Новобудови Київщини: ЖК "Львівський затишок" у Софіївській Борщагівці від нардепа М'ялика

Житловий комплекс "Львівський затишок"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Львівський затишок" у селі Софіївська Борщагівка, яке будують замість величезного житлового масиву "Європейка"

Як виглядає житловий комплекс "Львівський затишок" у селі Софіївська Борщагівка?

Житловий комплекс "Львівський затишок" має з’явитися у Софіївській Борщагівці на вулиці Соборна, 103. Раніше на цьому місці компанія BD Holding будувала величезний житловий масив "Європейка". На території 20 га мало з’явитися близько ста чотири- та шестиповерхових будинків. Однак, побудувавши лише чотири черги "Європейки" (20 будинків), забудовник згорнув проєкт.

Так, за незабудовану землю взялося ТОВ "Мід-сервіс", яке, за даними, планує побудувати на Соборній 24 чотириповерхових будинки комфорт-класу. Точна дата реалізації всього проєкту поки невідома, одна будинки на вулиці Соборна 103/20 та 103/21 вже здані в експлуатацію.

Будинки будують за технологією цегляна кладка із керамічної цегли, фасади утеплять мінеральною ватою та пінопластом і поштукатурять. Основні комунікації - централізовані, але опалюватися квартири будуть індивідуально, завдяки двоконтурним газовим котлам, які входять у ціну нерухомості.

Будинки комплексу, які вже ввели в експлуатацію

Які ціни на квартири у комплексі?

Забудовник пропонує потенційним інвесторам вибрати серед одно-, дво- та трикімнатних квартир житлового фонду "Львовіського затишку" найбільш зручний для них варіант. Так, площа однокімнатних квартир варіюється від 30,8 до 41,1 кв м. Двокімнатні апартаменти – від 54,3 до 63,8 кв м, а трикімнатні квартири представлені площами 70,3 та 76,8 кв м.

Варіанти планувань квартир у "Львівському затишку"

Зауважимо, що інвестори можуть вибрати помешкання як із типовими варіантами планувань, так і квартири, де одна із кімнат неправильної форми. Детальніше можна ознайомитися тут.

Забудовник обіцяє мінімальні витрати при оформленні права власності, знижки при 100% оплаті та розтермінування під 0%. Утім, інформації про вартість квадратного метра в ЖК "Львівський затишок" у відкритому доступі немає. За номером телефону, який вказаний на офіційному сайті, нашій редакції не вдалося зв’язатися із відділом продажів, тому актуальну вартість житла в цьому ЖК можна дізнатися лише під час особистого візиту.

Хто будує ЖК "Львівський затишок"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва житлового комплексу виступило ТОВ "МДС-БУД" (ЄДРПОУ 38750993), кінцевим бенефіціаром якого є Анна Дубчак, девелопером та інвестором, а також генеральним підрядником заявлене ТОВ "МІД-СЕРВІС" (ЄДРПОУ 31353278), бенефіціаром якого є Михайло Дубчак, але фактично за будівництвом стоїть забудовник, нардеп 9-го скликання від партії "За майбутнє" Віктор М’ялик.

Як відомо, у 2014 році М’ялик працював фінансовим директором ТОВ "МДС БУД", яке до Анни Дубчак, належало Роману Янківському, який зараз працює помічником нардепа. У 2017 році Віктор М’ялик заснував ТОВ "МД Плюс", яке займається купівлею та продажем нерухомості. Після виборів фірма перейшла Анастасії Дубчак. У власності компанії квартири житлового комплексу "Львівський маєток" у Софіївській Борщагівці, замовником будівництва якого виступив М’ялик.

Дубчаки вочевидь теж не випадкові особи для Віктора М'ялика. Вони проживають в одному селі – Мотовилівка. У його декларації зазначено, що Михайло Дубчак відкривав рахунки у банках на ім'я нардепа та має право ними розпоряджатися. А Анна Володимирівна та Анастасія Михайлівна Дубчаки наразі власниці фірм М'ялика "МДС-Буд" та "МД Плюс". Окрім них, в декларації нардепа вказана Любов Володимирівна та Дарина Михайлівна Дубчаки, від яких він отримував дохід від продажу нерухомості.

У 2020 році М'ялик потрапив до заголовків ЗМІ через те, що задекларував 158 квартир у ЖК "Львівський маєток". І хоча нардеп не

Народний депутат України Віктор М'ялик

зареєстрований підприємцем, він декларує і доходи від продажу та оренди квартир.

Зауважимо, що мешканці ЖК часто жаліються на періодичне відключення газопостачання, води та світла, а також на завищені тарифи на комунальні послуги, зокрема на електроенергію.

