Новобудови Київщини: ЖК "Покровський" у Гостомелі, від якого відмовився забудовник

Портал "Моя Київщина" продовжує робити огляд новобудов столичного регіону, щоб допомогти потенційним інвесторам оцінити ризики при купівлі житла. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Покровський" у Гостомелі, від якого відмовився забудовник 

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс комфорт-класу "Покровський" будується в смт Гостомель Бучанського району. Площа забудови становить 6 гектарів, де заплановано 14 десятиповерхових будинків. Їх зводять із керамічної цегли, утепляють пінопластом. Фасади облицьовані мінеральною штукатуркою. У будинках передбачені комри та колясочні, а на цокольному поверсі спроєктовані комерційні приміщення.

Помешкання майбутнім інвесторам пропонують без оздоблення. Висота стель в житлових приміщеннях становить 2,8 метра. Забудовник обіцяє встановлення енергозберігаючих вікон. Опалення в квартирах індивідуальне, водопостачання – централізоване. Будуть встановлені квартирні та будинкові лічильники води та газу. У кожному помешканні також обіцяють індивідуальний двозонний лічильник електроенергії. Будинки комплексу будуть обладнані кодовими замками та домофонами.

Для мешканців "Покровського" забудовник запланував власну соціально-побутову інфраструктуру, яка буде включати магазини, аптеки, кафе, приватні клініки, гуртки для дітей, спорткомплекс, дитячий садок, сквер з альтанками, місця для барбекю, 5 дитячих майданчиків, стадіон та навіть власний пляж. Доступ на територію ЖК буде вільний, оскільки відсутня єдина домова територія. Будинки ЖК "Покровського"  будуються впереміш із існуючими будинками ЖК "Lake City".

Інфраструктура та благоустрій

ЖК "Покровський" зводять у центрі Гостомеля, тому вся необхідна соціально-побутова інфраструктура знаходиться в пішій доступності. Відстань до поліклініки близько 100 метрів, школа знаходиться за 800 метрів. Поруч є пошта та ринок. Зупинка громадського транспорту розташована на відстані 100 метрів від ЖК. Звідти можна доїхати до станцій метро Святошин та Академмістечко. Поїздка до столиці на власному автомобілі займе 30-40 хвилин та близько години маршрутками.

На території комплексу заплановано облаштування наземної парковки для автомобілів, де буде вестися відеоспостереження. Озелененню території забудовник обіцяє приділити належну увагу, облаштувавши клумби, альпійські гірки та автоматичний полив на газонах.

Хто будує житловий комплекс?

За даними сайту Bildcontrol.ua, замовником будівництва ЖК виступає ТОВ "Югаз" (ЄДРПОУ 32391780) власником якого був Данкович Віталій Михайлович. Девелопер та інвестор – СК ЖК "Покровський". Генеральний підрядник ТОВ "Арт-білдінг" (ЄДРПОУ 40027735), статутний капітал якого складає всього 100 гривень.

Зведення ЖК "Покровський" почалося в 2015 році. На тодішнього власника ТОВ "Югаз" Віталія Данковича були оформлені договори суборенди земельних ділянок. У березні 2020 року ТОВ "Югаз" змінило бенефіціара: місце Данковича зайняв Воронецький Сергій Антонович.

Чи законно ведеться будівництво?

Цільове призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником (для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку). Функціональне призначення ділянки – землі житлової та громадської забудови, для багатоквартирної житлової забудови, що відповідає проєкту ЖК. Максимально допустима висота будинків 36-40 метрів.

Згідно з даними офіційного сайту державної податкової служби, замовник будівництва ТОВ "Югаз" та  Данкович Віталій Михайлович не мають податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3).  Дозвіл на будівництво для СС2 та СС3 та відповідна ліцензія генпідрядника зареєстровані в реєстрі будівельної діяльності.

ЖК "Покровський" пов’язують з Василем Феєром – прихожанином протистантської Спасо-Преображенської церкви в Гостомелі. Зараз він є депутатом Бучанської райради від партії "Слуга народу". У ЗМІ є інформація, що за своє право балотування від президентської фракції йому довелося заплатити 25 тисяч доларів Олені Джадаллі – на момент виборів вона була координаторкою штабу партії в Бучанському районі.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Придбати помешкання в житловому комплексі  "Покровський" можна підписавши попередній договір купівлі-продажу. Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

Суть даної схеми: попередній договір купівлі-продажу укладається про те, що продавець зобов'язується в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець зобов'язується оплатити її вартість за попереднім договором.

Угода укладається між покупцем (фізичною особою, яка хоче придбати об'єкт нерухомості в майбутньому), продавцем (забудовником, або замовником будівництва, або фондом, який діє від імені забудовника) та замовником будівництва (як правило, є власником земельної ділянки або особою, яка має право розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво).

Майбутнім інвесторам варто пам’ятати, що попередній договір – це тільки договір про намір продавця підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, який фактично ще не існує. Тобто, якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, то покупець може вимагати від продавця тільки виконання зобов'язання підписати основний договір в певний термін, але не передати об'єкт нерухомості. Реальних юридичних механізмів захистити права покупця в схемі з попередніми договорами немає.

