#

Новобудови Київщини: ЖК "Софія Київська" від "радикала" Скуратовського – плюси і мінуси

03.03.2021 08:00
Новобудови Київщини: ЖК "Софія Київська" від "радикала" Скуратовського – плюси і мінуси
Фото ЖК "Софія Київська"

Інформаційний портал "Моя Київщина" вирішив відновити рубрику, у якій робить огляд новобудов столичної області. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Софія Київська" у Софіївській Борщагівці. Які умови пропонує забудовник потенційним інвесторам, які переваги та недоліки має ЖК та які є ризики покупки квартири у "Софії Київській", читайте в матеріалі

Як виглядає ЖК "Софія Київська"?

У селі Софіївська Борщагівка Бучанського району на вулицях Горького та Чубинського з 2012 року будується житловий комплекс "Софія Київська", який відноситься до сегмента доступної нерухомості економ-класу. Загалом передбачено зведення 14 будинків, 10 з яких станом на 22 лютого цього року уже збудовано, один на стадії будівництва, в одному проводяться підготовчі роботи, а два – ще в проєкті. В експлуатацію вже здані будинки на вулицях Чубинського,2, 4, 4а, 8а, 6б, 8б, 8в та Горького 5б, 5в, 5г.

Зауважимо, що кожен із будинків має від 9 до 12 поверхів, які споруджуються з цегли. Їх фасади утеплюються плитами пінополістиролу, що екологічно безпечного. Така технологія будівництва забезпечує захист від шуму та підтримання комфортної температури в приміщеннях, що знижує вартість опалення житла. Загалом проєктом передбачено будівництво 3271 квартири із чорновим ремонтом, нежитлових приміщень різної площі для господарських та комерційних цілей, кладових тощо. На території ЖК "Софія Київська", яка знаходиться під цілодобовою охороною та закрита від сторонніх, є наземний паркінг для автівок мешканців.

Які ціни на квартири?

Слід сказати, що забудовник пропонує покупцям одно-, двох- та трикімнатні квартири. Левову частку займають однокімнатні приміщення, третя частина житлового фонду має двокімнатні планування, а квартир, у яких три кімнати, невелика кількість.

За даними сайту Bild.ua, станом на 25 лютого цього року за 1 квадратний метр однокімнатного житла забудовник хоче отримати від 15800 до 16500 грн, ціна на дві кімнати стартує від 15000, а трикімнатну квартиру можна було придбати від 13400 до 14000 грн. Також варто зауважити, що усі трикімнатні квартири, площею від 85,3 до 86,2 кв метрів, уже продані. У "Софії Київській" наразі можна придбати однокімнатні, площею від 30 до 48 кв метрів, та двокімнатні, площею від 61 до 68 кв метрів, квартири. Зауважимо, що вартість квадратних метрів включає чорновий ремонт, з яким продаються оселі. Ціни можуть відрізнятися при оформленні розстрочки або іпотеки.

Хто будує ЖК в Софіївській Борщагівці?

За даними фахівців BildControl.ua замовниками будівництва житлового комплексу "Софія Київська" виступили ТОВ "Софія Буд Груп" та ТОВ "Укрполіскорм", дивелопер та інвестор – ТОВ "Софія Буд Груп", а генеральний підрядник – ТОВ "Солюшинз буд". Також є інформація, що "Укрполіскорм" має податковий борг перед місцевим бюджетом, який станом на 1 лютого 2021 року склав понад 91 тис грн. Окрім цього, за даними інформаційного агентства "УНН", компанія "Укрполіскорм" раніше спеціалізувалася на виробництві та реалізації кормових добавок для тварин.

У 2014 році ТОВ, яке належало дружині колишнього нардепа-"радикала" Сергія Скуратовського Людмилі, отримало дозвіл від ДАБІ на спорудження ЖК "Софія Київська". Інша компанія-замовник "Софія Буд Групп" зареєстрована в Україні, але 100% цього товариства належать панамській компанії "БРУК БІЗНЕС ЛТД". Варто зауважити, що на початку зведення ЖК головним підрядником будівництва виступало ТОВ "ВЕКТОР ХХІ", співзасновником якого, станом на 9 грудня 2014 року, був Сергій Скуратовський.

Що відомо про реального бенефеціара компаній-забудовників?

