Новобудови Київщини: черговий карплюківський довгобуд ЖК "Авіатор"

Інсталяція ЖК

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Раніше ми писали про житловий комплекс "Лісовий квартал", який будується на землях "Радіопередавального центру", а сьогодні мова піде ЖК "Авіатор" у смт Гостомель Бучанського району

Як виглядає житловий комплекс "Авіатор" у Гостомелі?

ЖК "Авіатор" розташований у лісовій частині Гостомеля по вулиці Мисливська 24, 26, 28, 30, 32 на в’їзді у міста Буча та Ірпінь. Вважається, що це найбільш екологічна зона Приірпіння. Поблизу з цим комплексом розташовані ЖК "Парк Таун", "Річ Таун" та "На Прорізній".

Розташування ЖК на мапі

За офіційними даними, передбачено зведення одного будинку, який позиціонується в сегменті бізнес-класу. Зауважимо, що "Авіатор" будується за монолітно-каркасною технологією із керамічної цегли. Перегородки і внутрішні стіни будують із газобетону.

Слід сказати, що завдяки індивідуальній системі опалення мешканці комплексу будуть абсолютно незалежними від міської тепломережі, а мінеральна вата, якою утеплюють будинки, гарантуватиме об’єкту належні теплоізоляційні властивості. Завдяки панорамним п’ятикамерним пластиковим вікнам квартири комплексу будуть світлими.

Загалом ЖК "Авіатор" вміщатиме 350 квартир, із яких потенційні покупці квадратних метрів можуть обрати зручний їм варіант житла: одно-, дво- та трикімнатні помешкання. Окрім цього, проєктом комплексу заплановано зведення 68 комерційних приміщень на цокольних поверхах будинків, де розмістять різні сервіси, що дозволить отримувати всі необхідні послуги, не залишаючи території містечка. Зауважимо, що доступ на територію комплексу – вільний. Для автомобілів потенційних інвесторів запроєктована наземна стоянка, яку розмістять по периметру будинку. Скільки конкретно паркомісць буде доступно – невідомо, тому є ймовірність, що місць може не вистачити. Також тут передбачені спортивні та майданчики для дитячих ігор.  

Зовнішній вигляд житлово комплексу має доволі сучасний вигляд. Секції новобудови розміщуватимуться перпендикулярно, що за формою  нагадує цифру сім. Завдяки такому розміщенню утворюється затишний внутрішній двір.

Інсталяція житлового комплексу

Які ціни  на квартири?

Як ми зазначали раніше, у ЖК "Авіатор" буде 350 квартир, отож потенційні інвестори мають змогу придбати одну із запропонованих квартир житлового фонду комплексу. Усі охочі стати мешканцями цього ЖК можуть вибирати серед одно-, дво- та трикімнатних квартир той варіант, який їм найбільше підходить за плануванням та ціною. Зауважимо, що всі майбутні квартири комплексу доволі компактні: однокімнатні площею 34-54 кв м, двокімнатні – 58-71 кв м. Трикімнатні апартаменти представлені площею від 63 до 123 кв м. Поєднання високих стель і панорамних вікон створить відчуття відкритого простору.

За даними сайту Bild.ua, за один квадратний метр однокімнатної квартири інвестору доведеться віддати 20 850 грн, квадратний метр двокімнатних апартаментів вартує 17 850 грн. А от трикімнатні квартири традиційно трохи дешевші – 16 650 грн. 

Зауважимо, що на поверсі розмістять доволі багато квартир (8-9 залежно від секції), однак тут функціонуватиме лише один ліфт у кожному з під’їздів.

До того ж, у кожній квартирі ЖК "Авіатор" забудовник обіцяє поштукатурити кухонну стіну під котел, завести усі необхідні комунікації, встановити лічильники та індивідуальне опалення. Окрім цього, у всіх квартирах мають поштукатурити стіни під поклейку шпалер, зробити лазерну стяжку підлоги для укладання ламінату чи паркету та встановити вхідні двері.

Загалом забудовник пропонує доволі різноманітні варіанти планування квартир, із якими можна ознайомитися на сайті ЖК.

Хто будує "Авіатор" у Гостомелі?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва та інвестором цього житлового комплексу виступив Роман Васильович Солодаренко, а генеральним підрядником – ТОВ "Оріджин".  

