Новобудови Київщини: броварський "Madison Gardens" від олігарха Поліщука

Проєкт ЖК "Madison Gardens"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, в якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Madison Gardens" ("Медісон Гарденс"), який будує у Броварах компанія, що наближена до олігарха Віктора Поліщука

Як виглядає житловий комплекс "Медісон Гарденс"?

Новий житловий комплекс у місті Бровари представлений чотирма будинками висотою сім, десять, дев'ятнадцять і двадцять чотири поверхи. Квартири різних планувань будуються з урахуванням європейських стандартів для житла бізнес-класу.

Проєктування виконано таким чином, що комплекс має свій просторий внутрішній двір. Поруч із ЖК "Медісон Гарденс" у місті Бровари є ліс, парк, спортивні та дитячі майданчики, торговельно-розважальні центри, об'єкти соціальної інфраструктури (садочки, школи, медичні заклади). Неподалік від комплексу є зона для вигулу і дресирування собак.

Житловий комплекс зведено за монолітно-каркасною технологією будівництва. Цей метод спорудження будинків характеризується високими показниками теплозбереження, звукоізоляції, надійності та довговічності. Стіни зведені з використанням керамічної цегли. Будинки облицьовані з використанням натуральних і сертифікованих матеріалів. 

Фасад виконаний за технологією фасадного скління, що дозволить не перегріватися влітку та зберігати тепло взимку. У квартирах заявлені панорамні вікна з терасами та відкритими балконами. Водопостачання будинків централізоване. Будівлі ЖК "Медісон Гарденс" опалюватимуться власною автономною котельнею. Зауважимо, що ознайомитися з технічними умовами на підключення ЖК до комунікацій можна виключно у відділі продажів. Відправка документів в електронному вигляді заборонена політикою компанії. Територія житлового комплексу закритого типу (буде огороджена парканом). Також передбачена власна паркувальна зона.

Інфраструктура та благоустрій

Житловий комплекс знаходиться поруч із сосновим лісом за 15 хвилин їзди від найближчої станції київського метрополітену. Таке розташування дозволяє, з одного боку, уникнути шуму та загазованості мегаполіса, а з іншого – завжди мати можливість зануритися у вир подій української столиці.

ЖК "Медісон Гарденс" розташований у мікрорайоні, який активно розвивається, з якісною інфраструктурою та чудовою транспортною розв'язкою, що зручно і для тих, хто пересувається по місту й області на власному автомобілі, і для тих, хто віддає перевагу громадському транспорту. 

Хто будує житловий комплекс у Броварах?

За даними фахівців "Bildcontrol.ua", замовником будівництва житлового комплексу виступає ТОВ "Будівельна компанія "МАЙСТЕРБУД" (ЄДРПОУ 38564824). Генеральним підрядником зазначено ТОВ "ВЕНЗАБУД", девелопером та інвестором - "Cityconsult Development" (ЄДРПОУ 41385712). Власником останньої компанії значиться Павло Колесник, проте у ЗМІ є інформація, що насправді володіє структурою одіозний олігарх Віктор Поліщук - власник збанкрутілого Банку "Михайлівський" і родич російського експрем'єра Дмитра Медведєва. 

Зауважимо, що депутат Верховної Ради України від фракції "Слуга народу" Анатолій Гунько прямо на засіданні Верховної Ради вирішував питання для "Сітіконсалт Девелопмент" щодо ЖК "Montreal House" у Києві. У свою чергу Гунька називають людиною Поліщука, для якого нинішній нардеп, нібито, у 2013 році організував схему зі знищення ДП "Радіопередавальний центр" у Броварах та допоміг вивести під забудову 95 га державної землі. На сьогоднішній день ТОВ "Сітіконсалт Девелопмент" здало в експлуатацію 1 проєкт та будує ще 4 житлові комплекси у Броварах.

Замовник будівництва і суборендар земельної ділянки – ТОВ "Майстербуд", а термін дії договору закінчується в 2028 році. Оренда землі площею 1,46 га оформлена на ТОВ "Постійно-діючий будівельний поїзд №2". Цільове та функціональне призначення земельної ділянки передбачають  можливість зведення багатоповерхівки.

Згідно з даними державного Реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво ЖК, або сам об'єкт будівництва не знаходяться під арештом. Відповідно до інших реєстрів, забудовник не має податкового богу.

Повідомлення про початок будівельних робіт для СС1 або дозвіл на будівництво для СС2 і СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності.

Згідно п. 9 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (клас СС2 і СС3). Ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, оскільки клас наслідків даного об'єкта будівництва вимагає її наявності.

Судова тяганина, яка може вплинути на процес будівництва

Майбутнім інвесторам варто ознайомитися з наступною інформацією: у реєстрі містобудівних умов і обмежень (МУО) є інформація тільки про додатки до МУО ЖК "Медісон Гарденс", якими коректували деякі пункти в первісному документі. Експертам "Bildcontrol" початковий документ отримати не вдалося, оскільки його не надав забудовник для ознайомлення, а закон про обов'язкове зберігання таких документів у реєстрах вийшов після того, як були видані МУО на дане будівництво.

У 2019 році Броварська місцева прокуратура позивалася до Київського окружного суду (справа N 320/3398/19) де в інтересах держави вимагала:

- визнати протиправними та скасувати всі містобудівні умови і обмеження, які були видані на будівництво даного ЖК разом з доповненнями та поправками;

- відмінити дозвіл на будівництво N ІУ 113183192128 від 15.11.18.

