Новобудови Київщини: житловий комплекс "Соборний" у Фастові

ЖК "Соборний"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Раніше ми писали про ЖК "Family-2" у Гатному , а сьогодні мова піде про житловий комплекс "Соборний" у Фастові. Які умови пропонує забудовник потенційним інвесторам, які переваги та недоліки має ЖК та чи є ризики покупки квартири у "Соборному" читайте в матеріалі

Як виглядає ЖК "Соборний"?

В центральній частині міста Фастів на вулиці Соборна, 64 триває будівництво житлового комплексу "Соборний" економ-класу, який планують здати в експлуатацію у третьому кварталі цього року. Відомо, що проєктом передбачено зведення десятиповерхового багатоквартирного будинку із вбудованими нежитловими приміщеннями в цокольному поверсі. Зауважимо, що кількість поверхів зумовлена тим, що ЖК "Соборний" повинен з’явитися на одній із центральних вулиць міста. Відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки загальна площа будівництва, включаючи виступаючі частини та ганки, повинна скласти 881 метр квадратний, а максимально допустимий відсоток складає 40%.

Розташування житлового комплексу на карті

Спочатку багатоповерхівку планували збудувати з облицювальної цегли, що в теперішніх умовах дуже дорого та не зовсім енергоефективно. Тому забудовник вирішив, що "Соборний" буде цегляним, утеплений ззовні мінеральною ватою товщиною 10 см та поштукатурений. Для цього довелося вносити зміни у проєкт, що відповідно затримало будівництво ЖК. Також у квартирах планують встановити двоконтурні опалювальні прилади для опалення приміщення і підігріву води. Індивідуальна система опалення зробить мешканців абсолютно незалежними від міської тепломережі. Загалом проєктом передбачено будівництво 81 квартири, із яких потенційні інвестори ЖК "Соборний" можуть обрати зручний їм варіант житла. Приємним бонусом для майбутніх мешканців комплексу буде надзвичайний краєвид на річку Унава.

Інформація про продаж комерційної нерухомості

Які ціни на квартири?

Забудовник пропонує потенційним інвесторам придбати одну із 81 квартири житлового фонду "Соборного". Усі охочі стати мешканцями цього ЖК можуть вибирати серед одно- та двокімнатних квартир той варіант, який їм підходить найбільше за плануванням та ціною. Що цікаво, у 10 пункті документу про містобудівні умови та обмеження зазначено, що планується зведення 42 одно-, 26 дво-, двох три- та двох чотирикімнатних квартир загальною площею 3950,27 кв м та житловою площею 1985, 70 кв м. Однак, на офіційному сайті забудовника згадується про те, що в комплексі буде представлена 81 квартира, серед яких лише одно- та двокімнатні помешкання від 39 до 69 кв м. З їхнім плануванням усі охочі можуть ознайомитися за посиланням.

Отже, за даними сайту BILD.ua, ціна на однокімнатну квартиру, площею від 39,1 до 55, 7 кв м, в "Соборному" варіюється від 13350 до 13400 грн за один квадратний метр. За двокімнатну квартиру, площею від 64 до 69,5 кв м, потенційним інвесторам комплексу доведеться заплатити 13150 грн за квадратний метр. Ціни актуальні станом на 4 березня цього року. 

Квартира в "Соборному"

Хто будує ЖК у Фастові?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва цього житлового комплексу виступило ТОВ "БК Олімпік", яке є також девелопером та інвестором, а генеральним підрядником є ТОВ "Рембуд Теремки". Те, що замовником та девелопером будівництва виступає одне і те ж товариство  означає, що компанія невелика і фактично самостійно займається і продажами і організацією будівництва. Девелопер – компанія, що організовує процес і забезпечує фінансову та брендову підтримку, а замовник будівництва – фізична чи юридична особа, яка фігурує в документах та володіє землею на правах власності, оренди або суперфіцію. 

Варто зазначити, що будівництво комплексу на вулиці Соборна, 64 – перший проєкт ТОВ "БК Олімпік". Інших зданих в експлуатацію багатоквартирних будинків у компанії забудовника немає, що викликає недовіру в мешканців.

Думка користувачів мережі про ЖК

Власниками компанії-забудовника є Андрій Близнюк та Сергій Каличак. Незважаючи на те, що статутний капітал ТОВ складає лише 1000 грн, можна сказати, що "БК Олімпік" – підприємство широкого профілю, адже окрім будівництва ЖК, чим воно тільки не займається.

Інформація про власників ТОВ "БК Олімпік"

Зауважимо, що пан Андрій є керівником ще однієї компанії, яка займається зведенням житлових та нежитлових приміщень, – ТОВ "І.Б.С.-2007", що зареєстроване в Борисполі. Окрім цього, він є одним із засновників ще однієї будівельної компанії із капіталом 1000 грн – ТОВ "РБТ-ГРУП ЛТД". Також Андрій Близнюк є одним із власників охоронної компанії "АМАРОК БЕЗПЕКА" у Фастові.

Окрім цього, є інформація що людина з його ініціалами з 2009 року займала посаду генерального директора підприємства в Ростові-на-Дону, що в Росії. Однак наразі це ТОВ ліквідоване.

Фото з відкритих джерел

Чи законно будуть "Соборний"?

За офіційними даними, під будівництво багатоквартирного житлового будинку із вбудованими нежитловими приміщеннями відведено 4 га землі комунальної власності в історичній частині міста на вулиці Соборній. Зазначимо, що цільове та функціональне призначення цієї ділянки передбачає зведення будівельного об’єкта, заявленого ТОВ "БК Олімпік".

