Новобудови Київщини: "Лісовий квартал" у Броварах, що зводять на землях "Радіопередавального центру"

Фото з мережі Інтернет

Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, в якій знайомить читачів із новобудовами столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Лісовий квартал" у Броварах, де будується останній із 12 запланованих будинків. Цікаво, що ця територія мала би бути зеленою зоною, адже раніше земля перебувала у державній власності та мала серйозне значення для оборонної сфери України

Як виглядає житловий комплекс "Лісовий квартал"?

За даними сайту ЖК "Лісовий квартал", житлових будівель комфорт-класу в комплексі буде 12. Один наразі будується, інші 11 – здані в експлуатацію. Кожна будівля має 24-25 поверхів: внизу розміщуються просторі холи з консьєрж-сервісом, офісні та комерційні приміщення. Також у будинках передчені колясочні та комори.

За інформацією забудовника, при зведенні житлового комплексу "Лісовий квартал" застосований монолітно-каркасний тип конструкцій, що забезпечує високі теплозберігаючі та звукоізоляційні властивості. Стіни зведені з керамічної цегли. Зовнішнє утеплення фасадів виконане за допомогою мінеральної вати, а фасади облицьовані за допомогою мінеральної штукатурки.

Для скління ЖК "Лісовий квартал" використовуються металопластикові вікна з двокамерним склопакетом. На фінішному етапі інвестори отримують квартири із чистовим оздобленням, де висота від підлоги до стелі складає 2,7 метра. Опалення та водопостачання – централізоване. Також у ЖК передбачений власний наземний паркінг.

Інфраструктура та благоустрій

Житловий комплекс "Лісовий квартал" розташований у самому серці Броварів. Завдяки хорошій транспортній розв’язці потрапити до столиці можна за 10-15 хвилин поїздки на авто. Трохи більше часу потрібно для користувачів громадського транспорту, щоб доїхати до метро "Лісова". Зупинка маршрутних таксі та автобусів знаходиться безпосередньо перед житловим комплексом.

ЖК будується в 5 хвилинах пішки від соснового бору та близькості до найбільшого парку міста. На території комплексу облаштовані продуктові та господарські магазини, дитячі заклади, школи, медичні установи, кафе та ресторани, що робить проживання досить комфортним. Але варто зауважити, що територія комплексу озеленена лише на 10%, що є дуже низьким показником.

Забудовник переконує, що особливістю житлового комплексу "Лісовий квартал" є зведення дитячого садка загальною площею 2000 м.кв. Нібито, ця будівля спроектована з використанням екологічно чистих будівельних матеріалів і високотехнологічних інженерних систем.

Хто будує житловий комплекс у Броварах?

За даними фахівців "Bildcontrol.ua", замовниками будівництва виступають ТОВ "Альянс Новобуд" (ЄДРПОУ 35326295) та відділ капітального будівництва Броварської міської ради (ЄДРПОУ 22202690). Генеральний підрядник – ТОВ "АЛЕКСА ГРУП", девелопер та інвестор будівництва – "Сітіконсалт Девелопмент" (ЄДРПОУ 41385712). Власником останньої компанії значиться Павло Колесник, проте у ЗМІ є інформація, що насправді володіє структурою одіозний олігарх Віктор Поліщук – власник збанкрутілого Банку "Михайлівський" і родич російського експрем'єра Дмитра Медведєва.

Нещодавно ряд ЗМІ публікував інформацію, що нардеп від фракції "Слуга народу" Анатолій Гунько прямо на засіданні Верховної Ради вирішував питання для "Сітіконсалт Девелопмент" щодо ЖК "Montreal House" у Києві. Безпосередньо Гунька називають людиною Поліщука, для якого нинішній нардеп, нібито, у 2013 році організував схему зі знищення ДП "Радіопередавальний центр" у Броварах та допоміг вивести під забудову 95 га державної землі. На сьогоднішній день ТОВ "Сітіконсалт Девелопмент" здало в експлуатацію 1 проєкт та будує ще 4 житлові комплекси у Броварах.

Актуально: Новобудови Київщини: броварський "Madison Gardens" від олігарха Поліщука

Власником земельної ділянки, де зводять останній будинок, є Відділ капітального будівництва Броварської міськради (кадастрові номери 3210600000:00:063:0994, 3210600000:00:063:2410). Міськрада у свою чергу заключила договір суборенди ділянки з ТОВ "Альянс Новобуд", яке також виступає замовником будівництва. Зауважимо, що цільове та функціональне призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення висотки.

Згідно з даними Державного реєстру речових прав, ні земельна ділянка, ні сам об’єкт будівництва не знаходяться під арештом. Замовники будівництва не мають боргів перед податковими органами. Дозвіл на будівництво для СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, оскільки клас наслідків даного об'єкта будівництва вимагає її наявності.

Чи законно будується ЖК?

27 травня 2019 року було відкрито кримінальну справу № 757/41577/19-к, внесену до Єдиного реєстру досудових розслідувань року за № 62019000000000750. Правоохоронці повідомляли, що посадовці Державної архітектурно-будівельної інспекції  України зловживали службовим становищем в інтересах ТОВ "Альянс Новобуд" та ТОВ "Алекса Груп".