За даними сайту Bild.ua, Роман Солодаренко виступив замовником будівництва ще трьох ЖК: Северинівський, Вишгород Плаза, Vyshgorod Sky. До того ж, людина із таким же ім’ям 5 років тому була замішана у скандалі із забудовою озера в Ірпені. За словами адвоката Лаврентія Кухалейшвілі, забудовник Роман Солодаренко мав намір засипати озеро "Карасьове" піском, щоб звести на його місці чергові бетонні джунглі. Яким чином озеро, яке на всіх мапах міста Ірпінь було позначено як водойма, стало земельною ділянкою і хто й на яких підставах виділив його під забудову, достеменно не відомо. Тоді це привернуло увагу громади, які звернулися безпосередньо до ексмера Карплюка, той пообіцяв зберегти озеро. За словами тодішньої прокуратури, в Ірпені на вулиці Северинівській ніякого природного озера немає, а є штучна копанка, яку законний власник, тобто Роман Солодаренко, має право засипати. Очевидно, що озеро таки вдалося знищити, адже зараз в Ірпені на вулиці Северинівська звели ЖК "Северинівський", замовником будівництва якого є той же Роман Солодаренко.   

Окрім цього, людина з таким же ім’ям є депутатом Верховної ради України, однак фактично проживає у селі Кудрівка Чернігівської області. Що цікаво, він є кінцевим бенефеціаром компанії обслуговуючий кооператив "Житлово-експлуатаційна компанія "Добробут", яка зареєстрована в Ірпені.

Однак, будівництво ЖК "Авіатор" у ЗМІ пов'язують із одіозним ексмером Ірпеня Володимиром Карплюком. У 2019 році в Ірпені на засіданні виконкому гостомельський селищний голова Юрій Прилипко заявив, що до будівництва ЖК "Авіатор" ексмера Ірпеня Карплюка за бюджетні кошти кладуть дорогу серед лісу. 

У нас немає порозуміння з ірпінською владою. З цього приводу хочу навести кілька прикладів, що в нас робиться. Карплюк до свого ЖК "Авіатор" тягне дорогу. Відремонтували дороги, які у нас в Гостомелі навіть не числяться. Це вже не перший випадок, коли до ладу приводять території і асфальтують дороги, що ведуть до новобудов, пов’язаних із відставним мером Карплюком", - сказав Юрій Прилипко.

Окрім цього, у ЗМІ говорять про величезну суму боргу в 12 мільйонів, яку минулого року на сесії Ірпінської міської міського ради озвучив колишній в.о. мера Ірпеня Андрій Літвінов. Він звернувся до Гостомельського селищного голови Юрія Прилипка зі словами: "Забудовники мають перед бюджетом Гостомеля борг несплаченої пайової участі в дванадцять мільйонів гривен, а Ви скаржитеся, що грошей немає". На його слова селищний голова відповів: "Так борг і з’явився тому, що не платять".

Андрій Літвінов натякнув що йдеться про фірму, яка зводить ЖК "Авіатор". 

Чи законно будують "Авіаквартал"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок площею 0,65 га (приватної власності), на яких будують ЖК передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Відповідно до містобудівних умов та обмежень гранично допустима висота будівель складає 42 м, а максимальна площа забудови – 50 %.

Власниками земельних ділянок є Богдан Гаврилюк, Інна Жежер та Василь Грабучак, із якими забудовник уклав договір суперфіцію до 2023 року.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом, а забудовник не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Повідомлення про початок будівельних робіт для СС3 зареєстроване. Однак із ліцензією генпідрядника виникли певні проблеми. За даними Bildcontrol.ua, наказом ДАБІ №56 від 03.10.2019 року було анульовано ліцензію на здійснення господарської діяльності з будівництва об'єктів, які по класу наслідків відносяться до об'єктів з середніми і великими наслідками, виданої ТОВ "Оріджин". Пізніше, 20.11.20, генпідрядник звернувся до суду з метою відновити свою ліцензію, проте Київський адміністративний суд відмовив у задоволенні позову. 16.02.21 ТОВ "Оріджин" звернулося в Апеляційний суд України з тією ж метою. Суд відкрив апеляційне провадження, однак 21.04.21 відмовив у задоволенні позову і залишив рішення суду першої інстанції від 20.11.20 у силі.

Фахівці Bildcontrol.ua інформують, що анулювання ліцензії генерального підрядника загрожує зупинкою будівельних робіт, штрафами ДАБІ за виконання робіт без ліцензії і неможливості прийняти в експлуатацію готовий об'єкт житлової нерухомості. Щоб отримати сертифікат про готовність, потрібно або змінити генпідрядника, або в судовому порядку відновити ліцензію.

