Обстріли, "єВідновлення" та житло бізнес-класу: яких змін зазнав ринок нерухомості у 2023 році на Київщині

Фото з мережі Інтернет

У 2023 році у Києві та Київській області ринок житлової первинної нерухомості зазнав суттєвих змін, зважаючи на безпекову ситуацію в регіоні

Про це повідомляє інформаційний портал "Моя Київщина" із покликанням на "Property Times".

Якщо у 2022 році забудовники поновлювали роботу лише на тих об’єктах, які вже перебували на завершальній стадії, то у 2023 році  розпочалися роботи на тих майданчика, які були на більш ранніх етапах будівництва. Пожвавилися й темпи виконання робіт, але  не у всіх забудовників.

Системні девелопери почали нарощувати темпи будівництва, щоб підтвердити свою репутацію та надійність, а також довести, що об’єкти будуть добудовані та інвестори отримають своє житло

— зазначає Дмитро Новіков, директор з маркетингу компанії City OneDevelopment.

Влітку 2023 р. аналітики говорили про те, що 75% ЖК відновили роботи на будмайданчиках. Інша справа — темпи будівництва на них. На жаль, були й залишаються ті, що, скоріше, імітують роботи

— звертає увагу Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud. 

Попри такий позитивний тренд говорити про відновлення ринку поки зарано. Близько 20% забудовників так і не відновили будівництво,  а нових проєктів на ринок майже не вийшло, за виключенням нових черг у наявних проєктах. Ринок новобудов продовжує скорочуватись. Надалі це може привести до дефіциту пропозицій у забудовників саме готового житла, на який зберігається стабільний попит. 

Нарощування темпів будівництва, покращення  безпекової ситуації в столиці та запуск державних програм стали передумовами для повернення покупця. Кількість угод на первинному ринку почала збільшуватися. І хоча поки не йдеться про повернення до показників 2021 року, але динаміка загалом позитивна, зазначають всі девелопери, яких ми опитали. 

У порівнянні з 2022 роком кількість угод на ринку збільшилася у двічі. В тому числі цьому сприяло розширення держпрограми "єОселя" та впровадження "єВідновлення"

— коментує Дмитро Новіков.

Середній показник обсягів попиту по ринку на кінець року сягав приблизно трохи менше ніж 30% від довоєнного рівня і концентрувався він в категоріях поліфункціональний квартал/кластер, місто в місті, багатофункціональний комплекс за принципом місто в місті, еко-місто.

Олександр Насіковський, співзасновник та керівний партнер групи компаній DIM, зауважує:

Наш аналітичний відділ, підбиваючи підсумки та відслідковуючи в динаміці обсяги пропиту й обсяги продажів, засвідчив, що на кінець року комплекси змогли повернути майже 40% обсягів довоєнних. Гадаю, це вплив трьох моментів: концептів продукту, репутації компанії та стабільного будівництва з червня 2022 року.

Поступово почали повертатися покупці нерухомості високої класності.

Особисто ми відчули це у травні-червні 2023-го року і ця тенденція з кожним місяцем набирає обертів. Повернення інтересу до первинної нерухомості бізнес-класу можна пояснити стабілізацією безпекової ситуації в столиці — менша кількість обстрілів та більший відсоток збивань завдяки появі Patriot

— говорить  Ірина Міхальова.

Зацікавленість в об’єктах бізнес-класу підтверджує і Дмитро Новіков:

Цікавлять клієнтів не тільки готові квартири, а й об’єкти, які ще будуються з орієнтовним строком введення в експлуатацію — 2025 рік. Для прикладу, ми бачимо пожвавлення інтересу до нашого об’єкта — кварталу бізнес-класу "Новопечерські Липки", а саме до 7 черги, завершення будівництва якої заплановано вже на цей рік, та до 8 черги, яка буде завершена у 2025 році.

У 2023 році суттєво скоротилася доля спекулятивного попиту.

Зростання продажів, яке ми спостерігали протягом 2023 року, забезпечене придбанням нерухомості для себе. Якщо раніше на ринку первинки приблизно половина угод мала мету заробітку з перепродажу або оренди, то зараз це поодинокі випадки

— констатує Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд".

Ще один тренд, який  посилився минулого року, — відкладений попит через ракетні удари по столиці. 

Укладання угоди може займати від 3 до 6 місяців. За нашими спостереженнями, фактично кожний ракетний удар по Києву призводить до відкладеного попиту. Клієнти більше часу беруть на роздуми, важче приймають рішення, довше шукають, розглядають альтернативні варіанти

—  зазначає Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville Kyiv.  