За даними УНН, Скуратовський відомий своїми скандальними витівками і приховуванням майна. Зауважимо, що в його декларації не було жодних відомостей ні про його компанію, ні про компанію дружини (про ТОВ ми писали вище), за що у 2017 році Спеціалізована антикорупційна прокуратура відкрила проти колишнього соратника Ляшка кримінальну справу за недостовірне декларування. Однак пізніше КСУ визнав неконституційною саму статтю ККУ і справу проти Скуратовського закрили. У 2019 ЗМІ знову викрили пана Сергія на приховуванні майна: мальтійської компанії і яхти, які він переписав на помічницю.

Також відомо, що Сергій Скуратовський фігурував у скандалі з забудовою Бучанського лісу, але коли діло дійшло до відкриття кримінальної справи, він став заперечувати свою участь у цій афері. Орім цього, у жовтні 2018 року Сергій Скуратовський "вляпався" у гучний скандал. За інформацією ТСН, власник компаній-забудовників ЖК у стані алкогольного сп’яніння напав на голову села Плахтянка Бучанського району Олександра Сорочана. За словами потерпілого, Скуратовський не тільки напав та побив його, а ще й пообіцяв застрелити з мисливської рушниці. Ба більше, в одному із інтерв’ю народна депутатка Ольга Василевська-Смаглюк повідомила, що наразі Сергій Скуратовський перебуває у розшуку.


Чи законно будуть "Софію Київську"?

За даними BildControl.ua, цільове призначення землі, на якій зводять житловий комплекс, – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно до Містобудівних умов та обмежень, також передбачає можливість зведення житлових будинків. Земля, на якій зводять ЖК, є власністю фізичної особи Кривобока Василя Яковича, який надав її ТОВ "Софія Буд Груп" за договором безстрокового суперфіцію в оренду до 2041 року. До того ж, забудовник надав усі необхідні документи для будівництва ЖК, ознайомитися з якими можна тут. За даними фахівців BildСontrol.ua, жодних даних щодо узгодження технічних умов на підключення ЖК до водоканалу не було надано забудовником і її немає у відкритому доступі, незважаючи на те, що ці документи є невід'ємною частиною проєктної документації.

Однак, земельні ділянки, на яких будують ЖК не такі вже й "чисті". За даними ЗМІ, власницею деяких ділянок є Тетяна Кривобок, дружина Юрія Васильовича Кривобока, теперішнього старшого слідчого в особливо важливих справах Генеральної прокуратури. Посаду в ГПУ він отримав тільки у 2014 році, а до цього трудився прокурором Оболонського району Києва. Варто сказати, що саме Тетяна Кривобок була замішена у справ продажу квартир у "Софіївській Борщагівці" МВС та Міноборони. Окрім цього, землю в Софіївській Борщагівці мала не тільки дружина прокурора, а й його батько і мати, і всі вони аналогічно мали договори про забудову з "Укрполіскорм". Всього 16,64 гектарів полів. Зауважимо, що в 2009 році разом із Кривобоками землю під селянське господарство безплатно отримала і швидко продала Ганна Свириденко, дружина судді Господарського суду Київської області Павла Горбасенка. Детальніше про "заїджену" схему дерибану землі під Києвом читайте тут.


Переваги та недоліки проживання у "Софії Київській"

На сайті Bild.ua мешканці житлового комплексу серед основних недоліків проживання зазначають сусідство з пусткою, протяги, погана інфраструктура поблизу. Серед переваг – особиста соціально-побутова інфраструктура, цілодобова охорона території. До того ж, на форумі Інвесторів проєкту новобудови більше позитивних думок, ніж негативних.  


Інфраструктура та благоустрій житлового комплексу

Значною перевагою ЖК є те, що новобудови розташовані близько до межі Києва – до станцій метро "Академмістечко", "Житомирська" та "Іподром" на  автомобілі або маршрутці можна дістатися за п'ятнадцять хвилин. Біля комплексу є магазини, школи і дитячі садочки. На території самого ЖК "Софія Київська" вже працюють кілька кафе, салони краси, стоматологічна клініка й аптеки. Також забудовник обіцяє облаштувати сучасні дитячі майданчики, комфортабельні зони відпочинку, які оснащені альтанками, прокласти зручні проїзди і прогулянкові доріжки, висадити декоративні чагарники та дерева.


Як стати інвестором будівництва ЖК "Софія Київська" і чи варто це робити?

