#

Новобудови Київщини: ЖК "Софіївська сфера", пов’язаний із нардепом Горобцем

25.01.2022 08:00
Новобудови Київщини: ЖК "Софіївська сфера", пов’язаний із нардепом Горобцем
ЖК "Софіївська сфера". Візуалізація

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, в якій робить огляд новобудов столичного регіону. Ми збираємо та аналізуємо дані про забудовників та їх проєкти, щоб майбутнім інвесторам було легше оцінити можливі ризики. Сьогодні ми розглянемо житловий комплекс "Софіївська сфера", що пов’язаний із народним депутатом Олександром Горобцем 

Як виглядає ЖК?

Масштабний житловий комплекс економ-класу "Софіївська сфера" будується з 2013 року в найближчому передмісті столиці – селі Софіївська Борщагівка. Офіційна адреса проєкту займає кілька вулиць. Забудовник запланував звести 41 будинок висотою 10 поверхів, де буде близько 5000 квартир. Частина комплексу вже введена в експлуатацію і заселена.

Будинки в комплексі виконані за технологією цегляної кладки, стіни утеплюють пінопластом, фасади облицьовують мінеральною штукатуркою. Забудовник встановлює панорамні вікна та виконує скління балконів. Висота стель у квартирах складає 2,7 метра. Опалення в помешканнях індивідуальне (встановлюють двоконтурні газові казани), водопостачання – централізоване. Квартири будуть укомплектовані лічильниками електрики, води та газу. Житло інвесторам пропонують з чорновим оздобленням. На перших поверхах є приміщення, що призначені для комерційної інфраструктури. У будинках передбачені підвали, які теж можна викупити.

Інфраструктура та благоустрій

Добиратися до ЖК найзручніше на автомобілі. До найближчих станцій столичного метро "Житомирська", "Академмістечко" та "Святошин" шлях від новобудови займе 20-25 хвилин, якщо немає заторів (у годину пік до Києва можна їхати більше години). До зупинки громадського транспорту йти 300 метрів.

На території ЖК "Софіївська сфера" забудовник планує створити власну соціально-побутову інфраструктуру. У нежитлових цокольних приміщеннях відкриються магазини, аптеки, стоматологічні кабінети, салони краси. Забудовник обіцяє спроєктувати місця для відпочинку мешканців.

Доступ на територію комплексу вільний, на в’їзді встановлено шлагбаум. Забудовник обіцяє 20% озеленення, хоча з відгуків мешканців можна зробити висновок, що насправді цей показник значно менший. Передбачена паркова для автомобілів та 4 стандартні дитячі майданчики. Наразі неподалік від ЖК є ліцей, два спортзали та приватний дитячий садок. Забудовник запланував зведення дитячого садка та школи на території комплексу, що дуже актуально, зважаючи на кількість населення в ЖК.



Хто будує житловий комплекс?

За даними Bildcontrol.ua, девелопер, інвестор та генеральний підрядник будівництва ТОВ "Сфера Житлобуд" (ЄДРПОУ 39058461). Компанія зареєстрована на фізичних осіб, громадян Азербайджану Асадова Мехрали Муртуз Оглу та Алієва Хікмета. Будівництво комплексу ведеться на вулицях Небесної сотні та Соборній. Земельні ділянки знаходяться в приватній власності Гулієва Імана та Гулієва Араза.

Замовником будівництва виступає депутат Сумської обласної ради від фракції "Європейська солідарність" Гулієв Іман Араз Огли. Він має нерухомість та бізнес, що зареєстровані у Софіївській Борщагівці. Іман Гулієв разом із батьком є власником ТОВ "Ан-Фабер", повністю володіє ТОВ "Гіа-Сфера", БФ "Благосфера" та ТОВ "Сфера Секьюріті". Усі компанії зареєстровані за однією адресою в Софіївській Борщагівці.

Зазначимо, що до обрання депутатом Верховної Ради Олександр Горобець значився заступником директора ТОВ "Сфера Житлобуд". Подейкують, парламентське посвідчення допомагає колегам Горобця із веденням будівельного бізнесу. 

На сайті компанії значиться, що ТОВ "Сфера Житлобуд" входить до групи міжнародних компаній під назвою Nyu Sfera (започаткована в 1992 році та спочатку була орієнтована на торгівлю). Пізніше у її складі організовані компанії Nyu Sfera Trade (ресторанний бізнес), Nyu Sfera Logistic (логістика), Nyu Sfera Tourism (туризм), Nyu Sfera Construction (будівництво), ТОВ "Ньюсфера" (агропереробка).

