#

Новобудови Київщини: ЖК "Озерний гай" у Гатному від компанії "Інтергал-Буд"

10.12.2021 08:11
Новобудови Київщини: ЖК "Озерний гай" у Гатному від компанії "Інтергал-Буд"
ЖК "Озерний гай" Гатне

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, в якій робить огляд новобудов столичного регіону. Сьогодні ми розкажемо, чому житловий комплекс "Озерний гай" від забудовника преміального сегменту "Інтергал-Буд" отримав припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт

Як виглядає ЖК?

Масштабний житловий комплекс комфорт-класу "Озерний гай" зводять у селі Гатне Фастівського району. Загалом 47 будинків висотою від 4 до 10 поверхів будуть розташовані між двома озерами та приватним сектором на площі 48 гектарів. Усього в комплексі заплановано побудувати 6800 квартир.

Будують комплекс за монолітно-каркасною технологією. Стіни зводять з газоблоку, утепляють мінеральною ватою та пінопластом, а фасади облицьовують мінеральною штукатуркою. Забудовник обіцяє встановлення панорамних вікон, металевих протиударних дверей, засклених лоджій та балконів. Майбутні інвестори мають можливість обрати різні варіанти житла: без оздоблення, з чорновим оздобленням та замовити ремонтом від забудовника. Висота стель у квартирах становить 3 метри, а в комерційних приміщеннях – 2,7 метра. У помешканнях заплановане індивідуальне опалення. Для забезпечення мешканців водою пробурили власну свердловину та встановили систему очищення води. Заплановано облаштування комор.


Інфраструктура та благоустрій

Село Гатне межує з Голосіївським районом столиці, тому до станції метро Теремки на власному автомобілі можна доїхати за 10 хвилин, а  на громадському транспорті дорога займе близько 20 хвилин. Зупинка громадського транспорту знаходиться на відстані 500 метрів від новобудови. В межах 10 хвилин ходьби від ЖК "Озерний гай" знаходиться амбулаторія, муніципальний дитячий садок та  загальноосвітня школа.

Особливістю комплексу, за словами забудовника, є озера з власним пляжем, альтанками та зонами барбекю. Ландшафтний дизайн комплекту вишуканістю не відрізняється, є газони та висаджуються дерева.

Забудовник обіцяв, що територія комплексу буде закритою, доступ на яку буде здійснюватися через шлагбаум за електронно-картковою системою. Парковка для автомобілів розрахована на 1500 паркомісць з зарядними станціями для автомобілів. На території комплексу заплановано 32 дитячих майданчики, міні-поле для футболу, басейн, фітнес-клуб, сучасний медичний центр, продуктовий супермаркет.  Але, на жаль, майже все з перерахованого можна побачити лише на генплані комплексу. У вересні цього року на території комплексу відкрили приватну школу та дитячий садок в одному приміщенні.


Хто будує житловий комплекс?

За даними сайту Bild.ua, замовником будівництва виступає ТОВ "Виробничий Кооператив "Підряд" (ЄДРПОУ 05744194). Девелопером та інвестором є ТОВ "Будівельна Компанія "Інтергал-Буд" (ЄДРПОУ 34692645), а генеральним підрядником – ТОВ "Інтергал-Буд".

Будівництво ЖК ведеться на земельних ділянках із двома кадастровими номерами 3222481601:01:056:0022 та 3222481601:01:051:0298. У 2006 році Гатненська сільська рада передала замовнику будівництва ТОВ ВК "Підряд" земельні ділянки в оренду строком на 49 років.

ТОВ "Будівельна Компанія "Інтергал-Буд" була заснована в 2003 році у Львові. Під її логотипом зводять житло компанії, що входять до асоціації "Підприємства будівельників "Інтергал-Буд".  Із вересня 2019 року президентом асоціації є Володимир Зубик.

