Новобудови Київщини: "в'єтнамське" ЖК "Новосельцево" у селі Чубинське

ЖК "Новосельцево" в селі Чубинське

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує робити огляд новобудов столичного регіону. Ми збираємо та аналізуємо дані про забудовників та їх проєкти, щоб майбутнім інвесторам було легше оцінити можливі ризики при інвестуванні. Сьогодні ми підготували інформацію про житловий комплекс "Новосельцево", який зводять посеред ландшафтного заказника загальнодержавного значення

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс економ-класу "Новосельцево" зводять у селі Чубинське Бориспільського району. Тут заплановано 15 дев'ятиповерхових будинків, де буде понад 800 квартир. Будують комплекс за монолітно-каркасною технологією: стіни зводять з газоблоку, утепляють мінеральною ватою та пінопластом. Фасади облицьовують мінеральною штукатуркою. Висота стель у приміщеннях – 2,75 метра. Помешкання  інвесторам пропонують із чорновим оздобленням. У квартирах заплановане індивідуальне опалення, а от водопостачання в ЖК – централізоване. На сайті новобудови є інформація, що територія комплексу буде огороджена, а доступ буде здійснюватися через шлагбаум.

Інфраструктура та благоустрій

Новобудова розташована в 12 км від станції метро "Бориспільська". Забудовник робить ставку на розвинену соціально-побутову інфраструктуру мегаполісу. Дорога до столиці займе всього 10 хвилин на власному автотранспорті. Щоб скористатися громадським транспортом, доведеться "прогулятися" сосновим лісом до Бориспільського шосе щонайменше 20 хвилин.

ЖК "Новосельцево" розташований у центрі ландшафтного заказника загальнодержавного значення "Хутір Чубинського", а селище Чубинське відноситься до рекреаційної зони. У комплексі запланована велика кількість торгово-офісних площ, які на сьогодні можна побачити тільки на генплані. Забудовник обіцяє облаштувати наземну парковку для автомобілів, двори з дитячими та спортивними майданчиками, пандуси для батьків із візками.

Хто будує житловий комплекс?

Замовником будівництва, девелопером та інвестором виступає ТОВ "МКС РЕС" (ЄДРПОУ 34187924),  бенефіціаром якого значиться Ло Катерина Зангівна. У 2012 році керівником підприємства став в’єтнамець Нгуєн Кань. Генеральний підрядник – ТОВ "Бібер-Буд" (ЄДРПОУ 39432608), бенефіціаром якого є Венгрін Олександр Валерійович. 

Нгуєн Кань також значиться бенефіціаром ПП "Ніка", що являється обслуговуючою компанією ЖК "Новосельцево". Зауважимо, що директором "Ніки" є член партії ВО "Батьківщина" Юрій Мовчанюк. Він балотувався у депутати Пристоличної громади, але не отримав достатньої підтримки.

Цікаво, що ТОВ "МКС РЕС" значиться серед бенефіціарів Асоціації "Українських імпортерів в’єтнамського пангасіуса" (ЄДРПОУ 36081524). Підписант в асоціації – Ло Банг Занг. Зауважимо, що останній у реєстрах значиться серед посадових осіб збанкрутілого "Дельта Банку", який був у власності Миколи Лагуна. За даними правоохоронців, до банкрутства "Дельта Банк" кредитував підконтрольні Лагуну компанії, зокрема під заставу земельних ділянок із завищеною у сотні разів вартістю. Через це банк втратив понад 76,5 млн доларів.

Варто додати, що в 2009 році Лагун створив у В'єтнамі філію свого банку "Дельта Банк В’єтнам ", який спеціалізувався на споживчих кредитах. Проте вже наступного року філію було продано місцевим інвесторам.

Чи законно будують ЖК?

У даному матеріалі ми опрацьовуємо дані стосовно земельної ділянки з номером 3220880905:06:007:0104, де зводять будинок № 9. Земля знаходиться в приватній власності Нгуєн Кань. Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка та сам об'єкт будівництва не знаходиться під арештом.