Кожен обстріл суттєво зменшує кількість звернень до офісів продажу забудовників мінімум на декілька днів.

Також покупці уважніше ставляться до розташування житлового комплексу, щоб поруч не було важливих воєнно-індустріальних об’єктів, військових частин, об’єктів критичної інфраструктури тощо. Частіше вони звертають увагу на конструкцію будинку, значно менше цікавляться останніми поверхами (найчастіше розглядають до 8-го).

Саме з безпекових міркувань підвищився попит на підземні паркінги.

Активно купують ті, хто раніше купив житло, але не розглядав покупку паркомісця. Як показують ситуації з обстрілами міст — пошкодження отримують не тільки люди, тварини, будинки, але й припарковані поруч авто. Тому покупці розглядають підземний паркінг, як добру інвестицію не тільки у комфорт, але й у власну безпеку

— коментує Дмитро Новіков. 

На ринку нерухомості також посилилася боротьба за клієнта, а сам покупець став прискіпливішим.

Умови диктує клієнт, зважаючи на те, що пропозиція через війну невелика, а забудовники пропонують зараз надзвичайно вигідні умови продажу, акції та розтермінування, чого раніше не було

—  коментує Сусанна Караханян.

Покупці квадратних метрів стали прискіпливіше оцінювати як проєкти, так і девелоперів. Враховують все: від локації об'єкта до динаміки на майданчику протягом останніх кількох місяців. Зараз недостатньо сказати, що забудовник відновив роботи, потрібно демонструвати активні темпи. Кейси з затримками та повним зупиненням будівництва деяких гравців ринку спонукали покупців до більшої вибірковості та уважності щодо власного вибору

— зазначає Анна Лаєвська.

Зберігся також тренд на готове житло — покупці не готові ризикувати й вкладатися на початковій стадії будівництва.  До того ж є запит на житло "тут і зараз", щоб можна було якнайшвидше заїхати та жити, бо квартири здебільшого купуються для себе, а не для перепродажу.

Наприкінці 2022—початку 2023 більшість наших запитів були пов'язані з готовим зданим житлом або збудованим, яке чекає сертифікати готовності.  У 2023 до них додалися будинки, здачу яких чекати від трьох до дев'яти місяців. Цей запит спонукав нас адаптувати свій продукт: ми виходили на старт продажів із будинками з високим ступенем готовності, де, до прикладу, вже був готовий моноліт

— розповідає  Юрій Марченко, директор Будівельної групи "Синергія".

Якщо восени 2021 року 52% угод — це була купівля в будинках, введення в експлуатацію яких заплановано через два роки, то зараз чекати такий тривалий період готові лише 11% клієнтів. Натомість третина угод — купівля готової нерухомості. Причини є очевидними: небажання ризикувати, очікуючи добудови в умовах війни. 

Разом з тим купівельна спроможність покупців знизилася, системні інвестори поки не повернулися, тому девелопери констатують зростання кількості продажів за програмами розтермінування від забудовника та державними програмами фінансування.

Збільшилася доля покупок у розтермінування. Це свідчить і про побоювання людей вкладати 100% відразу, і про зниження купівельної спроможності українців, а також пов’язано зі зміщенням попиту на великі трикімнатні або дворівневі квартири, загальна вартість яких перевищує 2 млн грн, це чимала сума для 100% оплати

— пояснює  Юрій Марченко. 

Набирає також обертів державна програма кредитування "єОселя", це дало можливість залучити нові категорії покупців, які раніше не розглядали покупку на первинному ринку.

Протягом 2023 року значно покращилося фінансування "єОселі", окрім запущеної у кінці 2022 року програми під 3% для військових, педагогів, науковців та лікарів, влітку 2023-го запустили програму під 7% для ширшого кола споживачів. У грудні, зовсім недавно, стала доступною програма "єВідновлення", люди отримують сертифікати за зруйноване в ході війни житло, які вони можуть реалізувати в тому числі купуючи первинку

— коментує Ірина Міхальова. 

Тільки в наших готових проєктах — ЖК "Синергія Сіті" та ЖК City Park — було укладено 30 угод в іпотеку. І кількість таких запитів тільки зростає. До "єОселі" додалась ще одна державна програма — "єВідновлення": кількість українців, які втратили житло внаслідок бойових дій та нині вибирають готове житло в Ірпені за сертифікатами від держави збільшується щодня

 — додає Юрій Марченко. 

Нагадаємо, що на Бучанщині будують чотири нові ЖК із розважальною складовою.