У 2006 році Зубик став депутатом Верховної ради від партії БЮТ (був членом комітету з питань правової політики), а через рік від Партії регіонів (був членом комітету з питань боротьби з організованою злочинністю і корупцією). За часів президентства Янувовича Зубик продовжував ухвалювати ключові рішення в "Інтергал-Буді", а в 2008 році львівська компанія  почала активно будувати об’єкти в столиці. Зазвичай, перебування у владних кабінетах дозволяє вирішувати більшість питань, що пов’язані з будівництвом.

Колишній народний депутат трьох скликань Володимир Зубик увійшов до щорічного рейтингу тижневика "Фокус" – 100 найбагатших людей України. За даними видання, його капітал становить 272 мільйони доларів. У проєктному портфелі будівельної компанії Зубика – 3,9 млн квадратних метрів нового житла. Минулого року "Інтергал-Буд" вийшов у преміальний сегмент.

Розголосу в ЗМІ набула історія про те, що в цьому році релігійна громада Помісна церква християн віри євангельської Християнська Надія звернулася до ДАБІ України за дозволом на будівництво багатофункціонального комплексу у Дніпровському районі столиці, на ділянці, яку Київрада визнала парком. Генеральним підрядником виступала ТОВ "Будівельна Компанія "Інтергал-Буд".

У дозволі ДАБІ було вказано тип об’єкта – будинки багатоквартирної житлової забудови, що могло призвести до знищення майже 4 га зеленої зони в столиці. Після розголосу в ЗМІ Київрада нібито розірвала договір оренди з церквою, однак дане рішення досі не оприлюднене відповідно до чинного законодавства. Тож чи буде "Інтергал-Буд" там зводити нову столичну висотку, стане відомо з часом.

Компанія забудовника неодноразово ставала лідером рейтингів, отримала безліч професійних премій та нагород, чим завоювала суспільне визнання. Девелопер отримав головну будівельну премію України iBuild у 2017, 2018 та 2019 роках, European Property Awards 2018. "Інтергал-Буд" увійшов до списку найбільших українських забудовників від Forbs, завоював 3-є місце в рейтингу "Забудовники, гідні довіри" – 2018, удостоєний премії Будівельний олімп.

У свою чергу ЖК "Озерний гай" отримав нагороду в номінації "Сучасне якісне житло: сприятлива екологія, розвинена інфраструктура, затишок і благоустрій", став лідером житлового будівництва за європейськими екостандартами, а в 2018 році отримав премію Residential Development for Ukraine.

Чи законно зводять ЖК "Озерний гай"?

За даними Публічної кадастрової карти України, цільове призначення земельних ділянок під комплексом – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку; для житлового будівництва та будівництва об'єктів культурно-побутового та виробничого призначення, їх обслуговування та експлуатації ВК "Підряд". А от в Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку даних про цільове призначення немає.

Функціональне призначення ділянки згідно з Містобудівними умовами та обмеженнями – для будівництва та обслуговування багатоповерхових житлових будинків та об'єктів соціально-побутового та виробничого призначення, що відповідає проекту ЖК.

Максимальна висота забудови повинна становити 25 метрів. Оскільки запланована висота стель в новобудові 2,7-3 метра, а деякі будинки матимуть 10 поверхів, то цілком можливо, що ця умова буде порушена.

Згідно з даними офіційного сайту Державної податкової служби, замовник будівництва ТОВ ВК "Підряд" та забудовник ТОВ "Будівельна Компанія "Інтергал-Буд" не мають податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

Дозвіл на будівництво для класу наслідків СС2 та СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.

Забудовник не надав скан-копію або фотографію будівельного паспорта об'єкта. Інформація про узгоджені технічні умови (ТУ) на підключення ЖК до електромереж, спецзв'язку, газопостачання/тепломереж не була надана забудовником і не виявлена у відкритому доступі.

ТУ на підключення ЖК до водоканалу та каналізаційної мережі теж відсутні. Стосовно проєктів на підключення нових черг ситуація також не змінилася.