Цільове призначення земельної ділянки – для колективного житлового будівництва; для житлової та суспільної забудови, що відповідає проєкту ЖК та передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Містобудівні умови та обмеження від 22 січня 2018 року, видані Управлінням капітального будівництва та архітектури Бориспільської РДА не заповнені в реєстрі будівельної діяльності та відсутні на сайті райдержадміністрації. За генпланом села Чубинське, дана територія відведена під будівництво багатоквартирних житлових будинків, тож функціональне призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення житлового комплексу.

У судовому реєстрі є інформація про справу від 18 грудня 2019 року між покупцем квартири у комплексі та забудовником. У позові йдеться мова про порушення ТОВ "МКС РЕС" умов попереднього договору купівлі-продажу. Суд став на сторону інвестора та ухвалив стягнути з забудовника майже 280 тисяч гривень.

Згідно з даними сайту державної податкової служби, ТОВ МКС РЕС" та фізична особа Нгуєн Кань не мають податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

У реєстрі будівельної діяльності зареєстровано дозвіл на будівництво для СС2 на крайню чергу будівництва, яку було введено в експлуатацію в серпні 2021 року. Попередні декларації про початок будівельних робіт та готовність будинків до експлуатації анульовані.

Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності

Забудовник не надав скан-копію або фотографію будівельного паспорта об'єкта. Інформація про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, газопостачання/тепломереж та каналізаційної мережі не була надана забудовником.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Стати інвестором житлового комплексу "Новосельцево" можна після підписання  попереднього договору купівлі-продажу. Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

Суть даної схеми: попередній договір купівлі-продажу укладається про те, що продавець зобов'язується в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець зобов'язується оплатити її вартість за попереднім договором.

Угода укладається між покупцем (фізичною особою, яка придбає об'єкт нерухомості в майбутньому), продавцем (забудовником, або замовником будівництва, або фонд, який діє від імені забудовника) та замовником будівництва (як правило, є власником земельної ділянки або особа, яка має право розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво).

Майбутнім інвесторам варто пам’ятати, що попередній договір – це тільки договір про намір продавця підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, який фактично ще не існує. Тобто, якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, то покупець може вимагати від продавця тільки виконання зобов'язання підписати основний договір у певний термін, але не передати об'єкт нерухомості. Реальних юридичних механізмів захистити права покупця в схемі з попередніми договорами немає.

Невиконання стороною умов і зобов'язань, передбачених попереднім договором після його припинення, не дає право іншій стороні відшкодовувати збитки способом визнання права власності на майно, яке має бути придбано в майбутньому за основним договором.

Зауважимо, що після підписання основного договору купівлі-продажу, гроші, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Однак, забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості.

Попередній договір повинен бути складений у письмовій формі й підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Інакше, угода може бути визнана недійсною.

У попередньому договорі вказуються "приблизні" характеристики об'єкта будівництва. Так як його ще немає, то немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а вже при наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не збігатися не тільки площі, а й поверхи, на яких повинен був бути розташований об'єкт.

Основні ризики даної схеми залучення коштів:

1. Попередній договір між сторонами – це намір сторін у майбутньому укласти угоду купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості немає – немає і можливості реалізувати наміри.

2. Термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію.

3. Можливість нецільового використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до здійснення основної угоди.

4. Високий ризик подвійних перепродажів через відсутність контролю даного виду угод державними органами.

5. Формулювання оплати звучить як гарантійний або забезпечувальний платіж в якості гарантії угоди в майбутньому. Це дає можливість продавцеві "попросити" заплатити більше вже безпосередньо за вартість квадратного метра.

6. Можливість зміни забудовником проєкту будівництва на свій розсуд.

7. Додаткові витрати на нотаріальні послуги. При укладенні договору купівлі-продажу об'єкта покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) і послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта.

8. Договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає забудовник.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Проста і зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) і безпосередньо сам договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру.

2. Прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

У відкритих джерелах немає актуального договору про інвестування і забудовник не надав його на запит фахівців Bildcontrol.ua. Тому немає відомостей про наявність у договорі інвестування статті про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію та терміни повернення коштів, якщо угоду буде розірвано.

Які ціни на квартири?