Окрім України, група компаній Nyu Sfera активно розвиває бізнес на території Італії, Туреччини, Китайської Народної Республіки, Ірану та Російської Федерації.

Чи законно будують житловий комплекс?

За даними Публічної кадастрової карти (ПКК) України та державного реєстру речових прав на земельну ділянку, цільове призначення землі – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Функціональне призначення земельної ділянки перевірити не вдалося, оскільки забудовник не надав Містобудівні умови і обмеження на даний об’єкт. Функціональне призначення землі впливає на встановлення ставки земельного податку, а відображення цієї характеристики є ознакою доброчесності забудовника. 

Варто зауважити, що на засіданні Борщагівської сільської ради VIIІ скликання 26 квітня 2021 року, відповідно до заяви Імана Гулієва, було прийнято рішення щодо надання дозволу на внесення змін до містобудівної документації, зокрема детального плану території (проєкт змін) багатоквартирної житлової забудови та об’єктів обслуговування в селі Софіївська Борщагівка площею 21,5 га (в районі вулиці Соборної), площею 150 га (в районі вулиць Будівельників, Санаторна, Фруктова, Дмитрівська) та площею 12 га (в районі проспекту Героїв Небесної Сотні). 

У Містобудівних умовах та обмеженнях вказуються технічні характеристики будівель. Не маючи обмежень по висоті забудови цілком можливо, що "виросте" кілька зайвих поверхів на новобудові. Порушення функціонального призначення земельної ділянки не є підставою для знесення будівель і може бути врегульовано забудовником на користь інвесторів.

За даними офіційного сайту Державної податкової служби замовник будівництва Гулієв Іман і забудовник ТОВ "Сфера Житлобуд" не мають податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами. Тоді як Гулієв Араз заборгував місцевому бюджету 0.76 тис грн станом на 19 листопада 2021 року. Податкового боргу перед державним бюджетом він не має.

Дозвіл на будівництво для СС2 та СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Відповідно до Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Забудовник пропонує інвесторам придбати квартиру в новобудові через дериватив (форвардний контракт) та договір купівлі-продажу майнових прав. Дана схема придбання житла регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної форми деривативу". Деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Дана схема реалізується за участю: продавця за деривативом (особа, яка зобов'язується продати базовий актив за контрактом); покупця за деривативом (особа, яка зобов'язується придбати базовий актив (квартиру); компанія з управління активами (компанія-посередник, через яку відбувається угода купівлі-продажу деривативу). Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує КУА.

Суть даної угоди полягає в тому, що продавець зобов'язується в майбутньому в установлений строк передати базовий актив (квартиру) у власність покупця на визначених умовах. Покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором. Форвардний контракт виконується шляхом поставки базового активу та його оплати коштами. Базовим активом можуть бути товари, цінні папери, кошти та їх характеристики, які є предметом зобов'язань по деривативу. У даному випадку базовим активом є квартира з її характеристиками (площа, кількість кімнат). Варто пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру.

До деривативів відносять: своп, опціон, форвардний контракт та ф'ючерсний контракт. При покупці квартири в новобудові використовується тільки форвардний контракт. За встановлену ціну на момент підписання, покупець набуває базовий актив у майбутньому. Тобто ціна базового активу (квартири) встановлюється в день підписання форвардного контракту, а не в день купівлі квартири.

Деривативи мають бути укладені в письмовій формі із зазначенням істотних умов (сторони контракту, базовий актив і його характеристики, терміни передачі, кількість базового активу, порядок оплати і відповідальність сторін).

Після оплати деривативу, інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Майнові права - це суб'єктивні права учасників правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, які виникають між цими учасниками у зв'язку з обміном і розподілом цього майна. Якщо спростити, то це право вимагати у забудовника свої квадратні метри. Воно не є матеріальним правом і не зобов'язує забудовника добудувати об'єкт. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним у справжню квартиру.

При підписанні договорів зверніть увагу на те, яку частину суми ви платите за дериватив, а яку за майнові права. У разі необхідності розірвання договору інвестор може вимагати повернення тільки тих коштів, які були сплачені за договором майнових прав!

Основні ризики:

Складна схема для розуміння покупця. Замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності. Це можливо лише після введення будинку в експлуатацію і підписання актів прийому-передачі.

Відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців.

Забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів.

Забудовник не має права розпоряджатися майбутньою квартирою покупця, однак може використовувати отримані кошти не за цільовим призначенням, що може призвести до затяжного процесу будівництва будинку.

