Новобудови Київщини: ЖК "Світанок" у Борисполі від Танцюри

ЖК "Світанок" у Борисполі

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Ми робимо огляди комплексів у різних містах та селах Київської області. Наразі мова піде про житловий комплекс "Світанок", який будує у Борисполі відома жінка-забудовниця Світлана Танцюра

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс економ класу "Світанок" зводять у місті Бориспіль по вулиці Головатого, 71-а. Він налічуватиме два будинки висотою 10 та 14 поверхів, із загальною кількістю 398 квартир. Десятиповерховий будинок нині будується. Його зводять за технологією кладки керамічною цеглою. Стіни будинку будуть утеплені пінопластом, фасад облицьований мінеральною штукатуркою. Квартири майбутнім інвесторам пропонують без оздоблення зі стяжкою на підлозі.

Забудовник переконує, що всі квартири в ЖК будуть повністю автономні: обладнані лічильниками електроенергії, води та газу. Також планується встановлення вхідних металевих дверей та металево-пластикових вікон із двокамерним склопакетом. У кожній квартирі буде розміщено двоконтурний газовий котел та система димовидалення. На перших поверхах житлових будинків спроєктовані нежитлові приміщення, де в майбутньому будуть надаватися послуги салонів краси, міні-маркетів, аптек, стоматології, тощо. На останньому десятому поверсі будинку заплановано розміщення творчих майстерень.

Інфраструктура та благоустрій

ЖК "Світанок" розташований у 10 хвилинах їзди на автомобілі від міжнародного аеропорту "Бориспіль", 10 хвилинах до центру міста, 20 хвилинах до метро "Бориспільська", 5 хвилинах пішки до залізничного вокзалу. Зупинка громадського транспорту (маршрути в усі напрямки міста) розташована за 100 метрів від ЖК.

Поруч із комплексом розташовані: дитячий садок, дитяча музична школа, Бориспільська загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів, ліцей "Дизайн-освіта", дитячо-юнацька спортивна школа, центральна дитяча поліклініка, центральна районна лікарня, різні медичні центри, ТРЦ, кінотеатр, кафе, супермаркети, аптеки, банківські відділення та культурні споруди.

Забудовник обіцяє, що на території житлового комплексу буде два дитячі майданчики, спортивна площадка, міні-парк, зони для паркування автомобілів. Територія буде озеленена на 20 %. Загалом житловий комплекс охоронятиметься (фізична охорона) та буде огороджений цегляним парканом зі світильниками та відеокамерами для цілодобового нагляду.

Хто будує житловий комплекс?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва є ТОВ "Бориспіль Промінвест" (ЄДРПОУ 34977093), девелопер та інвестор – ФБГ "Регіон-Буд" (ЄДРПОУ 33118582), генеральний підрядник – ТОВ "Транспромсервіс"(ЄДРПОУ 30535707).

Земельна ділянка з кадастровим номером 3210500000:06:004:0060, де будується ЖК, є комунальною власністю Бориспільської міської ради. Наразі ТОВ "Бориспіль Промінвест" орендує дану ділянку з правом передачі в суборенду, а термін дії договору закінчується 27 лютого 2024 року.

Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Функціональне призначення земельної ділянки, згідно з даними містобудівних умов і обмежень – зона змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови, що цілком відповідає проєкту ЖК та передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Максимально допустима висота будівель 50 м, або – 14 поверхів.

Варто додати, що фактично зводить житловий комплекс у Борисполі Світлана Танцюра – власниця фінансово-будівельної групи компаній. За повідомленням ЗМІ, жінка займається будівництвом уже більше 15 років, а за цей час було введено в експлуатацію ЖК "Лелека"; ЖК на вулиці Старокиївська, 99; ЖК на вулиці Героїв Майдану, 1-3; ЖК на вулиці Нова 31-а, 31-б; ЖК на вулиці Нова, 4. Зауважимо, що всі житлові комплекси, що зводилися компанією ФБГ "Регіон-Буд", були здані в експлуатацію.

Схема придбання житла в новобудові

Стати інвестором житлового комплексу "Світанок" можна після підписання попереднього договору купівлі-продажу. Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

Юридичні аспекти угоди: довідка від Bildcontrol.ua

Суть даної схеми: попередній договір купівлі-продажу укладається про те, що продавець зобов'язується в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець зобов'язується оплатити її вартість за попереднім договором.