Документи на водовідведення забудовник планує отримати разом із ТУ на водопостачання. ЖК має власну свердловину із системою очищення води, яка здатна забезпечити весь запланований ЖК. У планах забудовника під’єднання до центральної каналізації.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Придбати квартиру в житловому комплексі "Озерний гай" можна підписавши попередній договір купівлі-продажу. Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

Суть даної схеми: попередній договір купівлі-продажу укладається про те, що продавець зобов'язується в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець зобов'язується оплатити її вартість за попереднім договором.

Угода укладається між покупцем (фізична особа, яка придбає об'єкт нерухомості в майбутньому), продавцем (забудовник, або замовник будівництва, або фонд, який діє від імені забудовника) та замовником будівництва (власник земельної ділянки або особа, яка має право розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво).

Майбутнім інвесторам варто пам’ятати, що попередній договір – це тільки договір про намір продавця підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, який фактично ще не існує. Тобто, якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, то покупець може вимагати від продавця тільки виконання зобов'язання підписати основний договір у певний термін, але не передати об'єкт нерухомості. Реальних юридичних механізмів захистити права покупця в схемі з попередніми договорами немає.

Невиконання стороною умов і зобов'язань, передбачених попереднім договором після його припинення, не дає право іншій стороні відшкодовувати збитки способом визнання права власності на майно, яке має бути придбано в майбутньому за основним договором.

Зауважимо, що після підписання основного договору купівлі-продажу, гроші, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Однак, забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості. Попередній договір повинен бути складений у письмовій формі, і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Інакше, угода може бути визнана недійсною.

У попередньому договорі вказуються приблизні характеристики об'єкта будівництва. Так як його ще немає, то немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а вже при наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не збігатися не тільки площі, а й поверхи, на яких мав бути розташований об'єкт.

Основні ризики даної схеми залучення коштів:

1. Попередній договір між сторонами – це намір сторін у майбутньому укласти угоду купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості немає – немає і можливості реалізувати наміри.

2. Термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію.

3. Можливість нецільового використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до здійснення основної угоди.

4. Високий ризик подвійних перепродажів через відсутність контролю даного виду угод державними органами.

5. Формулювання оплати звучить як гарантійний або забезпечувальний платіж в якості гарантії угоди в майбутньому. Це дає можливість продавцеві "попросити" заплатити більше вже безпосередньо за вартість квадратного метра.

6. Можливість зміни забудовником проєкту будівництва на свій розсуд.

7. Додаткові витрати на нотаріальні послуги. При укладенні договору купівлі-продажу об'єкта покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) і послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта.

8. Договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає забудовник.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Проста і зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) і безпосередньо сам договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру.

2. Прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

Замовник будівництва надав для аналізу договір інвестування. У ньому вказується дата здачі новобудови в експлуатацію, детальний опис об'єкта інвестування, механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкта, ціна об'єкта інвестування, розписана схема оплати у вигляді розстрочки, терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору та величезний перелік можливих штрафів покупця.

Слід звернути особливу увагу на те, що відсутня інформація про прийнятний термін затримки здачі новобудови в експлуатацію. Відповідно, штрафні санкції продавця не передбачені умовами договору.  Терміну отримання правовстановлюючих документів (права власності) після здачі будинку в експлуатацію теж не зазначено. Не вказується також порядок і терміни виявлення і усунення прихованих дефектів новобудови.

Договір інвестора ЖК "Озерний гай" є у відкритому доступі, тож можна зробити його короткий аналіз. У документі вказується:

  • дата здачі в експлуатацію;
  • прийнятний термін затримки здачі в експлуатацію;
  • детальний опис об'єкта інвестування;
  • ціна об'єкта інвестування або розписана схема оплати у вигляді розстрочки;
  • механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкта інвестування;
  • термін отримання правовстановлюючих документів (права власності) після здачі в експлуатацію;
  • порядок, терміни виявлення та усунення прихованих дефектів.

Умовами договору передбачені штрафи покупця за недотримання умов договору, а от про відповідальність продавця не згадується.

