Новобудови Київщини: ЖК "Riverside" у селі Погреби

ЖК "Riverside" у Погребах

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Riverside" у селі Погреби, рекламу якого можна зустріти на екранах столичної підземки та соцмережах

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс "Riverside" будується в селі Погреби Броварського району (у районі вулиць Паркової, Горького та Приозерної). Він об'єднує дванадцять каскадних будинків заввишки 4-7 поверхів. Проєкт комплексу передбачає більше 1500 квартир як із типовими, так і нестандартними форматами планувань.

Будинки житлового кварталу "Riverside" будуються за монолітно-каркасною технологією. Стіни з керамоблоку обіцяють утеплити мінеральною ватою. Квартири будуть здавати з панорамними вікнами, лоджіями і терасами. Висота стель, залежно від поверху, варіює від 2,7 до 3,3 м. У планах забудовника – забезпечити мешканців індивідуальним газовим опаленням, а от водопостачання буде централізоване.

Для жителів та гостей комплексу буде облаштована наземна паркова на 1000 місць, де також будуть розміщені заправки для електрокарів. Комплекс буде охоронятися, а потрапити на територію можна буде тільки через шлагбаум.

Інфраструктура та благоустрій

Найближча станція київського метрополітену "Чернігівська" розташована в 20 хвилинах їзди на автомобілі або 45 хвилинах громадським транспортом (стільки ж часу займе дорога до станції метро "Почайна"). До мережевих супермаркетів доведеться їхати 5-15 хвилин на авто, а до найближчої школи – 10 хвилин.

Забудовник обіцяє, що на території ЖК буде все необхідне для комфортного проживання мешканців: ТРЦ, спорткомплекс, дитячий садок, зупинка транспорту, конференц-холл, ресторан, кафе, аптека, салон краси, магазин, банк та кабінет лікаря.

Належну увагу обіцяють також приділити озелененню території. Будуть облаштовані клумби та пішохідні алеї з елементами ландшафтного дизайну. На території передбачений власний пляж, зони відпочинку, альтанки, місця для барбекю, велодоріжки, два дитячих майданчики та шість спортивних об’єктів.

Хто будує житловий комплекс?

Замовником будівництва виступає ТОВ Архітектурно-будівельна компанія "Квартал" (ЄДРПОУ 40427182). Девелопер та інвестор "Comfort Life" (ЄДРПОУ 40219314), а генеральний підрядник – ТОВ "АЕС-Групп" (ЄДРПОУ 38202783).

Бенефіціарами компанії "Comfort Life" значаться відразу декілька осіб: Роман Дріжденко, Марина Рубан та Марина Мусієнко. Підписантом значиться Сергій Мусієнко, а в ЗМІ його називають управляючим партнером "Comfort Life Development".

Цікаво, що Сергій Мусієнко у реєстрах значиться одним із бенефіціарів Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Вітал інвест девелопмент". Інший бенефіціар – Олександр Рубан. Також додамо, що Рубан є членом правління громадської спілки "Християнська бізнес асоціація" (ЄДРПОУ 42639057). Підписантом цієї організації значиться відомий у Софіївській Борщагівці забудовник Андрій Мартинов. У мережі є інформація, що Мартинов має серйозний вплив на жителів багатоповерхівок, що побудовані його компанією, завдяки великій мережі протестантських церквов.

Чи законно будують ЖК?

Кадастровий номер ділянки, де ведеться будівництво – 3221286401:01:041:0038. Суперфіціарій та орендар земельної ділянки – ТОВ Архітектурно-будівельна компанія "Квартал", яке є замовником будівництва. Зазимська сільська рада здала в оренду ділянку до 2025 року. Цільове призначення землі – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно Містобудівним умовам та обмеженням, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Максимально допустима висота будівель – 30 м.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка та об'єкт будівництва не знаходиться під арештом. Проте у реєстрі судових рішень відкрита кримінальна справа стосовно даного будівництва. Так, 10 серпня 2021 року, було арештовано понад 12,7 млн грн на рахунках компанії замовника будівництва ТОВ АБК "Квартал".

За версією слідства, злочинна схема полягає в тому, що при купівлі квартири з покупцем укладався договір на будівельні роботи з фізичною особою-підприємцем, а не юридичної особи, щоб мінімізувати доходи забудовника. У матеріалах слідства зазначено, що впродовж 2020-го року в бухгалтерській та податковій звітності відображались недостовірні відомості щодо проведених фінансово-господарських операцій та дійсних обсягів продажу нерухомого майна.

