Новобудови Київщини: ЖК "Вишгород плаза", що будують замість ресторану

Фото з мережі Інтернет

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Вишгород Плаза", який зводять на місці ресторану "Вишгород"

Як виглядає ЖК?

Його будмайданчик розташований у відмінному місці, практично в центрі міста Вишгород, по вулиці Набережна, 6. Житловий комплекс бізнес класу "Вишгород Плаза" – це вісімнадцятиповерховий будинок, який налічуватиме 182 квартири. Для зведення застосовується монолітно-каркасна технологія будівництва з використанням керамічної цегли для зведення стін. Стіни будинку будуть утеплені мінеральною ватою, фасади облицьовані штукатуркою. Квартири майбутнім власникам будуть запропоновані з чорновим оздобленням. Висота стель у приміщеннях становитиме 2,85 м.

Опалення та водопостачання – централізоване. Під’їзди будинку будуть оснащені броньованими дверима, домофонами та ліфтами. Доступ на територію ЖК буде вільним. На сайті комплексу можна знайти обіцянки про цілодобову охорону та відеоспостереження. Для мешканців забудовник обіцяє облаштувати зони відпочинку, наземну парковку та дитячий майданчик.

Інфраструктура та благоустрій

Забудовник робить ставку на екологічну локацію будівництва, оригінальне і сучасне будівельне рішення, а також розвинену інфраструктуру передмістя столиці. Всього за 15-20 хвилин на громадському транспорті можна дістатися від станції метро Героїв Дніпра до центра Вишгорода.

Обіцяний благоустрій комплексу "Вишгород Плаза" у поєднанні з розвинутою інфраструктурою міста (дитсадки, щоправда здебільшого переповнені, ТРЦ, кінотеатри, парки, набережна і пляжі, магазини і супермаркети, торговий центр, невеликий ринок, зручна транспортна розв'язка та зупинка громадського транспорту) обіцяють комфортне життя майбутнім інвесторам.

Проектом передбачено, що в ЖК "Вишгород Плаза" з'являться не тільки квартири, але й нежитлові приміщення: два поверхи займуть різні бутіки, салони, фітнес-центр і навіть новий ресторан.

Хто будує житловий комплекс?

За даними фахівців "Bildcontrol.ua", замовником будівництва, девелопером та інвестором є ТОВ "Вишгород плаза" (ЄДРПОУ 39028856). Генеральний підрядник ТОВ "Монолітбуд 2015" (ЄДРПОУ 40106125).

Партнером проекту виступає Солодаренко Роман Васильович (реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків 3070607014). Оскільки забудовника представляє фізична особа, перевірити реєстрацію неможливо.

За даними сайту "Bild.ua", Роман Солодаренко виступив замовником будівництва ще трьох ЖК: "Северинівський", "Vyshgorod Sky" та "Авіатор", про який ми писали раніше. У ЗМІ можна знайти чимало інформації, де його прізвище фігурує в скандальних будівництвах в Ірпені.

За словами адвоката Лаврентія Кухалейшвілі, забудовник Роман Солодаренко мав намір засипати озеро "Карасьове" піском, щоб звести на його місці чергові бетонні джунглі. Яким чином озеро, яке на всіх мапах міста Ірпінь було позначено як водойма, стало земельною ділянкою і хто й на яких підставах виділив його під забудову, достеменно невідомо. Тоді це привернуло увагу громади, які звернулися безпосередньо до ексмера Карплюка, той пообіцяв зберегти озеро. За словами прокуратури, в Ірпені на вулиці Северинівській ніякого природного озера немає, а є штучна копанка, яку законний власник, тобто Роман Солодаренко, має право засипати. Очевидно, що озеро таки вдалося знищити, адже зараз в Ірпені на вулиці Северинівська звели однойменний ЖК.

Цікаво, що Солодаренко намагався стати депутатом Верховної Ради у 2014 та 2019 роках, коли балотувався самовисуванцем по 207 виборчому округу на Чернігівщині. Обидві спроби отримати мандат – безуспішні. 

Чи законно будують житловий комплекс у Вишгороді?

Замовник будівництва і орендар земельної ділянки під забудову – ТОВ "Вишгород Плаза". Документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою – Договір оренди земельної ділянки № 1127 укладений строком на 49 років від 11.11.2016 року. Кадастровий номери ділянки, де ведеться будівництво – 3221810100:01:257:6002. Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Держкомзем України надав наступне роз’яснення стосовно цього: у разі, якщо земельна ділянка була надана для використання об'єкта в рамках будь-якої категорії, але через якийсь час там був розміщений інший об'єкт або ділянку використовувався по-іншому, але в рамках тієї категорії, яка була надана спочатку, то використання земельної ділянки не за цільовим призначенням відсутнє. Категорія використання даної ділянки – землі житлової та громадської забудови. Тож цільове призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Згідно з планом зонування міста Вишгород, земельна ділянка під будівництво ЖК знаходиться в межах громадської ділової зони. Серед будівель, які можуть тут будуватися – багатоквартирні житлові будинки.