- відмінити дозвіл на будівництво N ІУ 113183192128 від 15.11.18.

4 жовтня 2019 року Київський окружний суд відмовив позивачеві, а 18  листопада 2020 року Верховний суд України постановив продовжити термін на касаційне оскарження по цій справі. Цікаво, що 18 лютого 2021 року за клопотанням представника замовника будівництва суд залишив без розгляду позовну заяву заступника керівника Броварської прокуратури, тож будівництво поки що продовжується.

Звертаємо вашу увагу на те, що на Публічній кадастровій карті України ви можете побачити одну і ту ж ділянку, яка позначена різними кадастровими номерами – 3210600000:01:015:0009 та 3210600000:01:015:0537.

У реєстрі речових прав представлена інформація щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3210600000:01:015:0537, на якій будується ЖК. В інформаційній карті по кадастровому номеру ділянки 3210600000:01:015:0009 відомості відсутні. Тож цілком ймовірно, що саме з цією "кадастровою плутаницею" пов'язаний позов Броварської прокуратури.

Які ціни на квартири?

Чотири будинки різної поверховості мають квартири різних планувань. Це одно-, дво-, три- і чотирикімнатні варіанти. Крім того, тут є дворівневі квартири з терасами. Додатково можна придбати необхідну кількість паркувальних місць, а також обзавестися квадратними метрами комерційної нерухомості.

За даними сайту "Bildcontrol.ua", станом на 19.04.2021 за однокімнатну квартиру площею 32 кв.м доведеться заплатити 1.23 млн.грн тобто по 35000 гривень за кв.м., двокімнатна квартира площею 72-86 кв.м коштуватиме від 1.54 млн.грн., це 20412 - 21345 гривень за кв.м., трикімнатне помешкання площею 87-89 кв.м. обійдеться від 1.73 млн грн, тобто 19503 - 19696 гривень за кв.м., за чотирьохкімнатну квартиру площею 107 кв.м. правлять 2.17 млн грн, по 20099 гривень за кв.м.

За даними сайту ЖК "Медісон Гарденс", основним способом придбання житла є 100% оплата вартості обраної квартири. Здійснити таку оплату можна після уточнення всіх деталей у відділі продажу житлового комплексу.

Іншим варіантом придбання квартири є розстрочка. Вона надається забудовником і залежно від умов може бути оформлена на різні строки. Головною умовою є розмір початкового внеску, який для нерухомості в ЖК "Медісон Гарденс" становить 30% від повної вартості квартири. Виплата розстрочки можлива на період до повного введення житла в експлуатацію.

Будівництво ЖК станом на 29.04.2021 року

Як стати інвестором будівництва в ЖК

Схема придбання житла в цьому ЖК здійснюється через форвардний контракт та деривативи на майнові права. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Зауважимо, що такий метод купівлі квартири регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

1. Складність для розуміння покупця – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;

2. Забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;

3. Відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;

4. Забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;

5. У разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

6. Деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку;

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;

2. Зниження податкового навантаження;

3. Інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

1. Адміністративний збір при реєстрації права власності;

2. Компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);

3. Компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Зауважимо, що забудовник надав шаблони договору купівлі-продажу майнових прав та договору купівлі-продажу деривативу. Вивчивши умови договору, хотілося б звернути увагу майбутніх інвесторів на пункт 10.6 в якому йдеться про те, що забудовник залишає за собою право в односторонньому порядку змінювати кількість поверхів, квартир на поверсі, розміри ділянки і навіть якість будівельних матеріалів. 

Якщо ви розглядаєте можливість купівлі квартири на виплат, то слід звернути увагу на пункт 3.2.4 в якому зазначено, що після введення в експлуатацію розміри платежів збільшаться.

Також умовами договору описаний механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкта інвестування не на користь інвестора. У пункті 3.2.5. описується ситуація, коли фактична площа квартири виявиться більше, ніж проєктна. У такому випадку інвестору доведеться доплатити певну суму. У той же час забудовник не вказав у договорі механізму розрахунку, якщо квартира виявиться менше проєктної площі і чи буде відшкодування в такому випадку.

Також в умовах договору не передбачений порядок і терміни усунення прихованих дефектів (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо).

Відгуки про комплекс

Громадська думка про новобудову на форумі "Domik.ua" містить більше позитивних відгуків ніж негативних. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.

На сайті ЖК можна відслідкувати актуальний хід будівництва. Зауважимо, що закінчення будівництва першого і другого будинку заплановано на III квартал 2021 року, третього на II квартал 2022 року, четвертого – II квартал 2022 року. Тож затримки здачі даного ЖК поки що немає.

Компанія забудовника здала в експлуатацію 12 будинків. Попри це варто відмітити, що забудовник має 2 житлові комплекси, де 4 будинки мають актуальну затримку здачі, а також 2 ЖК, де 9 будинків мають історичну затримку здачі в експлуатацію. Середня історична затримка здачі об'єктів девелопера на сьогодні становить 6 місяців.

За даними сайту "Bildcontrol.ua" індекс надійності новобудови склав 199 балів з 220 можливих. Це висока оцінка, але в жодному разі це не є гарантією, що будинок буде здано в експлуатацію.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.