Невиконання стороною умов і зобов'язань, передбачених попереднім договором після його припинення, не дає право іншій стороні відшкодовувати збитки способом визнання права власності на майно, яке має бути придбано в майбутньому за основним договором.

Після підписання основного договору купівлі-продажу, гроші, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Однак, забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості.

Попередній договір повинен бути складений у письмовій формі, і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Інакше, угода може бути визнана недійсною.

У попередньому договорі вказуються "приблизні" характеристики об'єкта будівництва. Так як його ще немає, то немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а вже при наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не збігатися не тільки площі, а й поверхи, на яких повинен був бути розташований об'єкт.

Основні ризики даної схеми залучення коштів:

1. Попередній договір між сторонами – це намір сторін у майбутньому укласти угоду купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості немає – немає і можливості реалізувати наміри.

2. Термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію.

3. Можливість нецільового використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до здійснення основної угоди.

4. Високий ризик подвійних перепродажів через відсутність контролю даного виду угод державними органами.

5. Формулювання оплати звучить як гарантійний або забезпечувальний платіж в якості гарантії угоди в майбутньому. Це дає можливість продавцеві "попросити" заплатити більше вже безпосередньо за вартість квадратного метра.

6. Можливість зміни забудовником проєкту будівництва на свій розсуд.

7. Додаткові витрати на нотаріальні послуги. При укладенні договору купівлі-продажу об'єкта покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) і послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта.

8. Договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає забудовник.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Проста і зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) і безпосередньо сам договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру.

2. Прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

Замовник будівництва надав для аналізу договір інвестування. В ньому вказується дата здачі новобудови в експлуатацію, детальний опис об'єкта інвестування, механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкту, ціна об'єкта інвестування, розписана схема оплати у вигляді розстрочки, терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору,  та величезний перелік можливих штрафів покупця. Слід звернути особливу увагу на те, що відсутня інформація про прийнятний термін затримки здачі новобудови в експлуатацію. Відповідно штрафні санкції продавця не передбачені умовами договору.  Терміну отримання правовстановлюючих документів (права власності) після здачі будинку в експлуатацію ви теж тут не знайдете. Не вказується також порядок і терміни виявлення і усунення прихованих дефектів новобудови.

Які ціни на квартири?

У будинках житлового комплексу представлені одно-, дво-  та трикімнатні квартири. За даними сайту Bild.ua, однокімнатне помешкання в ЖК "Покровський" площею 36-38 м2 коштуватиме від 704 тис грн (19400-22000 грн/м2), за двокімнатну квартиру площею 52-61 м2 доведеться заплатити від 1,01 млн грн (17950-19400  грн/м2), трикімнатна квартира площею 74  м2 коштуватиме 1,34 млн грн (17950 грн/м2).

Забудовник пропонує своїм інвесторам можливість придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення терміну будівництва з першим внеском від 30% вартості житла. В мережі є інформація, що вартість квадратного метра в "Покровському" залежить від ступеня готовності будинку.

Судова справа, яка спровокувала зупинку будівництва

У судовому реєстрі є інформація про кримінальну справу стосовно Данковича Віталія Михайловича – засновника ТОВ "Югаз". У березні 2019 року йому висунули обвинувачення в ухилянні  від сплати податку в особливо великому розмірі (близько 100 млн грн). Суд призначив експертизу електронних носіїв з метою отримання доказів, що підтверджують незаконність дій Данковича. У серпні 2019 року слідству суд також надав доступ до речей і документів, які відносяться до справи.

9 листопада 2020 року Київський окружний адміністративний суд ухвалив рішення на користь відповідача, та скасував штрафні санкції. Однак по справі триває касаційне провадження.

Саме тому за добудову житлового комплексу взялася компанія "Доброград". Новий забудовник провів ребрендинг "Покровського", назвавши його ЖК "Піонерський квартал 3" (перший "Піонерський" девелопер зводить у Вишневому, другий – у Чабанах).

Провівши аудит, компанія "Доброград" заявила, що на добудову наступних черг грошей не вистачить. Тому інвесторам запропонували два варіанти: написати заяву на повернення коштів, або доплатити за квартири за ринковою вартістю (це приблизно 50% від первинної вартості).

Обурені інвестори наполягали на зустрічному незалежному аудиті, але забудовник відмовився. Документи, що підтверджують витрати забудовника, а також їхнє цільове використання, інвесторам надати також відмовилися. Це спровокувало страйки незадоволених інвесторів під офісом забудовника та шквал негативних відгуків мережі стосовно несумлінності забудовника. 17 лютого 2020 на сайті забудовника з'явилося офіційне оголошення про зупинення фінансування проєкту:

"Наше рішення зумовлене негативною реакцією інвесторів, які придбали нерухомість у даному ЖК, і тим, що ми так і не досягли порозуміння. Висловлюємо подяку інвесторам ЖК "Покровський", які погодилися на співпрацю та спільну реалізацію об'єкта, але через постійний негатив з боку більшості інвесторів і, як результат, репутаційних втрат, подальша співпраця неможлива".