Зауважимо, що в 2019 році Департаментом Держархбудінспекції в Київській області були зупинені будівельні роботи, оскільки замість 6-8 поверхової забудови, як визначено в детальному плані забудови території Гостомеля, ведеться спорудження 10-поверхівок, та ще й з об’єктами комерційної діяльності, котрі не передбачені в проєкті. Проте згодом забудовник сплатив штраф і виконав вказівки інспекції. Зараз будівництво ведеться законно. Також забудовник надав усі необхідні документи, які підтверджують узгодженість підключення ЖК до комунікацій.

Як стати інвестором будівництва ЖК "Авіатор"?

Інвестору пропонується підписати договір про спільну діяльність. Варто зауважити, що така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але не заборонена законодавством та регулюються іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з Порядком державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, договір про спільну діяльність є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна, також він передбачений Цивільним кодексом України.

Договір підписується між забудовником, генеральним підрядником та інвестором. Згідно документу, сторони зобов'язуються діяти спільно для будівництва будинку та введення його в експлуатацію. По досягненню поставленої мети, кожному з інвесторів виділяється житло в розмірі, що передбачено договором.

Спочатку укладається Договір про спільну діяльність між забудовником та генеральним підрядником. Сюди також включається третя сторона, яку представляють інвестори. У контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю. Але для того, щоб в кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформляють доручення. Фахівці "Bildcontrol.ua" повідомляють, що без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю і управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості і права по відношенню до новобудови. Така довіреність повинна бути нотаріально оформлена.

Наступним етапом іде укладання додаткових угод з інвесторами. Фізичні особи, що бажають придбати квартиру, приєднуються до переліку учасників основного договору про спільну діяльність на правах третьої сторони. За додатковою угодою за інвестором закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує. Обов'язок фізичної особи, що має на меті придбати квартиру – своєчасне фінансування будівництва. На цьому внесок у загальну справу третьої сторони вичерпується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами ЦКУ, побудований об'єкт нерухомості – спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміром його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлоплощу на підставі акту розподілу.

У договорі обов'язково має бути зазначено наступне:

мета спільної діяльності;

точний розмір грошового внеску, порядок і термін його внесення;

визначення осіб, які представлятимуть інвесторів;

порядок розподілу житла після досягнення мети;

порядок компенсації витрат і збитків у зв'язку із загальною діяльністю;

відповідальність сторін і підстава розірвання договору.

Переваги такого договору полягають у тому, що схема залучення коштів проста і зрозуміла для інвестора. Купівля за договором про спільну діяльність не обкладається податками, чи не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Основні ризики:

у разі недобросовісності забудовника можливі подвійні продажі квартир;

забудовник може залучати грошові кошти до отримання дозвільних документів на будівництво;

відсутній контроль держави над грошовими потоками;

можливе нецільове використання коштів;

сам договір не є правовстановлюючим документом, тому не дає право користування/розпорядження квартирою.

За даними забудовника придбати житло у ЖК "Авіатор" можна і на виплат, перший внесок складає від 30% вартості житла. Однак, варто звернути увагу, що в договорі інвестування немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію та не вказані терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору. До того ж, у цього ЖК є актуальна затримка введення в експлуатацію. Перший будинок обіцяли здати у 2 кварталі 2019 році, а другий у четвертому кварталі 2020 року.

Інфраструктура і благоустрій

Розташування ЖК "Авіатор" доволі зручне. До центру Бучі маршрутним таксі можна дістатися всього за 4-5 хв, до центру Ірпеня за 8 хв. До станції метро "Академмістечко" можна доїхати за 15 хв, а до "Мінської" за 25 хв. До найбільшого ТРЦ LAVINA MALL їхати 10 хв. Де є всі брендові магазини одягу, побутової техніки, великі супермаркети – "Ашан" та "Сільпо", дитячий розважальний центр "Galaxy Park", а також кінотеатр "Мультиплекс".

До того ж, у центрі Бучі розташований найбільший в районі парк, де можна проводити дозвілля. Неподалік від комплексу є багато озер, у яких можна купатися.

Також тут був спеціально розроблений проєкт затишного двору з сучасним ландшафтним дизайном, дитячими та спортивними майданчиками та зонами відпочинку. До того ж, у будинках є своя комерція: продуктові крамниці, салони краси, аптека, зоомагазин, магазин будматеріалів, дитячий центр розвитку та школа англійської мови, приватна клініка, кав’ярня та інше.