Зокрема зазначалося, що протиправні дії були направлені на оформлення всупереч вимог законодавства дозвільної документації для реалізації згаданими вище підприємствами проектів будівництва житла та привласнення грошових коштів інвесторів.

У грудні 2019 року правоохоронці за постановою суду отримали тимчасовий доступ до речей і документів товариств "Альянс Новобуд" та "Алекса Груп", щоб детально вивчити їх фінансово-господарську діяльність. У клопотанні про надання доступу зазначено, що проєктна документація розроблена ТОВ "Алекса Груп" на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок з цільовим призначенням – для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків, суперечить генеральному плану міста Бровари, затвердженому рішенням Броварської міської ради від 26.08.1999 № 150-11-23. Згідно рішення міської ради, указані території відносяться до земель громадської забудови, на яких житлова багатоповерхова забудова не передбачена.

У Реєстрі судових рішень є й інші документи, що мають відношення до учасників будівництва житлового комплексу "Лісовий квартал". Однак, станом на 24 травня 2021 року документи на землю дають право замовнику розпоряджатися ділянками, дозвільні документи на будівництво і ліцензії підрядників є чинними. А запитання про те, яким чином така кількість судів із серйозними звинуваченнями вплинула на хід будівництва, залишається без відповіді.

Місцеві повідомляють, що територія, на якій зводять "Лісовий квартал" та ряд інших комплексів, раніше належала ДП "Радіопередавальний центр". Раніше портал "Моя Київщина" розповідав про знищення унікального оборонного обладнання та ймовірну причетність до цих дій народного депутата Анатолія Гунька.

Бровари, вулиця Київська, 2013 рік. Фото до знищення ДП "Радіопередавальний центр". На горизонті ще видно антени та величезну зелену зону, яку наразі щільно забудували структури олігарха Поліщука

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Лісовий квартал" мають квартири різних планувань. Це одно-, дво- і трикімнатні варіанти. Додатково можна придбати необхідну кількість паркувальних місць, а також обзавестися квадратними метрами комерційної нерухомості.

За даними сайту "Bildcontrol.ua" станом на 26.05.2021 за однокімнатну квартиру площею 43-51 кв.м доведеться заплатити від 627 тис.грн тобто 14512-21000 гривень за кв.м., двокімнатна квартира площею 56-77 кв.м коштуватиме від 815 тис.грн., це 14548-20564 гривень за кв.м., трикімнатне помешкання площею 99 кв.м. обійдеться в 2 млн грн, тобто 20050 гривень за кв.м.  Машиномісце на паркові коштуватиме від 330 тис.грн., комерційні приміщення – по 17500 гривень за кв.м.

За даними офіційного сайту ЖК "Лісовий квартал"  є три варіанти придбання житла. Насамперед, повна оплата вартості обраної квартири, що можна зробити після уточнення всіх деталей у відділі продажу житлового комплексу.

Наступним варіантом придбання квартири є розстрочка до введення в експлуатацію. Головною умовою є розмір початкового внеску, який для нерухомості в ЖК "Лісовий квартал" становить не менше 30% від повної вартості квартири. Можливо також придбати квартиру в розстрочку від забудовника після введення в експлуатацію. Вона надається забудовником і залежно від умов може бути оформлена на різні строки. Розмір початкового внеску в цьому варіанті теж від 30% повної вартості квартири.

Як стати інвестором будівництва в ЖК?

Схема придбання житла в новобудові цього ЖК здійснюється через форвардний контракт та деривативи на майнові права. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Зауважимо, що такий метод купівлі квартири регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупця – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

У договорах купівлі-продажу майнових прав та купівлі-продажу деривативу описаний механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкта інвестування, вказані терміни повернення коштів інвестора в разі розірвання договору. Також майбутнім інвесторам слід звернути увагу на те, що в умовах договору не передбачений порядок і терміни усунення прихованих дефектів (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо) та не вказується термін отримання права власності на житло, після здачі об’єкту в експлуатацію. У шаблоні договору, що надав забудовник, немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію.

Відгуки про комплекс

Громадська думка про новобудову на форумі "Domik.ua" містить більше позитивних відгуків ніж негативних. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.

На сайті ЖК можна відслідкувати актуальний хід будівництва. Відмітимо, що закінчення будівництва останнього будинку в ЖК було заплановане на І квартал 2021 року, тобто він будується з затримкою, як і одинадцять попередніх будинків, де була затримка із здачею.

Варто відмітити, що забудовник має середню актуальну затримку здачі інших об’єктів, що будуються в 3 місяці. Середня історична затримка здачі будинків, що вже ввели в експлуатацію на сьогодні становить 10 місяців.

За даними сайту Bildkontrol.ua індекс надійності новобудови склав 198 балів з 220 можливих. Це висока оцінка. Судячи з ходу будівництва на даний момент можна сказати, що ЖК буде зданий в експлуатацію повністю, хоч із затримкою.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.