22 вересня 2021 року Замовник будівництва подав апеляційну скаргу на рішення першої інстанції, але йому відмовили. Рішення суду другої інстанції може бути оскаржене у касаційному порядку у Верховному Суді України протягом 3 місяців, але наразі рахунки ТОВ АБК "Квартал" заблоковані.

Дозвіл на будівництво для СС2 та СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Згідно Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.

Забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, спецзв'язку, каналізаційної мережі, газопостачання/тепломереж, а також фотографію будівельного паспорта об'єкта.

Згідно з даними офіційного сайту ДПС, замовник будівництва ТОВ Архітектурно-будівельна компанія "Квартал" не має податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від "Bildcontrol.ua

Стати інвестором в ЖК "Riverside" можна після підписання договору купівлі-продажу майнових прав. Така схема придбання квартир чітко законодавчо не врегульована. Такий вид договору не передбачений статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (далі ─ Закон).

Закон говорить, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування. Законодавство України не забороняє використовувати такий вид договорів . Згідно зі статтею 177 Цивільного кодексу України (ЦКУ), одним із об'єктів цивільних прав є майнові права.

Квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після його завершення стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна і прийняття його в експлуатацію, інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього. До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

Інвестору важливо розуміти, що, при інвестуванні в новобудову за договором купівлі-продажу майнових прав, він придбав не квартиру, а право в майбутньому оформити певну квартиру на себе. Таку схему застосовують забудовники, оскільки об'єкт купівлі фізично ще не існує. Покупець майнових прав, який зареєструє на себе право власності, буде першим власником квартири згідно з єдиним державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Сторонами договору купівлі-продажу майнових прав є продавець (особа, яка зобов'язується продати покупцеві майнові права на обрану покупцем квартиру) та покупець (особа, яка зобов'язується придбати майнові права на обрану ним квартиру).

Найчастіше договір купівлі-продажу майнових прав підписується із замовником будівництва. Можливі випадки, коли договір купівлі-продажу майнових прав може підписуватися з підрядником будівництва, якому передали права на квартиру згідно з договором підряду або з будь-якою іншою юридичною особою-інвестором, який має право продавати майнові права на конкретну квартиру. Тож перш ніж підписувати договір купівлі-продажу майнових прав, покупцеві необхідно переконатися, що саме ця особа має право продавати права на обрану квартиру.

Суть договору полягає в тому, що продавець зобов'язується зафіксувати за покупцем майнові права на певну квартиру, яка буде побудована в певний термін. Після проведення повної оплати покупцем за договором і введення об'єкта в експлуатацію, продавець зобов'язується передати майнові права на квартиру за актом прийому-передачі.

Оскільки законодавчо не встановлено специфічних умов договору купівлі-продажу майнових прав, інвесторам варто знати основні умови, якими повинен бути наділений цей договір:

1. Предмет. У договорі має чітко зазначатися, що купуються майнові права на конкретну квартиру. Договором обов'язково повинні передбачатися конкретні характеристики такої квартири: будівельна адреса, номер будинку (черги), секції, поверх, будівельний номер квартири, кількість кімнат і орієнтовна площа.

2. Терміни. Сюди обов'язково потрібно включити термін введення об'єкта в експлуатацію, термін передачі забудовником документів для оформлення права власності, термін підписання акту приймання-передачі, термін повернення грошових коштів у разі розірвання договору, термін дії договору.

3. Ціна договору та порядок розрахунків. У разі, якщо оплата йде частинами, дуже важливо зафіксувати вартість квадратного метра і графік платежів. Якщо договором передбачена 100%-ва оплата, повинен бути зафіксований граничний її термін.

4. Гарантії та порядок повернення продавцем коштів за договором, у разі прострочення введення об'єкта в експлуатацію.

5. Умови переуступки прав вимог. Договір купівлі-продажу майнових прав полягає в простій письмовій формі та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Підписантом за договором від імені продавця може виступати директор на підставі статуту або представник на підставі довіреності.

Договір купівлі-продажу майнових прав є підставою для отримання права власності на квартиру. Додатково до договору забудовник повинен передати вам пакет документів, необхідних для оформлення права власності на квартиру (додатки та додаткові угоди до договору, акт приймання-передачі квартири, довідка про 100%-ву оплату, технічний паспорт на квартиру, витяг з реєстру інвесторів і т.ін.).

Серед основних ризиків такої схеми інвестування варто відзначити:

1. Існує ризик подвійного перепродажу майнових прав. Оскільки в Україні відсутній реєстр майнових прав на нерухоме майно, неможливо простежити кому забудовник продав права на певну квартиру.

2. Відсутність можливості контролювати підрядника будівництва і виконання ним зобов'язань щодо будівництва об'єкта.

