Новобудови Київщини: житловий комплекс "Family-2" у Гатному

ЖК "Family-2"

Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичної області. Минулого разу ми розповіли про скандальний ЖК "Олімп" в Ірпені, а цього разу мова піде про житловий комплекс "Family-2" у селі Гатне Фастівського району. Які умови пропонує забудовник потенційним інвесторам, які переваги та недоліки має ЖК та чи є ризики покупки квартири у "Family-2", читайте у сьогоднішньому матеріалі

Як виглядає житловий масив?

У селі Гатне Фастівського району будується житловий комплекс "Family-2", який позиціонується у комфорт-сегменті. Що цікаво, точно визначити на якій із вулиць селища невдовзі має з’явитися новий ЖК нашій редакції не вдалося.

За інформацією на офіційному сайті забудовника вказано вулицю Тополева, у той же час в дозволі на будівництво, який зареєстрований на сайті ДАБІ, йдеться про вулицю Сімейну. Також вона вказана і в договорі інвестування. За даними GoogleMaps, житловий комплекс "Family-2" розташований на тому ж місці, що й "Family" – на вулиці Тополева, 2. Сайт Bild.ua пише про те, що комплекс будують на вулиці Родинна. 

За офіційними даними передбачено зведення 18 чотирьохповерхових новобудов європейського типу в форматі клубного будинку. Зауважимо, що будівництво здійснюється згідно з Міжнародними стандартами, із застосуванням сучасних технологій та екологічно чистих матеріалів. Усі будинки зводяться з керамічної цегли, стіни утеплені пінополістеролом, фасади оздоблені деревом та клінкерною цеглою.

Карта розташування майбутніх будинків комплексу 

Завдяки панорамним вікнам у квартирах завжди багато світла, а індивідуальна система опалення зробить мешканців абсолютно незалежними від міської тепломережі. Загалом проєктом передбачено будівництво 1800 квартир, із яких потенційні інвестори ЖК "Family-2" можуть обрати зручний їм варіант житла: дворівневі, одно-, дво-, та трикімнатні квартири.

Окрім цього, проєктом комплексу заплановано зведення комерційних приміщень на нижніх поверхах будинків, де розмістять різні сервіси, що дозволить отримувати всі необхідні послуги, не залишаючи території містечка. Також, незважаючи на низькоповерховість, у кожному будинку має бути ліфт. Зауважимо, що територія комплексу буде закритою та перебуватиме під цілодобовою охороною та відеоспостереженням. Для автомобілів потенційних інвесторів запроєктована наземна стоянка з можливістю підзарядки електрокарів. Також тут передбачені велопарковки та майданчики для дитячих ігор.

Вигляд будівництва з висоти

Наразі в ЖК "Family-2" будується лише 1 будинок (секції 1-8), його здача в експлуатацію запланована на третій квартал 2021 року. Будинок 2 (секції 9-16) – ще в проєкті, задати його планують того ж третього кварталу 2021 року. Будинки 3-18 також на стадії проєкту, однак точної дати їхнього введення в експлуатацію забудовник поки не називає.

Які ціни на квартири?

Забудовник пропонує потенційним інвесторам придбати одну із 1800 квартир житлового фонду "Family-2". Усі охочі стати мешканцями цього ЖК можуть вибирати серед одно-, дво- та трикімнатних, а також дворівневих квартир той варіант, який їм підходить найбільше за плануванням та ціною.

Ціна на однокімнатну квартиру, площею від 31 до 50 кв м, варіюється від 18200 грн до 25150 грн за квадратний метр, таку ж суму доведеться віддати, якщо ви плануєте покупку двокімнатної квартири, площею від 51 до 82 кв м. Один квадратний метр трикімнатної квартири, площею від 78 до 139 кв м, вартує 18200 грн. Таку ж суму забудовник просить за дворівневу квартиру, площею від 78 до 139 кв м.

Зауважимо, що в Будинку 1 (секції 1-8) можна придбати лише дворівневу, одно-, та двокімнатну квартиру, а в Будинку 2 (секції 9-16) дворівневих квартир проєктом не передбачено. Із плануванням усіх квартир різних площ можна ознайомитися на сайті житлового комплексу.

Хто будує ЖК в Гатному?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва цього житлового комплексу виступило ТОВ "Террам груп", девелопером та інвестором є СК ЖК Family, а генеральним підрядником – ТОВ "БУДСТАРК ПРОДАКТ". Що цікаво, замовнику будівництва ТОВ "Террам груп" та девелоперу й інвестору СК ЖК Family присвоєний один код ЄДРПОУ 38811579, це пояснюється тим, що девелопера просто не заявили, просуванням проєкту займається відділ продажів.