Відповідно до даних державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Забудовник ТОВ "Вишгород плаза" не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Повідомлення про початок будівельних робіт для СС3 зареєстроване, генпідрядник має відповідну ліцензію.

Забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, каналізаційної мережі, газопостачання/тепломереж.

Судова тяганина стосовно законності будівництва

Київська обласна прокуратура 31 березня 2021 року почала процес проти даного будівництва. Прокуратура просила накласти арешт на земельні ділянки, де ведеться будівництво ЖК "Вишгород плаза".

Коротка передісторія: рішенням Вишгородської міської ради від 17 жовтня 2016 року № 17/73 було затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 в оренду для реконструкції і обслуговування існуючого майнового комплексу – будівлі ресторану "Вишгород". Містобудівними умовами і обмеженнями визначено, що земельна ділянка, призначена для будівництва і обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

11 листопада 2016 року між Вишгородською міською радою та ТОВ "Київкоопбуд" було укладено договір оренди № 1127 земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 для будівництва і обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Пунктом 5.3 договору оренди визначено, що орендареві забороняється використовувати земельну ділянку з іншою метою ніж для використання її відповідно до цільового призначення, а також самовільне будівництво будь-яких будівель і споруд на ній. Після чого назву ТОВ "Київкоопбуд" було змінено назву товариства на ТОВ "Вишгород Плаза". У зв’язку зі зміною назви товариства було внесено зміни до вказаного вище договору оренди.

Викладене, як вказують органи досудового розслідування, свідчить про використання земельної ділянки не для потреб реконструкції і обслуговування існуючого майнового комплексу (будівлі ресторану "Вишгород"), а для будівництва нових об’єктів житлової забудови (багатоквартирного житлового будинку). Позов Київської обласної прокуратури суд залишив без задоволення.

16 квітня 2021 року прокуратура звернулася до суду з вимогою визнати недійсним договір оренди земельної ділянки під будівництво ЖК. У позові йдеться про порушення умов договору оренди земельної ділянки від 11.11.2016 № 1127 та використання її не за цільовим призначенням. Суд знову відмовив у задоволенні позову. А вже 5 травня 2021 року прокуратура вимагала анулювати видані на будівництво даного ЖК містобудівні умови і обмеження, а також дозвіл на будівельні роботи. Проте суд знову відмовив прокуратурі задоволенні вимог.

18 травня 2021 року було відкрито апеляційне провадження у справі про анулювання договору на оренду землі. Розгляд справи призначили на 31 серпня 2021 року, тож судова тяганина ще триватиме.

Як стати інвестором ЖК "Вишгород Плаза"?

Придбати житло в новобудові інвесторам пропонують через підписання договору про спільну діяльність.

Така схема не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність" як механізм, що допускає залучення коштів для будівництва житла. Натомість вона врегульована Цивільним кодексом України, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади спільних дій фізичних і юридичних осіб для досягнення спільної мети.

Згідно з Порядком державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Договір про спільну діяльність є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна.

Договір про спільну діяльність укладається з наступними учасниками: забудовником (компанія або фізична особа, які володіють дозвільною документацією на будівництво об'єкта), інвестором (покупець об'єкта в новобудові) та генеральним підрядником (компанія, яка безпосередньо виконує всі будівельні роботи).

Юридичні аспекти угоди: довідка від "Bildcontrol.ua"

Суть угоди полягає в тому, що сторони зобов’язуються діяти разом для досягнення спільної мети – спорудження будинку та введення його в експлуатацію. В якості внеску інвестор вносить грошові кошти. По досягненню спільної мети кожному з інвесторів виділяється житло в розмірі, що передбачений договором. Договір укладається в письмовій формі. Нотаріальне посвідчення договору не обов'язкове.

Процедура укладення договору включає кілька етапів. Спочатку укладається договір про спільну діяльність між забудовником і генеральним підрядником. Сюди також включається третя сторона, яку представляють майбутні інвестори. У контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю.

Але для того, щоб у кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформляють доручення. Без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю та управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості та права відносно новобудови. Така довіреність повинна бути нотаріально оформлена.