3. Забудовник може використовувати отримані кошти не за цільовим призначенням, що може призвести до затяжного процесу зведення будинку (довгобуд).

4. Забудовник може залучати грошові кошти для будівництва, не маючи при цьому повного пакета дозвільної документації.

5. Оскільки угода відбувається без нотаріального оформлення, що дає можливість зменшити витрати на придбання квартири, то в даному випадку необхідно уважно вивчити історію компаній, які продають майнові права, а також ознайомитись із повноваженнями їх представників.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Досить проста для розуміння схема інвестування.

2. Зниження податкового навантаження. Витрати зменшуються шляхом вилучення посвідчення договору у нотаріуса і оподаткування, яке могло виникнути в разі, якщо забудовник спочатку б оформив квартиру на себе.

3. Інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Купівля майнових прав не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Було проаналізовано шаблони договорів, що надав забудовник для аналізу.

Договори про розстрочку та 100%-ву оплату ідентичні, за винятком виду оплати. У документі вказується дата здачі в експлуатацію, прийнятний термін затримки здачі об’єкта. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи кожної із сторін, передбачені штрафи покупця та продавця. Якщо договір буде розірвано з ініціативи покупця, то кошти інвестору повернуть протягом одного року, якщо з ініціативи продавця – протягом 90 банківських днів.

Детально описана ціна об'єкта інвестування та розписана схема оплати у вигляді розстрочки. Вказується механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкта інвестування; порядок, терміни виявлення та усунення прихованих дефектів (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо).

Детальний опис об'єкта інвестування (квартира, площа, планування, розташування, поверховість, будинок, секція) вказується частково. Тому рекомендуємо майбутнім інвесторам більш детально вивчити характеристики квартири, щоб уникнути неузгодженостей в майбутньому при підписанні акту прийому-передачі майна. Також не вказується термін отримання документів на право власності квартири після здачі об’єкта в експлуатацію. Тож майбутнім інвесторам слід обговорити це більш детально при підписанні договорів.

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Riverside" мають квартири різних планувань. Це переважно одно-, дво- і трикімнатні помешкання. У деяких будинках запроектовані пентхауси з терасами. Площа житлових приміщень становить від 33 до 138 квадратних метрів.

За даними Bild.ua, за однокімнатну квартиру площею 35-59 кв.м доведеться заплатити від 922 тис грн (22350-29450 гривень за кв.м.), двокімнатна квартира площею 52-78 кв.м коштуватиме від 1,13 млн грн (21400-28500 гривень за кв.м.). Трикімнатне помешкання площею 94-113 кв.м. обійдеться від 2,01 млн грн (20250-27000 гривень за кв.м.), а чотирикімнатна квартира площею 106-118 кв.м. коштуватиме від 2,83 млн грн (26550-33300 гривень за кв.м.). За помешкання площею 111-138 кв.м. доведеться заплатити від 3,2 млн грн (28350-30150 гривень за кв.м.).

Забудовник пропонує своїм інвесторам придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення будівництва з першим внеском від 20% вартості житла.

Відгуки про комплекс

На форумі інвесторів проєкту новобудови Domik.ua більше позитивних думок, аніж негативних. Представник компанії забудовника не висвітлює хід будівництва проєкту і не відповідає на запитання користувачів форуму. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний.

Житловий комплекс має власний сайт, де розміщена детальна інформацію про проєкт та забудовника. Також тут можна знайти терміни здачі будинків в експлуатацію та опис ходу будівельних робіт, акцій і різних заходів. На жаль, не висвітлюється фотохронологія будівництва та немає відео з веб-камер.

Забудовник здав у експлуатацію 44 будинки, що є солідним показником. Але слід зважати і на те, що актуальна затримка здачі зафіксована в 4 із 8 інших житлових комплексів, які зараз будуються компанією. Середня актуальна затримка здачі інших об'єктів девелопера на сьогодні становить 22 місяці.

У житловому комплексі "Riverside" ще не зданий в експлуатацію жоден будинок. Актуальна затримка здачі  першого, другого та восьмого будинку  наразі становить 10 місяців. Дев’ятого і десятого – 4 місяці. Здача третього, четвертого та дванадцятого будинку запланована в 2023 році. Інші будинки перебувають на стадії проектування.

 Житловий комплекс "Riverside" від фахівців Bildcontrol.ua отримав індекс надійності 185 балів із 220 можливих. Збільшується попит на житло за межею мегаполісу, але в безпосередній близькості до нього, тому ЖК "Riverside" дуже привабливий для інвестора. Шкода, що реалізація проекту затягується, а значить інвестори втрачають довіру до забудовника.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.