Також відомо, що замовник будівництва розпоряджається землею на підставі договору суборенди від 06.06.2018 р № 15-15-28 /4, термін дії якого закінчується в 2023 році. Зауважимо, що орендодавцем земельної ділянки є Фастівська міська рада, орендарем – "Фастівська Житлово-експлуатаційна контора", а суборендарем – ТОВ "БК Олімпік" в особі директора Андрія Близнюка.

Відповідно до договору суборенди нормативна грошова оцінка ділянки становить 1 924 082, 47 грн. За рік суборендар сплачує за користування землею 96 204,12 грн (8017,01 грн за місяць). Також варто сказати, що ділянка, на якій зводять будинок, та сам об’єкт не знаходяться під арештом. Окрім цього зауважимо, що в замовника будівництва немає податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Повідомлення про початок будівельних робіт, дозвіл на будівництво та ліцензія генпідрядника були зареєстровані в ДАБІ.

Хід будівництва станом на 1 березня цього року

Інфраструктура та благоустрій житлового комплексу

Доступ на територію ЖК – вільний, тут є наземна парковка для мешканців та гостей комплексу та один дитячий майданчик. Поруч із будівництвом знаходяться супермаркети "Еко-маркет", "Фуршет", "Сільпо", аптека, відділення "Нової Пошти", зупинки міського транспорту. За 10 хв від будинку знаходиться Міський парк відпочинку імені Юрія Гагаріна. За 5 хвилин ходьби від комплексу розташований ДЗН №6 "Казка", що особливо актуально для сімей з маленькими дітьми. За 10 хвилин ходьби від "Соборного" є навчально-виховний комплекс "Ліцей – Загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №2". Неподалік ЖК розташовані також Меморіальний комплекс воїнам-танкістам, Костел Воздвиження Святого Хреста, Вечірній ринок, Фастівська ЦРЛ, Фастівський державний краєзнавчий музей, Фастівський міський Палац культури тощо. Доїзд на автомобілі до станцій метро Теремки, Іподром чи Виставковий центр займе приблизно годину.

Як стати інвестором будівництва ЖК "Софія Київська" і чи варто це робити?

Схема придбання житла в новобудові цього ЖК здійснюється через деривативи та майнові права. Зауважимо, що такий метод купівлі квартири регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому. Зазначимо, що деривативи мають бути укладені в письмовій формі із зазначенням істотних умов (сторони контракту, базовий актив і його характеристики, терміни передачі, кількість базового активу, порядок оплати і відповідальність сторін).

Однак інвесторам ЖК "Соборний" слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день.

Грубо кажучи, майнові права – це право вимагати в забудовника свої квадратні метри. Воно не є матеріальним правом і не зобов'язує забудовника добудувати об'єкт. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупця – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

За даними Bildcontrol.ua, купівля майнових прав не обкладається податками, не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Зауважимо, що забудовник також пропонує придбати помешкання в "Соборному" на виплат, відтермінувавши оплату на період будівництва. Перший внесок становить 30% або 50% від вартості квартири за бажанням інвестора. Також відомо, що для укладання договору купівлі-продажу майнових прав потенційному інвестору знадобляться лише паспорт та ідентифікаційний код.

Важливо сказати, що у відкритих джерелах фахівці Bildcontrol.ua не виявили актуальний договір про інвестування. Ба більше, забудовник не надав його на відповідний запит. Отже, чи є у договорі інвестування статті про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію, які є показником відповідальності забудовника перед інвестором, наразі невідомо. Окрім цього, немає жодної інформації й про терміни повернення коштів покупця у разі розірвання договору, що дещо насторожує.

За даними Bildcontrol.ua, індекс надійності проєкту будівництва склав 180 балів із 220 можливих. Це досить непогана оцінка, однак варто пам’ятати, що навіть максимальний бал не є гарантією реалізації будівництва.

Фактично житловий комплекс ще не заселений (першу чергу в експлуатацію планують задати в 3 кварталі 2021 року), проте на форумах бачимо більше позитивних, ніж негативних умов. Серед основних переваг фастівчани називають чудовий краєвид на річку та наявність дитячого садочка поблизу. Однак, є й мінуси – у забудовника немає інших зданих об’єктів, будівництво довго було заморожене. За даними BILD.ua, проєктна документація будівництва ЖК була розроблена в 2017 році. Є інформація, що раніше будинок обіцяли здати в третьому кварталі 2018 року, але не продавши жодної квартири будівництво було заморожене на три роки.

Відеосюжет підготували журналісти каналу Fastiv.TV

Однак, як ми вже раніше зазначали, за словами представника компанії-забудовника зведення ЖК "Соборний" призупиняли через вимушені внесення корективів у проєкт. Так чи інакше, наразі квартири в житловому масиві продаються, а нова дата здачі – третій квартал 2021.

Варто зазначити, що довіра до ТОВ "БК Олімпік", статутний капітал якого аж цілих 1000 грн, відверто бажає кращого. Інвесторам будівництва варто пам’ятати, якщо виникнуть якість проблеми, добитися чогось в суді від такого підприємства буде вкрай важко. Окрім цього, ціна квадратного метра в цій новобудові немала, а репутація забудовника доволі сумнівна. Ба більше, ЖК "Соборний" – наразі єдиний комплекс у Фастові, який будується, та й до нього більше питань ніж відповідей. 

 Вигляд будівництва з висоти

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua, які розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри у 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.