Наступний етап – укладання додаткових угод (протоколів приєднання) з інвесторами. У рамках цих документів фізичні особи, які бажають придбати квартиру, приєднуються до числа учасників основного договору про спільну діяльність на правах третьої сторони. За додатковою угодою за вкладником закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує.

У числі обов'язків фізичної особи, яка бажає придбати квартиру – своєчасне фінансування будівництва об'єкта. На цьому внесок у загальну справу третьою стороною закінчується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами Цивільного кодексу України побудований об'єкт нерухомості – спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміру його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлову площу на підставі акту розподілу.

При підписанні договору про спільну діяльність майбутнім інвесторам варто звернути увагу на наступні важливі пункти: мета спільної діяльності; точний розмір грошового внеску, порядок і термін його внесення; визначення осіб, які представлятимуть інвесторів; порядок розподілу житла після досягнення мети; порядок компенсації витрат і збитків у зв'язку із загальною діяльністю; відповідальність сторін і підстави розірвання договору.

Переваги такого договору:

• проста схема залучення грошей;
• для інвестора не виникає необхідності сплати податків під час підписання договору.

Основні ризики:

• у разі несумлінності забудовника можливий подвійний продаж квартир;
• забудовник може залучати грошові кошти до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутній контроль над грошовими потоками з боку держави;
• велика можливість нецільового використання коштів;
• сам договір не є правовстановлюючим документом, тому не дає право користування/розпорядження квартирою.

Оскільки перша реєстрація права власності при купівлі житла за договором про спільну діяльність відбувається безпосередньо за інвестором, тому не обкладається податками та не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Серед інших витрат інвестора передбачено: адміністративний збір при реєстрації права власності; компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується); компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Ознайомившись з умовами договору варто зазначити, що пункти 8 та 9 даної угоди передбачають відповідальність продавця за порушення умов договору. У той же час штрафи покупця відсутні. У договорі немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію. Досить важливо, що зазначено чітко обумовлений термін повернення коштів інвестора у разі розірвання договору, який складає 90 робочих днів з моменту подачі відповідної заяви.

У пункті 3 вказано детальний опис об’єкта інвестування та механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі. Але в умовах договору не вказаний порядок і терміни виявлення і усунення прихованих дефектів (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо). Пункти 4 та 5 обумовлюють порядок оформлення права власності після здачі в експлуатацію без конкретних термінів на отримання правовстановлюючих документів.

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Вишгород плаза" мають квартири різних планувань. Це одно-, дво- , трикімнатні варіанти, та дворівневі помешкання. На сайті ЖК є інформація про можливість придбання чотирикімнатних та трирівневих квартир із терасами.

За даними "Bildcontrol.ua", станом на 07.07.2021 за однокімнатну квартиру площею 38-46 м2 доведеться заплатити від 715 тис грн (18500-22000 гривень за м2), двокімнатна квартира площею 63-69 м2 коштуватиме від 1,43 млн грн, трикімнатне помешкання площею 93-99 м2 обійдеться від 2,11 млн грн, , дворівнева квартира площею 128-162 м2 коштуватиме від 2,89 млн грн (22500 гривень за м2).

Забудовник пропонує своїм інвесторам придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення терміну будівництва з першим внеском від 50% вартості житла. Забудовник не має затримки здачі даного ЖК, а будинок обіцяють здати в 4 кварталі 2022 року.

Відгуки про комплекс

ЖК має власний сайт, який містить детальну інформацію про проєкт, ведеться опис ходу будівельних робіт, акцій і заходів. Але немає інформації про забудовника, даних із веб-камер та фотохронології будівництва.

На форумі інвесторів новобудови "Domik.ua" більше негативних думок, ніж позитивних. Користувачі платформи говорять про надто близьке розташування до існуючої забудови, мешканці якої влаштовують страйки і пишуть скарги в усі можливі інстанції. Обговорюють надто високу ціну за квадратні метри, відсутність парковки, та проблеми з документами. Багато нарікань на здані не якісні проєкти забудовника, де мешканці часто залишаються без світла та змушені в зимовий період залишати своє житло через відсутність тепла. Також попри обіцянки забудовника облаштувати парковку для автомобілів, користувачі пишуть, що для неї на території ЖК вже немає місця.

Житловий комплекс "Вишгород плаза" за даними сайту "Bildcontrol.ua" отримав індекс надійності 192 бали з 220 можливих. Це середня оцінка. Беручи до уваги судові позови стосовно нецільового використання землі, які ще в процесі розгляду, майбутнім інвесторам слід добре обдумати рішення про придбання житла. Бо залишається тільки сподіватися, що коли прийде час, у забудовника не виникне проблем з введенням готового будинку в експлуатацію.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.