Судова справа, яка може вплинути на хід будівництва

У реєстрі судових рішень є інформація щодо серйозних порушень ТОВ ВК "Підряд" законодавства у сфері містобудування. Співробітниками ДАБІ України було встановлено, що ТОВ ВК "Підряд":

  • розпочало виконання будівельних робіт із прокладання (будівництва) каналізаційної та водопровідної мережі без отримання дозволу на виконання будівельних робіт (клас наслідків СС2);
  • будівельні роботи проводилися без документу, який посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, без отримання вихідних даних (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, завдання на проектування), без розробленої в установленому порядку проектної документації, без проходження обов'язкової експертизи проекту (для об'єкту СС2 класу наслідків);
  • замовник ТОВ ВК "Підряд" не забезпечив здійснення авторського та технічного нагляду;
  • на об'єкті будівництва не здійснювався контроль якості будівельних робіт та їх результатів;
  • будівельний майданчик не утримувався відповідно до вимог охорони праці і промислової безпеки та правил пожежної безпеки;
  • при виконанні будівельних робіт не була забезпечена комплексна безпека будівництва, зокрема для об'єктів прилеглої забудови та навколишнього середовища;
  • замовник ТОВ ВК "Підряд" під час будівництва об'єкта не доручив виконання окремих видів проектних і будівельних робіт особам, які мають відповідну ліцензую;
  • Зважаючи на зазначені порушення, було зареєстровано низку протоколів про порушення вимог містобудівного законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, на підставі яких були накладені штрафи. Також було складено приписи про усунення виявлених порушень та про зупинення підготовчих та будівельних робіт із 28.03.2019.

Гатненська сільська рада в серпні 2020 року звернулася до суду з проханням зобов'язати забудовника демонтувати шлагбаум на перехресті вулиць Покровської та Свободи. В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що забудовник без відповідних дозвільних документів, самовільно на землях комунальної форми власності на території села Гатне встановлено шлагбаум. Суд задовольнив позов і зобов'язав забудовника власним коштом виконати демонтаж. Подальший розгляд справи у межах апеляційного та касаційного провадження не змінив позицію суду.

Які ціни на квартири?

У будинках житлового комплексу представлені одно-, дво-, трикімнатні та дворівневі помешкання.  За даними сайту Domik.ua, однокімнатне помешкання комфорт-класу в ЖК  "Озерний гай" площею 44-54 кв.м коштуватиме від 1,42 млн грн (26240-32460 грн за кв.м), за двокімнатну квартиру площею 64-80 кв. м доведеться заплатити від 1,6 млн грн (23600-24961 грн за кв.м). Інвесторам трикімнатна квартира площею 85-94  кв.м коштуватиме від 1,92 млн грн (20550-22404 грн за кв.м), а дворівнева площею 105-145 кв. м обійдеться в 1,99 млн грн (18251-18871 грн за кв.м).

Забудовник пропонує своїм інвесторам можливість придбати квартиру в розстрочку від шести місяців до трьох років із першим внеском від 30% вартості житла. Також можливе придбання житла в кредит на термін від 1 до 20 років на суму від 100 тис грн до 1 млн грн під 1,99% річних.

Відгуки про комплекс

Відгуки про ЖК "Озерний гай" на Google розділилися. Частина користувачів пише про вдале розташування новобудови в тихому місці з чистою територією, дитячими та спортивними майданчиками, називаючи його навіть "місцем сили". Позитивні враження висловлюють про доглянуті озера на території та дитячий садок, додаючи, що хотіли б тут жити. Але докорінно відрізняються відгуки нинішніх мешканців комплексу, які пишуть про болючі для них питання такі як, постійні вимкнення електроенергії (аварійні та планові), та перебої з водопостачанням. Наприклад у дописі користувачки Darina Ihorevna від 1 вересня 2021 року сказано наступне:

Живем тут три года. Застройщик кормит завтраками уже несколько лет, а по факту основные обещания так и не выполнены. На данный момент проживать в комплексе невозможно (три дня нет воды, завтра тоже не будет, и не факт, что за завтра проблему устранят, эти дни вода подаётся по часам утром и вечером). Покупать здесь квартиру, не рекомендуем, жить здесь невозможно, продать жилье с такими отзывами тоже не получится. Любите себя и поберегите свои нервы!