Купуючи деривативи, покупець зменшує ризик подвійних перепродажів (деривативи реєструються в реєстрі товарної біржі). Однак у покупця немає прямих договірних відносин із забудовником, щоб згодом вимагати з нього виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

У разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

Оскільки угода проходить без нотаріального оформлення, що дає можливість зменшити витрати на придбання квартири, то в даному випадку потрібно уважно поставитися до компаній, які продають деривативи та майнові права, а також до повноважень їх представників.

Серед переваг слід відзначити наступне:

Виключення схеми подвійного продажу квартири. Купуючи дериватив, інвестор стає єдиним можливим претендентом на покупку майнових прав на нерухомість.

Зниження податкового навантаження. Майбутній власник квартири отримує можливість придбати нерухомість за вигіднішою ціною. Витрати зменшуються шляхом вилучення посвідчення договорів у нотаріуса і послуг третіх осіб.

Інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Зразок договору інвестування є у відкритому доступі, тому можна зробити його короткий аналіз. У договорі вказується: дата здачі в експлуатацію; детальний опис об'єкта інвестування; ціна об'єкту інвестування або розписана схема оплати у вигляді розстрочки; механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкту інвестування; термін отримання правовстановлюючих документів (права власності) після здачі в експлуатацію; порядок і терміни виявлення та усунення прихованих дефектів, також вказані терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору. У випадку недотримання умов договору передбачені штрафи покупця, а про відповідальність продавця в цьому випадку не згадується. Також не вказується прийнятний термін затримки здачі об’єкта в експлуатацію.

Які ціни на квартири?

У будинках ЖК "Софіївська сфера" представлені одно-, дво- та трикімнатні квартири.  За даними сайту Bild.ua, однокімнатне помешкання економ-класу площею 36-42 кв.м коштуватиме від 937 тис грн (24500-25750 гривень за квадрат), за двокімнатну квартиру площею 47-63 кв.м доведеться заплатити від 1,13 млн грн (22500-23650 гривень за квадрат), трикімнатна – площею 79 кв.м обійдеться в 1,79 млн грн (22500 гривень за квадрат). Забудовник пропонує інвестувати в житло з розстрочкою до закінчення будівництва з першим внеском до 30%.

Відгуки про комплекс:

На Forum.domik.ua в 2021 році обговорення комплексу ведеться не активно. Старіші відгуки (за 2020 рік) пов’язані з переживаннями інвесторів стосовно затримки здачі будинків в експлуатацію та комерційного тарифу на електроенергію. Представник компанії забудовника висвітлює хід будівництва проєкту і відповідає на запитання користувачів форуму.

Житловий комплекс активно обговорюють користувачі на Google. Текстових відгуків в позитивному руслі дуже мало, основна маса голосів "зірочками". Відвідувачі форуму пишуть, що комплекс має хороше розташування та досить розвинену соціально-побутову інфраструктуру, красиві будинки та просторі квартири. А от негативні відгуки зустрічаються набагато частіше. Користувачі обговорюють складність поїздок до столиці у зв’язку з постійними заторами в годину пік, часті відключення електроенергії та низький рівень напруги, що призводить до поломок електротехніки. Користувач Галина Ретьман наприклад пише:

Стіни тонкі, чути все що в коридорі та в сусіда. Постійні проблеми з водою: то нема, то напір слабкий особливо ввечері, що навіть котел нагрівати воду не хоче. Покупатись то ще те везіння. Сильний скачок напруги дуже часто, що Зубр не встигає відсікати, уже електродуховка глючити почала. Та ще платимо по 3 грн за кіловат, а заселились 4 роки тому а нас все ніяк не підключать до Обленерго. Платіжки ЖЕК самі більші на С. Борщагівці по 12.5 за кв.м, і ліфти часто не працюють. Але це все ще терпимо. Саме більше обурює що нема дороги. Щоб потрапити в Київ зранку потрібно в 6 виїхати щоб без пробок, а в час пік 5км можна простояти в пробці 1.5 год. Садочків державних також мало. А в школі цього року 13 перших класів по 40 дітей. Жах а не район. Тут добре жити людям старшого віку яким не потрібно виїхати з села. А працюючим молодим точно не тут.

