#

Новобудови Київщини: житловий комплекс "Центральний Premium" в Ірпені від скандального забудовника Пікулика

17.02.2022 08:08
Новобудови Київщини: житловий комплекс "Центральний Premium" в Ірпені від скандального забудовника Пікулика
Візуалізація ЖК "Центральний Premium"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Раніше ми писали про житловий комплекс "Софіївська сфера", який пов'язують з нардепом від "слуг" Олександром Горобцем, а сьогодні мова піде про житловий комплекс "Центральний Premium" в Ірпені

Як виглядає житловий комплекс "Центральний Premium" в Ірпені?

Черговий житловий комплекс Ірпеня "Центральний Premium", який позиціонується в сегменті бізнес-класу, будується на вулиці Соборна, 122. За офіційними даними, передбачається будівництво двох 14-поверхових будинків за концепцією "двір без машин" та "експлуатований стилобат". Зауважимо, що стилобат – досить-таки цікаве архітектурне рішення, яке популярне у всьому світі. Фактично, це нижня частина будівлі, яка є його опорою. Вона ширша за основну споруду і з боку здається, що будинок знаходиться на п'єдесталі. Така конструкція примітна тим, що її можна повністю задіяти під соціально-побутову інфраструктуру будівлі. Стилобат може об'єднувати кілька житлових будинків у єдиний комплекс.


Візуалізація ЖК  "Центральний Premium"

ЖК "Центральний Premium" будують із керамічної цегли за технологією цегляної кладки. Будинки утеплять мінеральною ватою, а фасади поштукатурять. Опалення у будинках буде індивідуальним, а всі інші комунікації - централізованими. 

Які ціни на квартири?

На офіційному сайті житлового комплексу "Центральний Premium" можна ознайомитися із плануваннями квартир. Так, інвестори можуть вибрати серед одно-, дво- та трикімнатних квартир, а також придбати квартиру з терасою, які розташовані на другому поверсі будинків.

Забудовник пропонує інвесторам сім різних планувань однокімнатних квартир: класичне (36,3 кв м), з кухнею-вітальнею та великою житловою кімнатою (39,7 кв м), з великою кухнею-вітальнею, яку можна зонувати на робочу зону і зону відпочинку і окремою спальнею (44,6 кв м), такого ж планування, як попереднє, + гардеробна кімната, площею 2,2 кв м (49,6 кв м). Окрім цього, можна купити однокімнатну квартиру з терасами, площами 24,4, 20,6 та 41 кв м, із плануваннями яких можна ознайомитися на сайті.

Також у ЖК "Центральний Premium" можна придбати двокімнатні апартаменти, площами 51,8;57,9; 58,5; 60,7; 65,8; 77,4; 78,8; 85,2 кв м. Як і у випадку з однокімнатним житлом, представлені три варіанти двокімнатних квартир із терасами.


Планування двокімнатної квартири із найбільшою терасою

Трикімнатні квартири представлені площею 70,2 та 70,8 кв м. 


Один із варіантів планувань трикімнатної квартири

Також потенційні інвестори мають можливість придбати в ЖК "Центральний Premium" комерційні приміщення (висота стелі 4,6 м, великі панорамні вікна, окремі входи) та паркомісця. Вартість паркомісця у підземному паркінгу першого будинку, площею 13,8 кв м, складає 1030 уо/м2 (14 214 уо за місце).

Планування комерційних приміщень, які доступні для продажу


Місця на паркінгу, які доступні для продажу

За офіційними даними, у зданому будинку ще можна придбати двокімнатну квартиру від 55 кв м за 1150$ за метр. До того ж апартаменти з терасами тут обійдуться у 1100$ за м2.

У будинку №2, введення в експлуатацію якого заплановане на середину 2023 року, квадратний метр однокімнатної квартири обійдеться в 1130$, двокімнатної - в 1030$.  Однокімнатна квартира з терасою вартує 1080$ за квадратний метр, а двокімнатна 980$.


Ціни на квартири у житловому комплексі

На усі варіанти є розтермінування з першим внеском від 30% до 24 місяців.

Варто сказати, що у вартість житла входить:

  • Чистова гіпсова штукатурка;
  • Металопластикові вікна з двокамерними енергозберігаючими склопакетами;
  • Сталеві радіатори опалення;
  • Тепла підлога на кухні;
  • Лічильники на світло, холодну воду, тепло;
  • На підлозі лазерна чистова стяжка;
  • Введений кабель для інтернету, телебачення та відеодомофону.