Також ми знайшли безліч дописів з наріканнями на відсутність централізованої каналізації. Всі відходи проходять через септики біля будинків 42 та 43, тому біля них стоїть постійний сморід. За словами користувачів, забудовник обіцяє вирішити це питання з 2017 року "а віз і нині там". Мешканка одного з будинків пише:

ИнтерГал разочаровал... Думала нормальный застройщик, а по факту – дома сдаются не в срок (опоздания на год и больше), документы ждем уже второй год, ничего из того, что обещают при продаже, нету – канализации нет, закрытой территории нет, охрана только в платежках, за воду (из местной скважины) платим по киевским ценам (вопрос куда идут оплаты риторический), но уже и воды нет! 4-й день!!! Постоянные проблемы с электричеством. Всем, кто думает тут купить квартиру – не думайте и не покупайте!!!! Или же дождитесь хотя бы киевской канализации и водоснабжения (только обещаниям не верьте, ее уже года 4 обещают), иначе придется на балконе держать недельные запасы воды и, возможно, электрогенератор.

І подібних відгуків, де мешканці аргументовано закликають не купувати квартири в даному комплексі, безліч. Користувачі пишуть про відсутність необхідної соціально-побутової інфраструктури (немає аптек та банкоматів), складність поїздок до столиці, "тонкі" стіни в кватирах, через які чути розмови сусідів, відсутність обіцяної закритої території.

Представник компанії забудовника висвітлює хід будівництва проєкту і відповідає на запитання користувачів Forum.domik.ua. Громадська думка тут  розділилася, але загалом більше позитивних думок, ніж негативних. Мешканці комплексу позитивно відгукуються про наявність озер на території, але пишуть і про те, що ця територія влітку перетворюється на смітник. Багато дописів про наболіле: каналізацію, світло та воду. Користувачі навіть висвітлюють хронологію відключень електроенергії і як наслідок води, а деякі, виправдовують забудовника відверто говорячи про те, що для вирішення їх проблем потрібні нові інвестори. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.

ЖК "Озерний гай" має власний сайт, де можна переглянути детальну інформацію про проєкт та забудовника. Також на сторінці в Інтернет можна ознайомитися з обіцяним терміном здачі будинків в експлуатацію. На сайті ведеться фотохронологія та опис ходу будівельних робіт, акцій і заходів. Також можна переглянути дані з веб-камер, встановлених на будівництві.

У період з 2016 по 2019 рік у комплексі були здані в експлуатацію будинки 1-5 з невеликою затримкою. На даний час будинки номер 7 та 8 мають актуальну затримку здачі в експлуатацію 11 місяців (вони мали бути введені в експлуатацію в 4 кварталі 2020 року). Сертифікати про готовність у третьому кварталі 2021 року отримали будинки номер 6, 9, 42 та 43 з історичною затримкою від 8 до 26 місяців. Інші будинки мають статус – "у проєкті".

Компанія "Інтергал-Буд" за період свого існування здала в експлуатацію 118 будинків у 35 житлових комплексах України. Девелопер на сьогоднішній день зводить будинки в 15 житлових комплексах. Актуальна затримка здачі новобудов в експлуатацію в середньому на 11 місяців зафіксована в шести з них.

За даними сервісу BildControl, ЖК отримав індекс надійності забудови 174 балів із 220 можливих. Якщо забудовнику вдасться втілити все задумане і зазначене на генеральному плані, "Озерний гай" в Гатному може стати одним із кращих приміських житлових комплексів. Але поки що мешканцям доводиться миритися із великою кількістю незручностей – таких як відсутність магазинів, аптек та закладів для дозвілля, віддаленість зупинки громадського транспорту, перебої з електроенергією, водопостачанням, та досі не закритим питання каналізації.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, яка включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.

Читати "Моя Київщина" у Facebook
Анатолій Тихий
журналіст