Хто візьметься за будівництво комплексу далі – поки що не зрозуміло.

Відгуки про ЖК "Покровський" у Google досить не однозначні. Деякі користувачі пишуть, що тут чисто, затишно та по-європейськи. Інші пишуть про проблему з дитячим садком прямо в центрі ЖК, який так і залишився бетонною коробкою, про постійні прориви ліній водопостачання, через які з кранів тече брудна масляниста вода з неприємним запахом та піском. Нарікають на часті відключення електроенергії.

Людей бентежить мала кількість місць для парковки автомобілів. Також є нарікання на відсутність гідроізоляції в підвалах, які постійно затоплює водою. Але найбільше дописів про те, що забудовник вимагає в інвесторів доплату за уже оплачену квартиру. Наприклад, користувачка Ірен пише:

Застройщик аферист. Схема инвестирования – очень мутный предварительный договор с физ.лицом. На этапе строительства застройщик требует еще доплатить за уже 100% оплаченную квартиру, а если инвестор платить отказывается, то не получает вообще ничего, жди мол своих первоначально вложенных денег когда достроим дом и продадим твою квартиру другому инвестору. Вот так оказывается можно строить дома "пользуясь" беспроцентным кредитом от доверчивых граждан, которые поверили застройщику.

Користувач Наталія скаржиться, що дуже довго чекає на здачу квартири, а забудовник вимагає додаткових оплат:

Мошенники. Не рекомендую этого застройщика. Квартиру ждём второй год. Стройка движется очень медленно. Иногда вообще нет движения и строителей. При 100% оплате сейчас безосновательно требуют доплату в размере 50% от стоимости квартиры. Либо доплачивай и может через пару лет получишь свою квартиру, либо пошёл вон. Деньги может вернут через пол года, а может и нет.

Петро Міщенко відверто називає забудовника аферистом та звертає увагу потенційних інвесторів на якість будівництва:

Задержка сдачи дома 2 года, качество постройки домов ужасное. Отсутствует гидроизоляция. Требуют доплаты в 40%  от изначальной стоимости. АФЕРИСТЫ.

Дмитро Бра пише, що купівля квартири у цьому ЖК – ризик не тільки для інвестицій, а й для здоров’я:

По срокам сдачи очень большие опоздания. Много подводных камней в документах. Есть очень горький опыт друзей, которые приобрели квартиры ещё в прошлом году. Произошла калькуляция стройматериалов и з/п рабочим +5 тыс. долларов ещё сверху набросили им за квартиру ))) Сроки 3 месяца дали )  Хотите потерять деньги и испортить себе здоровья, тогда купите тут квартиру.

Користувач Андрій Кождая рекомендує звернути увагу на реєстри, де фігурує прізвище забудовника:

А на счет судов отдельная история у застройщика. Посмотрите историю Донковича в реестре плательщиков налогов и в других местах. Там судебные иски и за уклонение от уплаты налогов и незаконная стройка и незаконное владение землей и люди простые судятся за свои деньги, которые никто не возвращает и квартир не видят. А еще эти хапуги требуют доплату с полностью оплаченных квартир, для сдачи дома, в размере 40-50% стоимости и по этому поводу исков хватает. Там история богатая.

Дивно, але на форумі Domik.ua більше позитивних відгуків ніж негативних. Проте і на цій платформі невпинно обговорюють необхідність доплат за квартири. Користувачі також пишуть, що забудовник не повертає кошти інвесторам, які розірвали договір. Багато відгуків про незадовільну якість будівництва і затримками здачі в експлуатацію.

ЖК "Покровський" має власний сайт, де немає наразі інформації про забудовника. На сайті ведеться фотохронологія будівництва та опис ходу будівельних робіт, акцій і заходів.

Забудовник надав фотографію будівельного паспорта об'єкта. Інформація про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до мереж та комунікацій не була надана забудовником і не доступна у відкритому доступі.

Три перші будинки "Покровського" були добудовані та введені в експлуатацію в 2017-2018 роках з невеликою затримкою. Четвертий будинок зданий в 2020 році із затримкою 17 місяців. Далі справа зупинилася. Інвестори наступних будинків поки що залишилися і без квартир, і без грошей. Здача п’ятого будинку прострочена на 31 місяць, шостого – 22 місяці, сьомого – 10 місяців, восьмого – 4 місяці.

Житловий комплекс "Покровський", за даними сайту Bild.ua, отримав індекс надійності 144 бали з 220 можливих. Це низька оцінка. Зважаючи на складність нинішньої ситуації з забудовником в ЖК, а точніше з його відсутністю, хотілося б застерегти майбутніх інвесторів від ризикованих інвестицій. Зараз не зрозуміло хто і коли візьметься добудовувати "Покровський", тому, імовірно, здача нових черг відкладається на невизначений термін.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.