Хто будує житловий комплекс?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва житлового комплексу "Центральний Premium" виступило ПП "Сфера-2012" (ЄДРПОУ 35429303), девелопером та інвестором стало "IC Group" (ЄДРПОУ 40248333), а генеральним підрядником ТОВ "ІРПІНЬ ЦЕНТР ГРУП ПЛЮС".

Варто сказати, що комплекс "Центральний Premium" - третій ЖК під брендом "Центральний", адже наразі також будується "Центральний-2", а комплекс "Центральний" уже введений в експлуатацію. 

За даними на сайті Youcontrol.ua, кінцевим бенефіціаром приватного підприємства, яке виступило замовником будівництва, є депутат Ірпінської міської ради від партії "Батьківщина", скандальний забудовник Олександр Пікулик, якого вважають наближеним до ексмера Володимира Карплюка.


Забудовник Олександр Пікулик

Його ім'я потрапило на перші шпальти місцевих ЗМІ у 2018 році, коли Олександр Пікулик вирішив забудувати ділянку ірпінського військкомату.  За фактом незаконного знесення приміщення військкомату було порушено два кримінальні провадження. Згодом ділянку на сесії міськради віддали невідомому студенту. Цю землю, яку врешті арештували, і яка знаходиться по сусідству з кількома будинками ЖК "Центральний", на переконання активістів, збирався забудувати Олександр Пікулик. Також, за даними ЗМІ, під арештом довгий час знаходилась ділянка на вулиці Соборній, де будується "Центральний Premium". 

Наприкінці 2019 року стало відомо, що на ділянках, на яких Пікулик та інший забудовник Ігор Оверко зводять ЖК "Центральний-2" та "City Park" відповідно, мав бути медичний центр, а точніше пологовий будинок на 150 місць, тому на ділянки було накладено арешт, який був знятий того ж 2019.

Детальніше про ситуацію із землею під ЖК "Центральний Premium" розповімо у розділі "Чи законно будують?".

Чи законно будують житловий комплекс "Центральний Premium"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Замовник будівництва ПП "Сфера-2012" уклад договір суперфіцію з власником земельних ділянок до 2022, 2023 (власник Ірпінська міська рада) та 2029 років. Що цікаво, дві з трьох ділянок належать засновнику ПП "Сфера-2012" Олександру Пікулику. Повідомлялося, що раніше Пікулик викупив ділянки приватного сектору на вулицях Університетська, Попова та Соборній, однак міськраді були категорично проти зміни цільового призначення цих ділянок для подальшої багатоповерхової забудови. Як бачимо, скандальному забудовнику все ж вдалося знайти важелі впливу. 

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво та сам об'єкт будівництва, не знаходиться під арештом. Забудовник не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами, а компанія не зареєстрована в офшорній зоні. Дозвіл на будівництво, а також ліцензія генпідрядника – зареєстровані. Також забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до мереж.

Як стати інвестором будівництва?

Замовник пропонує майбутнім інвесторам придбати житло в новобудові, підписавши договір про спільну діяльність. Така схема не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність" як механізм, що допускає залучення коштів для будівництва житла. Натомість вона врегульована Цивільним кодексом України, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади спільних дій фізичних і юридичних осіб для досягнення спільної мети.

Згідно з Порядком державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Договір про спільну діяльність є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна.

Договір про спільну діяльність укладається з: забудовником (компанія або фізична особа, які володіють дозвільною документацією на будівництво об'єкта), інвестором (покупець об'єкта в новобудові) та генеральним підрядником (компанія, яка безпосередньо виконує всі будівельні роботи).

Суть даної угоди полягає в тому, що сторони зобов'язуються діяти разом для досягнення спільної мети ─ спорудження будинку та введення його в експлуатацію. В якості внеску інвестор вносить грошові кошти. По досягненню спільної мети, кожному з інвесторів виділяється житло в розмірі, що передбачений договором, який укладається в письмовій формі (нотаріальне посвідчення договору не обов'язкове).

Процедура укладення договору включає кілька етапів. Спочатку укладається договір про спільну діяльність між забудовником і генеральним підрядником. Сюди також включається третя сторона, яку представляють майбутні інвестори. У контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю.