Кінцевими бенефеціарними власниками товариства "Террам груп" є Катерина Ачеповська, Лариса Хамчич та Олександр Пожарицький. Керівники компанії забудовника – не публічні особи, не виступають як експерти ринку, не коментують діяльність компанії та не ведуть сторінок у соцмережах. Проте в мережі даний житловий комплекс пов’язують із доларовим мільйонером Віктором Юшковським, якому також належить мережа супермаркетів "Мегамаркет", ТРЦ "Термінал" у Броварах та аутлет-центр "Мануфактура" та мережа кінотеатрів "Батерфляй".

За даними офіційного сайту забудовника,компанія займається зведенням не тільки низькоповерхових котеджів, а й багатоповерхівок. Загалом на ринку нерухомості ТОВ працює майже вісім років. За даними Bildcontrol.ua, середня актуальна затримка здачі інших об’єктів забудовника становить 5 місяців. До слова, ЖК "Family" та "Family-2", що будуються у Гатному, є пов’язаними об’єктами, проте забудовником першого виступає фізична особа Андрій Усок.

Чи законно будують ці багатоповерхівки?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, цільове та функціональне призначення земельних ділянок (до речі, приватної власності), на яких зводять ЖК, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником, а також об'єкти торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Зауважимо, що власником землі є замовник будівництва – ТОВ "Террам груп". Окрім цього, будівництво житлового комплексу передбачено містобудівною документацією села Гатне. Рішенням Гатненської сільради замовнику будівництва були видані містобудівні умови та обмеження на об'єкт. Також дозвіл на будівництво ЖК "Family-2" та ліцензія генпідрядника ТОВ "БУДСТАРК ПРОДАКТ" зареєстровані в реєстрах ДАБІ.

Як стати інвестором будівництва ЖК "Family-2"?

Схема придбання житла в новобудові цього ЖК здійснюється через деривативи та майнові права. Зауважимо, що такий метод купівлі квартири регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому. Зазначимо, що деривативи мають бути укладені в письмовій формі із зазначенням істотних умов (сторони контракту, базовий актив і його характеристики, терміни передачі, кількість базового активу, порядок оплати і відповідальність сторін).

Однак інвесторам ЖК "Family-2" слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Після оплати деривативу, інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день.

Грубо кажучи, майнові права – це право вимагати в забудовника свої квадратні метри. Воно не є матеріальним правом і не зобов'язує забудовника добудувати об'єкт. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру.

Зауважимо, що забудовник пропонує початковий внесок – від 50% вартості квартири та безвідсоткове розтермінування на суму, що залишилася.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупця – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

За даними Bildcontrol.ua, купівля майнових прав не обкладається податками, не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Важливо сказати, що в договорі інвестування прописані статті про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об’єкта в експлуатацію. Якщо об’єкт будівництва не здадуть в експлуатацію до 30 вересня 2022 року, покупець може відмовитися від договору, а забудовник мусить повернути сплачену ціну майнових прав та виплатити штраф у розмірі 10% від внесеної інвестором суми протягом 90 календарних днів з дня письмового звернення покупця.

Частина договору купівлі-продажу, що пропонуються забудовником

Фактично житловий комплекс ще не заселений (першу чергу в експлуатацію планують задати в 3 кварталі 2021 року), однак на форумах про "Family-2" більше позитивних, ніж негативних відгуків. За даними Bildcontrol.ua, індекс надійності проєкту будівництва склав 201 бал із 220 можливих.

Цей показник значно вищий за згадані нами раніше ЖК "Софія Київська" в Софіївській Борщагівці (149 балів із 220) та ЖК "Авіа Квартал" у Вишневому (61 бал із 220). Однак варто пам’ятати, що навіть максимальний бал не є гарантією реалізації будівництва.

Відгук про ЖК "Family-2" 

Інфраструктура та благоустрій

Житловий комплекс "Family-2" розташований в тихому місці зі зручною транспортною розв'язкою. За декілька хвилин ходьби розташовані зупинки маршруток №365, №427 і №723 до станцій метро "Виставковий центр" та "Палац спорту". Також недалеко від котеджів – Одеська траса, по якій в сторону столиці курсують 15 приміських маршрутів. На автомобілі до станції метро "Теремки" можна доїхати менше ніж за 10 хвилин. Окрім цього, існує ймовірність будівництва метрополітену в село Чабани, що недалеко від ЖК. Наразі виїзд на Одеську трасу зі сторони Гатного вважається проблематичним та небезпечним, вранці там часто спостерігаються затори. Проте незабаром ця проблема буде вирішена, адже цього року розпочалося будівництво нових транспортних розв’язок, про що повідомив сільський голова.

Загалом усе необхідне для життя в "Family-2"розташоване в пішій доступності. Купувати продукти мешканці ЖК зможуть в магазинах на території комплексу або в супермаркетах неподалік. Для сімей з дітьми в 10 хвилинах ходьби від житлового комплексу є дитячий садок "Умка" і приватна школа "Квінта". Ще кілька навчально-виховних установ розташовані в радіусі 5-7 хвилин їзди автомобілем від новобудови. Також недалеко від ЖК функціонує  SportLife.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua, які розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри у 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.