Доходи від реалізації квартир та іншої нерухомості М’ялик приховував під виглядом реалізації власного майна, що призвело до ненадходження в держбюджет податків на загальну суму понад 118 млн гривень. Що цікаво, на Київщині у М’ялика є багато землі та зареєстрованих на нього не тільки квартир, а й нежитлових приміщень. Так, одне із них розташоване у будинку на вулиці Львівська,3 у Петропавлівській Борщагівці. І хоча земля під цим будинком нардепу не належить, він зареєстрував на себе нежитлові приміщення у ньому. А володіє землею забудовник Юрій Квартерчук, який є генеральним директором BD Holding. Того самого ТОВ, яке будувало "Європейку", на місці якої зараз М’ялик зводить свій "Львівський затишок". Коло замкнулося...

Зауважимо, що М’ялик та Квартерчук – прихожани однієї церкви Християн віри Євангельської. І фактично є компаньйнами в будгалузі. Коли BD Holding збанкрутувало, М’ялик взявся забудовувати цю землю в Софіївській Борщагівці - фактично ж це одна команда.

Зауважимо, що цього року активісти відправили листи до Володимира Зеленського, Дениса Шмигала та Олексія Чернишова через нібито порушення законодавства при будівництві ЖК. За їхніми словами, будинки не забезпечені достатньою кількістю місць для зберігання автомобілів, не дотримано нормативних розмірів прибудинкових майданчиків та санітарно-захисних зон. Окрім цього, проєктна документація не погоджена з Державіаслужбою, що було потрібне через близькість об'єкту до аеропорту "Київ". Але, як бачимо, будівництво й досі ведеться.

Один із під'їздів житлового комплексу

Чи законно будуть житловий комплекс?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок під трьома першими будинками ЖК "Львівський затишок" передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Зауважимо, що земельними ділянками площею 1 га та 1,1 га володіє Микола Климець, а власником ділянки площею 0,83 є ТОВ "МД Софіївка" (власник Микола Климець), із якими забудовник уклав договори суперфіцію, термін дії яких закінчується у 2025 та 2023 роках відповідно. Варто сказати, що подружжя Климців – Микола та Наталія також пов’язані із нардепом. Остання була довіреною особою на виборах у 2019-му, а її чоловік тепер офіційно помічник М'ялика на громадських засадах. Разом із Климцем нардеп заснував ТОВ "ЖЕО Житло".

Максимально допустима висота будинків на цій території відповідно до містобудівних умов 38 метрів. Це приблизна висота 10 поверхового будинку, тому не виключено, що наступні будинки ЖК будуть мати більше, ніж чотири поверхи.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Окрім цього, замовник не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Дозвіл на проведення будівництва та ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, а квартири ЖК не знаходяться в іпотеці. Також забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, каналізації, тепломереж.

Як придбати нерухомість у ЖК "Львівський затишок"?

Майбутнім покупцям квадратних метрів у "Львівському затишку" забудовник пропонує підписати договір за схемою Договір купівлі-продажу майнових прав + дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". Натомість, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. У якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупцем – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Зауважимо, що в договорі, який пропонують підписати, немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну введення в експлуатацію. Натомість забудовник має повернути інвестору кошти протягом 60 календарних днів, якщо останній вирішить розірвати договір. Однак варто пам’ятати, що за умовами договору оплата за квартиру розділяється приблизно 40% / 60%. Перша сума оплачується за форвардний контракт, друга за майнові права. У разі розірвання договору інвестор може розраховувати на повернення лише тих коштів, які були сплачені за майнові права (60% від загальної суми).

Інвестор отримає право власності на квартиру протягом 90 календарних днів після введення будинку в експлуатацію.

Інфраструктура та благоустрій

ЖК "Львівський маєток" будується доволі близько до столиці. До станцій метро "Житомирська" та "Академмістечко" на автомобілі можна доїхати за 20 хв.

Забудовник обіцяє, що прибудинковий простір буде зоновано з урахуванням потреб резидентів всіх вікових груп. Тут облаштують затишні місця для відпочинку в тіні дерев, встановлять безпечні дитячі та функціональні спортивні майданчики. Однією із основних переваг комплексу забудовник називає велику зелену прибудинкову територію.

Візуалізація прибудинкової території

На перших поверхах будинків будуть комерційні приміщення, де розмістять усю необхідну інфраструктуру. Також поблизу комплексу розташовані ЖК "Петрівський квартал", "Park Residence", "Софіївська Сфера", "Софіївські липки", інфраструктура яких буде доступна й мешканцям "Львівського затишку".

Також забудовник має побудувати школу, дитячий садочок та підземний паркінг.