартири, кількість кімнат і орієнтовна площа.
2. Терміни. Сюди обов'язково потрібно включити термін введення об'єкта в експлуатацію, термін передачі забудовником документів для оформлення права власності, термін підписання акту приймання-передачі, термін повернення грошових коштів у разі розірвання договору, термін дії договору.
3. Ціна договору та порядок розрахунків. У разі, якщо оплата йде частинами, дуже важливо зафіксувати вартість квадратного метра і графік платежів. Якщо договором передбачена 100% -ва оплата, повинен бути зафіксований граничний її термін.
4. Гарантії та порядок повернення продавцем коштів за договором, у разі прострочення введення об'єкта в експлуатацію.
5. Умови переуступки прав вимог.
Договір купівлі-продажу майнових прав складається в письмовій формі та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Підписантом за договором від імені продавця може виступати директор на підставі статуту, або представник на підставі довіреності.
Договір купівлі-продажу майнових прав є підставою для отримання права власності на квартиру. Додатково до договору забудовник повинен передати вам пакет документів, необхідних для оформлення права власності на квартиру (додатки та додаткові угоди до договору, акт приймання-передачі квартири, довідка про 100%-ву оплату, технічний паспорт на квартиру, витяг з реєстру інвесторів і т.ін.).
Основні ризики такої схеми:
1. Існує ризик подвійного перепродажу майнових прав. Оскільки в Україні відсутній реєстр майнових прав на нерухоме майно, неможливо простежити кому забудовник продав права на певну квартиру.
2. Відсутність можливості контролювати підрядника будівництва і виконання ним зобов'язань щодо будівництва об'єкта.
3. Забудовник може використовувати отримані кошти не за цільовим призначенням, що може призвести до затяжного процесу зведення будинку (довгобуд).
4. Забудовник може залучати грошові кошти для будівництва, не маючи при цьому повного пакета дозвільної документації.
5. Оскільки угода відбувається без нотаріального оформлення, що дає можливість зменшити витрати на придбання квартири, то в даному випадку необхідно уважно вивчити історію компаній, які продають майнові права, а також ознайомитись із повноваженнями їх представників.
Серед переваг слід відзначити наступне:
1. Досить проста для розуміння схема інвестування.
2. Зниження податкового навантаження. Витрати зменшуються шляхом вилучення посвідчення договору у нотаріуса і оподаткування, яке могло виникнути в разі, якщо забудовник спочатку б оформив квартиру на себе.
3. Інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.
Купівля майнових прав не обкладається податками, не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.
У відкритих джерелах ми не виявили актуальний договір про інвестування, а забудовник не надав договір інвестора на запит фахівців Bildcontrol.ua. Отже, ми не маємо змоги проаналізувати умови договору.
Які ціни на квартири?
Будинки в житловому комплексі "Набережний" мають квартири різних планувань. Це одно-, дво- , та трикімнатні помешкання площею від 46 до 123 кв. м.
За даними сайту Bild.ua, станом на 23 вересня 2021 року, квадратний метр житла коштує 22000 гривень. За однокімнатну квартиру площею 46-47 кв.м. доведеться заплатити від 1,03 млн.грн., двокімнатна квартира площею 58-75 кв.м. коштуватиме від 1,28 млн.грн., трикімнатне помешкання площею 82-123 кв.м. обійдеться від 1, 82 млн.грн.
Забудовник не надав скан-копію або фотографію будівельного паспорта об'єкта, також зображення не доступні у відкритих джерелах. Інформації про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до мереж теж немає. Обговорення даної забудови на форумі Domik.ua не ведеться, а на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.
ЖК має власний сайт, але його наповненість мінімальна. Там немає інформації про забудовника, даних із веб-камер, не велась фотохронологія будівництва, відсутній опис ходу будівельних робіт.
Перша спроба забудовника отримати сертифікат про готовність на початку вересня 2021 року була невдалою. Причина відмови – "неподання документів, необхідних для прийняття рішень щодо видачі сертифіката". Але наприкінці вересня 2021 року ДАБІ видала сертифікат готовності цій новобудові: зазначено, що дата завершення будівництва – 12 липня 2021 року. Обіцяний термін здачі будинку в експлуатацію 1 квартал 2019 року, тож затримка здачі комплексу – 29 місяців.
Житловий комплекс "Набережний", за оцінкою фахівців Bildcontrol.ua, на етапі будівництва отримав індекс надійності 151 бал з 220 можливих, що вважається низькою оцінкою. Наразі комплекс введений в експлуатацію, проте достовірної інформації про технічні умови підключення до мереж відсутні.
Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.
Читати "Моя Київщина" у Facebook
