Новобудови Київщини: ЖК "Авіа Квартал" у Вишневому

10.03.2021 08:00

ЖК "Авіа Квартал"

Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичної області. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Авіа Квартал" у Вишневому. Які умови пропонує забудовник потенційним інвесторам, які переваги та недоліки має ЖК та які ризики покупки квартири в "Авіа Кварталі", читайте в матеріалі

Як виглядає житловий комплекс "Авіа Квартал"?

У місті Вишневе Бучанського району на вулиці Вітянська, 2 ще з 2006 року будується житловий масив "Авіа Квартал", який спочатку позиціонувався у бізнес-сегменті, а добудовується як економ-клас. За офіційними даними передбачено зведення трьох багатоповерхівок, дві з яких уже здані в експлуатацію. Слід сказати, що будинки комплексу зводять посекційно, у кілька черг. Наразі в ЖК "Авіа Квартал" здані та заселені шість черг, а введення в експлуатацію сьомої та восьмої суттєво затримується.

Зауважимо, що кожен із будинків має від семи до 19 поверхів, які споруджуються за монолітно-каркасною технологією, однак у будинку А заповнення стін виконано з керамзитобетону, а у інших – з більш дешевого газоблоку. Утеплення – пінополістирол, проте без жодних протипожежних поясів, що видно на будинку Б-2. Комунікації – централізовані (є власні станції підкачки води та електропідстанція), опалення здійснюється власною котельною, однак, за словами мешканців, гаряча вода є лише в опалювальний сезон, тож власникам квартир доводиться встановлювати бойлери. Загалом проєктом передбачено будівництво 652 квартир із чорновим ремонтом, або без ремонту взагалі. Зауважимо, що в ЖК "Авіа Квартал" потенційні інвестори можуть обрати зручне їм планування помешкань: квартири-студії, одно-, дво- та трикімнатні квартири, житло з гардеробом, з балконом чи лоджією, тощо. Зауважимо, що територія житлового масиву не закрита, однак тут є наземний та підземний паркінг на 60 паркомісць.

Які ціни на квартири?

Забудовник пропонує усім охочим купити в одному з трьох будинків одно-, двох- чи трикімнатне помешкання. Планування квартир представлене в 60 варіантах на будь-який смак і фінансові можливості. За даними сайту BILD.UA, станом на 24 лютого цього року за 1 квадратний метр однокімнатного житла забудовник хоче отримати 19 500 грн, дві кімнати у цьому комплексі можна було придбати від 14 750 до 16 800 за кв м, а ціна за трикімнатну квартиру – 19 500 за кв м. Також варто зауважити, що усі двокімнатні квартири уже продані. У "Авіа Кварталі" наразі можна придбати однокімнатні та трикімнатні квартири. Планування будинку А, де квартири вже є лише на вторинному ринку, відповідають докризовим стандартам: однокімнатні у 55-74 кв м, двокімнатні у 80-115 кв м, трикімнатні у 126-130 кв м. Планування у будинку Б-1 скромніші: 41-50 кв м (однокімнатні), 63-73 кв м (двокімнатні), 86-95 кв м (трикімнатні). У будинку Б-2 планування змінили під час будівництва — тут до 13 поверху включно лише однокімнатні квартири площею 37-49 кв м і лише з 14-го поверху — дво- та трикімнатні квартири (62-70 кв м та 85-90 кв м відповідно).

Наразі забудовник пропонує квартири в останній кутовій секції, планування тут як типові, з прямокутними приміщеннями, так і з п’ятикутними кухнями та непрямокутними коридорами (трапляються планування і з невеликими коморами-гардеробними). Всі квартири мають лоджії або балкони, більші — у кутових плануваннях. На поверсі помешкань досить багато — до 11 квартир, у всіх секціях по два ліфта та дві сходових майданчики з виходами на протипожежні балкони.

Слід сказати, що здаються квартири з підводкою комунікацій, лічильниками та системою опалення. Зауважимо, що забудовник пропонує покупцям придбати житло на виплат з фіксацією у гривні до 1,5 року.

Хто будує житловий комплекс у Вишневому?

Від початку замовником будівництва виступав Національний авіаційний університет України, забудовником – ТОВ "Альфа-Капітал-Інвест", а управителем фонду фінансування будівництва – ТОВ "Фінансова компанія "Толока". Реалізацією квартир у ЖК виступає агенція нерухомості "Траєкторія", кредитування здійснюють кредитна спілка "Володар" та ТОВ "Південкомбанк".