Але для того, щоб у кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформляють доручення. Без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю та управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості та права відносно новобудови. Така довіреність повинна бути нотаріально оформлена.

Наступний етап ─ укладання додаткових угод (протоколів приєднання) з інвесторами. У межах цих документів фізичні особи, які бажають придбати квартиру, приєднуються до числа учасників основного договору про спільну діяльність на правах третьої сторони. За додатковою угодою за вкладником закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує.

У числі обов'язків фізичної особи, яка бажає придбати квартиру ─ своєчасне фінансування будівництва об'єкта. На цьому внесок у загальну справу третьою стороною закінчується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами Цивільного кодексу України, побудований об'єкт нерухомості ─ спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміру його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлову площу на підставі акту розподілу.

При підписанні договору про спільну діяльність майбутнім інвесторам варто звернути увагу на наступні важливі пункти: мета спільної діяльності; точний розмір грошового внеску, порядок і термін його внесення; визначення осіб, які представлятимуть інвесторів; порядок розподілу житла після досягнення мети; порядок компенсації витрат і збитків у зв'язку із загальною діяльністю; відповідальність сторін і підстави розірвання договору.

Плюси такого договору:

  • проста схема залучення грошей;
  • для інвестора не виникає необхідності сплати податків під час підписання договору.

Основні ризики:

  • у разі несумлінності забудовника можливий подвійний продаж квартир;
  • забудовник може залучати грошові кошти до отримання дозвільних документів на будівництво;
  • відсутній контроль над грошовими потоками з боку держави;
  • велика можливість нецільового використання коштів;
  • сам договір не є правовстановлюючим документом, тому не дає право користування/розпорядження квартирою.

При підписанні договору про спільну діяльність майбутнім інвесторам варто звернути увагу на термін введення будинку в експлуатацію (вказується); термін та умови реєстрації за Інвестором права власності на квартиру (інвестору необхідно з’явитись для підписання акту приймання-передачі квартири протягом 30 днів з дати прийняття будинку в експлуатацію та оформити право власності протягом 30 днів з дати отримання пакету документів); наявність дозвільної документації на будівництво; відсутність арештів, кримінальних справ, суперечок щодо будівництва; репутацію забудовника і досвід зведення таких об'єктів; повноваження осіб, які підписують Договір.

Оскільки перша реєстрація права власності при купівлі житла за договором про спільну діяльність відбувається безпосередньо за інвестором, тому ця схема не обкладається податками та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Проте інвестору потрібно буде сплатити адміністративний збір при реєстрації права власності; компенсувати послуги з виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується); компенсувати забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Інфраструктура та благоустрій


ЖК "Центральний Premium" має досить вигідне розташування. Комплекс будується поблизу парку відпочинку "Дубки" (буквально через дорогу), також неподалік Ірпінський міський парк ім. Правика та парк Дружби, а також природній сквер "Іжачок", куди можна піти на прогулянку. Окрім цього, для дозвілля у дворі забудовник передбачив дитячі зони, майданчик для заняття спортом, алеї для прогулянок і лавочки для відпочинку.

Для жителів комплексу побудують підземний паркінг на 190 місць та облаштують наземну стоянку на 120 місць, а також місця для зарядки електрокарів. 

Оскільки комплекс будують у центрі міста, то інфрастуктура тут розвинена. Неподалік розташовані супермаркет Novus, продуктові магазини "Коло", "Бджілка", відділення Нової пошти. Окрім цього, у пішій доступності Амбулаторія загальної практики сімейної медицини, Ірпінська міська поліклініка, Дитяча міська поліклініка, Ірпінський міський суд, храм Різдва Пресвятої Богородиці, а також Загальноосвітня школа №1 художнього профілю ім. А.С. Макаренка, Спеціалізована загальноосвітня школа №2.


Розташування ЖК на карті

До найближчої станції метро "Академмістечко" можна доїхати на громадському транспорті за 30 хвилин. 

Серед переваг мешканці відзначають індивідуальне опалення та теплу підлогу на кухні, близькість парків, а також те, що кількість паркомісць більше кількість квартир + зарядки для електрокарів.


Думка на форумі

Читати "Моя Київщина" у Telegram
Марія Мельничук
журналістка