У будинках ЖК "Новосельцево" представлені одно- та двокімнатні квартири.  За даними сайту Bild.ua, однокімнатне помешкання економ-класу площею 36-39 кв.м коштуватиме від 905 тис грн, за двокімнатну квартиру площею 61-68 кв. м доведеться заплатити від 1,55 млн грн, а вартість квадратного метра становить 25000 тис грн.

Житловий комплекс "Новосельцево" має власний сайт, де немає відомостей про терміни здачі будинків в експлуатацію, даних із веб-камер, відсутня фотохронологія будівництва та опис ходу будівельних робіт. Натомість можна переглянути детальну інформацію про забудовника.

Забудовник обіцяв розпочати здачу черг в експлуатацію ще в 2012 році. Наразі 8 з 9ти будинків мають середню актуальну затримку здачі в експлуатацію – 85 місяців. Їх документи про готовність до експлуатації анульовані. У третьому кварталі 2021 року сертифікат готовності (із затримкою в 53 місяці) отримав тільки восьмий будинок. Будівництво ЖК нині заморожене. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.

Відгупи про комплекс

Обговорення новобудови на Forum.domik.ua не ведеться. На Google нових відгуків про комплекс досить мало. Серед більш старіших записів думки користувачів розділилися. Частина пише, що це місце просто ідеальне для життя, що поєднує тишу, чисте повітря, зелену територію, хорошу воду та доглянуту територію. Користувач Yegor Ostapenko пише: 

Комплекс отгорожен от Бориспольский трассы дубовой рощей. Там довольно уютно и "почти как в лесу". Очень приятно в сухую погоду идти от остановки в комплекс через эту рощу. Сам комплекс ещё не достроен и до конца не заселен. В плане достройки никаких телодвижений со стороны застройщика нет годами, то есть стройка может возобновиться в любой момент (плохо) или так и остаться (тоже не хорошо). 

Житель комплексу Андрей Домашенко говорить, що думки про комплекс напряму залежать від ціни за квартиру:

Если заплатить за квартиру киевскую цену, то там все плохо: глушь, отсутствие инфраструктуры, далеко до остановки, невысокое качество домов и т.д. Если заплатить в 2 раза меньшую цену, чем в Киеве - то отличный вариант, просто находка, рядом город, есть где запарковаться, облагороженная территория, рядом магазины, уютная дубовая роща и т.п.

Стосовно віддаленості зупинки громадського транспорту від ЖК думки теж розділилися. Деякі користувачі не бачать проблеми в тому, що в будь яку пору року та погоду потрібно йти через ліс до зупинки. Інші наголошують, що без власного автотранспорту жити тут не можливо. Користувачка Yana Dan пише: 

Да, до остановки нужно идти минут 15, но это даже полезно для здоровья. Тем более идти можно по красивой дубовой роще и вдыхать аромат полей и трав. До города ехать мин 10-15. Маршрутки ходят часто. А утром можно без проблем уехать и на попутке  до метро.

Натомість користувач Vasiliy K описує враження від комплексу наступним коментарем: 

Глушь, где над головой летают самолёты, до маршрутки полчаса ходьбы через лес. Кроме маленьких дворов с парой детских площадок некуда выйти. Ещё и трасса шумит.

Також є відгуки,  де користувачі описують комплекс як похмуре і не затишне місце. Нарікають на неякісно виконані будівельні роботи, тонкі стіни та відсутність окремої парковки. Користувач Kilroy наприклад пише: 

ЖК посреди кукурузного поля, рядом нет ничего кроме села и дубовой рощи. Общественный транспорт здесь не ходит, если нет авто, то будет не очень. Из плюсов: автономное отопление, независимый резервуар водоснабжения.

За даними сайту Bild.ua  ЖК "Новосельцево" в Чубинському отримав індекс надійності -83 бали з 216 можливих. Це критично низька оцінка. Дуже красномовними є цифри щодо затримки здачі будинків в експлуатацію та той факт, що будівельні роботи наразі не ведуться. Чи відновиться будівництво не відомо, та відділ продажів ЖК активно працює. Тож майбутнім покупцям варто обмірковано приймати рішення про інвестування в цей довгобуд.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 40 параметрів в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.