У 2018 році НАУ подав позов до ТОВ "Альфа-Капітал-Інвест" про стягнення збитків у розмірі 439 294 грн у Господарський суд Донецької області, однак у його задоволенні було відмовлено. Тож наразі продаж майнових прав на квартири здійснює ТОВ "Стоун Хедж Девелопмент" на підставі договору про будівництво. Генеральним підрядником виступає компанія ТОВ "Євро-Буд".

За даними реєстрів, підприємство "Альфа-Капітал-Інвест" було створено в 2009 році. Основне поле діяльності цієї компанії – управління нерухомістю. Окрім цього, ТОВ займається консультуванням з комерційної діяльності та неспеціалізованою оптовою торгівлею, а з 2013 року зводить житловий комплекс "Авіа Квартал". Реальним власником ТОВ є Сергій Клименко.

Чи законно будують ці багатоповерхівки?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, цільове призначення земельних ділянок (до речі, комунальної власності), на яких зводять ЖК, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Зауважимо, що в реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено, що земля є приватною власністю міської ради Вишневого. Однак є інформація, що міськрада надала ці землі Національному авіаційному університету під будівництво навчальних корпусів, однак ВИШ віддав територію під забудову ЖК. Зауважимо, що документів, які підтверджують права забудовника на землю, в офіційних джерелах немає. Однак за неофіційною інформацією термін договору оренди землі з замовником будівництва закінчився ще в 2015 році.

Як стати інвестором будівництва житлового комплексу у Вишневому?

Забудовник пропонує потенційним інвесторам придбати житло в одній із новобудов "Авіа Кварталу" через Фонд фінансування будівництва. Така можливість покупки квартири регулюється Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Зауважимо, що у цій схемі беруть участь:

довіритель – покупець об'єкта в новобудові;
управитель – фінансова компанія, яка управляє коштами довірителя в його цілях;
забудовник – компанія-підрядник, що здійснює будівельні роботи;
замовник будівництва – як правило, є власником земельної ділянки або особа, яка має право розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво.

Якщо коротко, то довіритель укладає договір з якоюсь компанією, яка створила фонд для залучення фінансових коштів від фізичних осіб з метою фінансування будівництва. Тобто інвестор довіряє управителю розпоряджатися його коштами , але тільки з метою фінансування будівництва. У свою чергу, управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується побудувати один або кілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування управителю цього фонду у визначені строки При цьому управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів на умовах договору за рахунок залучених коштів.

Недоліки такої схеми:

форма і умови договору врегульовані на законодавчому рівні, що не дає можливості вносити зміни та прописувати "свої" умови;
ФФБ створюють пов'язані із забудовником юридичні особи, що нівелює зобов'язання управителя по заміні забудовника;
без дозволу на будівельні роботи заборонено підписувати будь-які договори на управління майном. З одного боку, це позитивний аспект при покупці квартири через ФФБ, з іншого, на практиці, наявність дозволу не дає гарантії, що забудовник виконає свої зобов'язання;
є ризики подвійного продажу квартир;
ФФБ може залучати кошти довірителя під різні об'єкти. У разі виникнення проблем, складно довести нецільове використання, так як у всіх випадках грошові кошти йдуть на будівництво, але не зрозуміло якого саме об'єкту.
якщо довіритель відмовляється брати участь у ФФБ, внесені кошти повертаються йому тільки після того, коли закріплений за ним об'єкт буде проданий іншому інвесторові або після введення будинку в експлуатацію.
відсутність прямих взаємовідносин довірителя із забудовником;
неможливість покупки житла в спільну власність.

Серед переваг слід відзначити наступне:

діяльність Фонду контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, що означає врегулювання діяльності ФФБ на державному рівні;
інвестування в ФФБ є цільовим, тобто кошти можуть піти виключно на будівництво будинку;
ФФБ контролює виконання зобов'язань з боку забудовника і, в разі необхідності, може замінити підрядника, щоб добудувати будинок і здати його вчасно;
формування ФФБ можливо лише при наявності всього пакета дозвільної документації на будівництво;
відсутні додаткові витрати (нотаріальні послуги, держмита) на оформлення договору з ФФБ.