Користувачі пишуть про не якісно зроблений ремонт та про те, що прибудинкова територія схожа на смітник. Користувач Ярослав Федоришен пише:

Нікому не рекомендую наш ЖК. За під’їздами ніхто не дивиться, охорона просто для галочки, в свіжо зданих будинках поганої якості двері, плитка на поверхах покладена просто кошмарно. За чотири роки ніхто не відремонтував побиту плитку в під’їзді. Діри в фасаді, ліфт прибирається кошмарно.

Користувач Максим Голованов описує комплекс так:

Софиевская говносфера, такое дно еще надо поискать в селе. Не слушайте сказки в отделе продаж, после покупки квартиры вы им будете не нужны, и будут вас избегать. Задержка сроков сдачи дома, дикая стоимость на оформление, убитые подъезды, 0 зеленой зоны, сплошная парковка. А если даже и купите, то потом вас будет дрюкать по конским тарифам с 0 услугами местный ЖЭК тесть УК во главе с аферисткой Кириловой, будут доить вас как лоха. Не работает лифт – плати. Срач в подъезде, не убирается – плати. Мой совет – искать более адекватные варианты в этом селе, но ни в коем случае эту говносферу.

Обурюються мешканці комплексу і стосовно ресторану з караоке в підвалі одного з будинків, який спричиняє ряд незручностей. Користувачка Олена пише:

Отношение застройщика к жильцам отвратительное. Застройщик открыл ресторан в подвале жилого дома 126/13 без шумоизоляции с караоке и летней площадкой. Режим работы "до последнего клиента". Песни Киркорова, ржание, пьяные разборки с мордобоем под окнами – норма. На жалобы жильцов реакции нет. Про ЖЭК, охрану, обслуживание лифтов (эти все компании принадлежат застройщику),.входные группы с плиткой посаженной на сопли, стены облупленные с момента сдачи дома, уборку подъездов нет приличных слов, полный трэш. Двор – сплошная парковка в три ряда, зелени нет, гулять негде.

Користувач Просто Гоша розповідає, чому не варто купувати житло на перших поверхах комплексу:

И так: дома и стоянки, (мест нету), не успел вечером, все, выезжай за территорию и ищи там, а это говорит о том что застройщик не просчитывал соотношение квартир и машин. Площадки, детские и спортивные которые есть просто капля в море. Далее не вздумайте покупать квартиры на первом этаже с выходом окон за дом. После того как вы купите квартиру, у вас на пол окна построят козырёк для коммерческого помещения, (сразу не строят, квартиру никто не купит), вообщем сделайте обход дома по кругу и поймёте. Далее не в коем случае не рассматривать комплекс как один ЖК, каждая очередь это отдельная история по документам, по стоимости коммуналки.

Мешканці комплексу пишуть, що під час дощу автомобілі "плавають" по території, що свідчить про погану якість або про відсутність ливневих систем; про відсутність достатнього місця для парковки автомобілів. Про переповнені сміттєві контейнери та щурів, які заполонили ЖК теж багато згадок. Користувач Стас Зубов пише:

"Добрый всем день! Хочу, уважаемые инвесторы поделиться своим опытом проживания в ЖК "Софиевская Сфера". Такой ПОМОЙКИ нет даже в Киеве, вот тебе и "НОВЫЕ ДОМА". Когда приобретали здесь недвижимость, казалось все было вроде бы неплохо, да и рассказ менеджера внушал надежду на нормальное обслуживание комплекса. Но прошло два года и многое вылезло наружу. 

Забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, каналізаційної мережі, газопостачання/тепломереж та фотографію будівельного паспорта об'єкта.

ЖК має власний сайт, де можна ознайомитися з деякою інформація про проєкт та переглянути фотохронологію будівництва. Натомість немає чітких термінів здачі черг в експлуатацію, опису ходу будівельних робіт, акцій, заходів та даних із веб-камер на будівництві.

У комплексі здано в експлуатацію 23 будинки: лише три з них отримали сертифікат готовності в обіцяний термін, інші – із затримкою. Здачу ще трьох будинків заплановано на 3-4 квартал поточного року. Статус інших – у проєкті.

За даними сайту BildControl.ua, "Софіївська сфера" отримала індекс надійності 174 бали з 220 можливих. У комплексі заплановано 5000 квартир, де за підрахунками проживатиме близько 15000 людей, тому зведення дитячого садка та школи має бути в пріоритеті забудовника, а ситуація з парковкою в комплексі вже зараз бажає кращого. Майбутнім інвесторам варто зважити всі за і проти перед придбанням житла в цьому комплексі, зважаючи на відгуки реальних мешканців.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 40 параметрів в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.

Читати "Моя Київщина" у Facebook
Анатолій Тихий
журналіст