Схема придбання житла в новобудові ЖК "Софія Київська" здійснюється через форвардний контракт плюс деривативи та майнові права. Зауважимо, що такий метод купівлі квартири регулюється Податковим і Цивільним кодексом та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Якщо коротко, то дериватив – це стандартний документ, що зобов’язує або надає право продати чи купити у нашому випадку квартиру на визначених умовах у майбутньому. Тобто у визначений термін забудовник повинен передати помешкання у власність покупця, який, в свою чергу, зобов’язується його прийняти та сплатити за нього визначену ціну.

Хто бере участь у такій схемі:

  • продавець за деривативом – особа, яка згідно з контрактом зобов'язується продати базовий актив за контрактом;
  • покупець за деривативом – особа, яка згідно з контрактом зобов'язується придбати базовий актив (квартиру);
  • компанія з управління активами (КУА) – компанія посередник, через яку відбувається угода купівлі-продажу деривативу.

Також варто знати, що забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем, адже цю функцію продавця виконує КУА.

Інвесторам ЖК "Софія Київська" слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Важливо, що деривативи мають бути укладені в письмовій формі із зазначенням істотних умов (сторони контракту, базовий актив і його характеристики, терміни передачі, кількість базового активу, порядок оплати і відповідальність сторін). Після оплати деривативу, інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

  • складність для розуміння покупця;
  • відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців.
  • забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
  • забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
  • деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку;
  • у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

Серед переваг слід відзначити наступне:

  • виключення схеми подвійного продажу квартири;
  • зниження податкового навантаження;
  • інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Однак слід наголосити на тому, що в 2010-2012 роках Скуратовський заклав усе майно ЖК "Софія Київська" і навіть права на самого забудовника "Укрполіскорм" в "Укрінбанк" під кредит в 200 млн грн. В іпотеці також виявилися 5 земельних ділянок, на яких будується ЖК, сам комплекс і квартири в ньому. Скуратовський так і не повернув гроші в банк, а значить все майно ЖК перейшло в розпорядження кредитора.

Зауважимо, що 26 січня Печерський райсуд Києва заарештував 10 га землі, на яких добудовується комплекс. При цьому суд заборонив ДАБІ розробляти, змінювати або затверджувати містобудівні умови, дозволяти й реєструвати початок будівельних робіт, а також приймати в експлуатацію будинки, розташовані на заарештованій землі. Окрім цього, місцевій сільраді заборонено вносити зміни та затверджувати Генплан або детальний план з арештованими ділянками, а комунальним службам заборонено підключати нові будинки комплексу до газопостачання та електроенергії. На сайті ЖК зазначено, що на цих земельних ділянках розташовані багатоквартирні будинки за адресами Чубинського, 6Б, 8А, 8Б, 8В, 8Г, 10А.

Ба більше, голова управління "Укрінбанку" Володимир Клименко попередив інвесторів ЖК "Софія Київська" про ризик залишитися без квартир.

Я запевняю вас, що кредитор зробить все, щоб повернути кредитні кошти за рахунок будь-яких джерел. Ми ні перед чим не зупинимося. Цей процес буде системним, послідовним і невідворотним. Ми  зобов'язані застерегти всіх потенційних інвесторів ЖК "Софія Київська" – в основі ваших відносин із забудовником лежать неповернені борги на сотні мільйонів гривень, будинки, квартири в яких ви інвестуєте, будуються на спірній землі, а керують будівництвом все ті ж люди, діяльність яких стала приводом для порушення десятка кримінальних справ, які зараз розслідуються, - додав Клименко.

Зауважимо, що 25 лютого 2021 року на сайті ПАТ "УКР/ІН/КОМ" з'явилася інформація, що компанія подала дев'ять позовів до Києво-Святошинського районного суду проти власників квартир у ЖК "Софія Київська", яким незаконно було продано житло, адже воно перебуває в іпотеці. Таким чином банк намагається стягнути квартири в рахунок погашення заборгованості ТОВ "Укріполіскорм". У повідомленні зазначено, що протягом найближчих місяців "УКР/ІН/КОМ" планує подати близько 200 позовів до власників квартир. 

Також слід додати, що ТОВ "Укрполіскорм" наразі перебуває в стані припинення та фактично ліквідоване, а на рахунки компанії "Софія Буд Груп" суд наклав арешт. До того ж, статутний капітал забудовника ЖК "Софія Київська" складає всього одну тисячу гривень, а нерухомого майна для покриття боргів – немає. Таким чином, добудовувати цей житловий комплекс фактично немає за що та й немає кому, а отже поспішати із придбанням житла в "Софії Київській" не варто.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua, які розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри у 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.

Читати "Моя Київщина" у Telegram
Марія Мельничук
журналістка