За інформацією фахівців Bildcontrol.ua, інвестиції через ФФБ не обкладаються податками та не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Інші витрати:

оплата послуг управителя (встановлюється управителем - зазвичай 1000-2000 грн);
адміністративний збір при реєстрації права власності;
компенсація послуг з виготовлення технічного паспорта (опціонально - не у всіх забудовників, але таке практикується);
компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (опціонально - за бажанням інвестора).

Інфраструктура та благоустрій

Новий житловий комплекс "Авіа Квартал" розташований близько до столиці. До станцій метро Іподром, Теремки чи Виставковий центр на машині можна доїхати за 15 хвилин, а шлях до Києва на громадському транспорті забере трохи більше 30 хвилин. У районі відкриті дитсадок і школа, поруч є дитячий майданчик, ринок, спортивна школа, бібліотека, аптека, поліклініки, лікарня, відділення банків, банкомат тощо. У самому комплексі працюють супермаркет, магазин дитячого одягу, салон краси, центр роботи з дітьми, стоматологія. У 600 метрах від ЖК розташовані центральний міський парк зі стадіоном, фонтанами і озером, а буквально під вікнами — міський базар, що поступово перетворився на простір невеликих магазинчиків. Ранковий гамір базару не надто приємний, але це більшою мірою стосується першого будинку, який вже давно заселений.

Що говорять про ЖК його мешканці та чому купляти квартиру в "Авіа Кварталі" ризиковано?

Однією із найсуттєвіших проблем житлового комплексу "Авіа Квартал" є історична та актуальна затримка здачі будинків в експлуатацію. Перших три секції забудовник здав із затримкою в 11 місяців. 4 секцію із затримкою в 23 місяці, 5 – 41 місяць, а 6 – 43 місяці. Будинок Б-2 (секції 7 та 8) анонсували здати у грудні 2014 року, однак роботи ще тривають, і наразі у офісі продажів говорять про перший квартал 2021-го року, тобто існує актуальна затримка в 50 місяців.

Окрім цього, ЖК "Авіа Квартал" неодноразово потравляв у скандали з інвесторами. Зокрема переселенець із Донецька Андрій Бугайчук заявляє про рейдерське захоплення квартири, в яку його сім'я вклала кошти за іпотечним договором. Також за його словами, в аналогічній ситуації опинилися ще як мінімум декілька сімей. Як повідомив Бугайчук, забудовник Сергій Клименко раптом почав вимагати виплатити повну суму за договором іпотеки, підписаним на 15 років (договір було укладено у 2017 році до 2032 року).

Забудовник у кілька етапів через нотаріусів без нашого відома переоформив наші квартири на свою юридичну особу. Два чорні нотаріуси трьома діями переоформили майнові права на квартиру 9 та 10 липня 2020-го на юрособу "Клименко Стоун Хедж". Потім без жодних підстав пропонували суттєво підвищити відсотки. Хоча тоді курс гривні був стабільний. А буквально через місяць почалися вимоги про дострокове погашення кредиту. В іншому випадку пригрозили переоформити наші квартири. А тепер - повністю виселили, - розповідає пан Андрій.

Зауважимо, що при оформленні угоди Бугайчук заплатив 25%, ще впродовж трьох років було зроблено 35 платежів на загальну суму 450 тис грн, які ніхто не збирається йому повертати.

За деякими даними, жертвами Сергія Клименка стали більше десяти сімей. "Кинутими" на квартиру виявилися навіть ті люди, що достроково погасили кредит і мали на 100% виплачені квартири. Управління поліції в Вишневому, куди звернулися потерпілі, всіляко "заминає" справу і ухиляється від її розслідування. Квартири потерпілих були розподілені серед родичів Сергія Клименка, підконтрольні йому фірми видали їм фіктивні кредити, щоб накласти на квартири іпотеку і ускладнити подальші суперечки. Як провернули схему захоплення квартир дивіться тут.

Окрім цього, ті мешканці, яким все ж "пощастило" жити у власній квартирі в ЖК "Авіа Квартал" скаржаться на те, що в будинку то часто "скаче" напруга, то батареї ледве теплі, то гаряча вода з труб не тече, то з'ясовується що електрика та опалення нараховується за завищеним тарифом.