Угода укладається між: покупцем (фізичною особою, яка придбає об'єкт нерухомості в майбутньому) та продавцем (забудовником, або замовником будівництва, або фонд, який діє від імені забудовника). Майбутнім інвесторам варто пам’ятати, що попередній договір – це тільки договір про намір продавця підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, який фактично ще не існує. Тобто, якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, то покупець може вимагати від продавця тільки виконання зобов'язання підписати основний договір в певний термін, але не передати об'єкт нерухомості. Реальних юридичних механізмів захистити права покупця в схемі з попередніми договорами немає.

Хотілося б наголосити, що показником відповідальності забудовника перед інвестором є обумовлені штрафи продавця за несвоєчасну здачу ЖК в експлуатацію. У відкритих джерелах немає актуального договору про інвестування і забудовник не надав договір інвестора на запит фахівців Bildcontrol. Отже, ми не знаємо чи є у договорі інвестування статті про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію, та чи вказані в договорі інвестора терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору. Отже на практиці не виключені ситуації із затягуванням процесу повернення коштів і навіть зі стягненням грошей у судовому порядку.

Саме тому, знайомлячись з текстом майбутнього договору про придбання квартири, зверніть увагу на ці пункти і постарайтеся в процесі обговорення під час укладання угоди включити їх у текст документа, щоб уникнути проблем в майбутньому.

Відмітимо, що після підписання основного договору купівлі-продажу, гроші, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Однак, забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості. Попередній договір повинен бути складений у письмовій формі, і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Інакше, угода може бути визнана недійсною.

У попередньому договорі вказуються "приблизні" характеристики об'єкта будівництва. Так як його ще немає, то немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а вже при наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не збігатися не тільки площі, а й поверхи, на яких повинен був бути розташований об'єкт.

Основні ризики даної схеми залучення коштів:

1. Попередній договір між сторонами – це намір сторін у майбутньому укласти угоду купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості немає – немає і можливості реалізувати наміри.

2. Термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію.

3. Можливість нецільового використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до здійснення основної угоди.

4. Високий ризик подвійних перепродажів через відсутність контролю даного виду угод державними органами.

5. Формулювання оплати звучить як гарантійний або забезпечувальний платіж в якості гарантії угоди в майбутньому. Це дає можливість продавцеві "попросити" заплатити більше вже безпосередньо за вартість квадратного метра.

6. Можливість зміни забудовником проєкту будівництва на свій розсуд.

7. Додаткові витрати на нотаріальні послуги. При укладенні договору купівлі-продажу об'єкта покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) і послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта.

8. Договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає забудовник.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Проста і зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) і безпосередньо сам договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру.

2. Прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Світанок" представлені як економ клас, тому мають одно- та двокімнатні квартири. Станом на 09.08.2021 за однокімнатну квартиру площею 36-45 м2 доведеться заплатити від 685 тис грн (18900 гривень за м2), двокімнатна квартира площею 53-68 м2 коштуватиме від 993 тис грн (18550 гривень за м2).

Забудовник пропонує своїм інвесторам можливість придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення терміну будівництва із першим внеском від 30% вартості житла.

Згідно з даними державного реєстру речових прав земельна ділянка, на якій ведеться будівництво ЖК, або сам об'єкт будівництва, не знаходиться під арештом. У реєстрі судових рішень немає інформації, яка може вплинути на процес будівництва.

Замовник будівництва (ТОВ "Бориспіль Промінвест") не має податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами. Даний об’єкт будівництва за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника для класів наслідків СС2 і СС3 зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності.

Інформація про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до мереж не була надана забудовником. Відповідно до ДБН А.2.2-3:2014 "Склад та зміст проєктної документації", технічні умови щодо забезпечення об'єкта будівництва (ТУ) повинні передбачати роботи виключно в тих обсягах, які необхідні для здійснення інженерного забезпечення об'єкта будівництва, який проєктується. Ці документи є невід'ємною частиною проєктної документації.

Обговорення проєкту забудови на форумі Domik.ua не ведеться, а на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний. Проте на інших форумах є інформація, що обіцяну знижку від забудовника у розмірі 5% при умові повної передплати за квадратні метри інвестори не отримали через поганий настрій власниці комплексу.

Але з іншого боку, користувачі мережі повідомляють, що будівництво триває кожного дня і без вихідних, тому інвестори сподіваються на швидке заселення в новобудову.

Житловий комплекс має власний сайт, де міститься детальна інформація про проект (але дані про термін здачі в експлуатацію відсутні). Тут майбутні інвестори можуть ознайомитися з описом ходу будівельних робіт, переглянути актуальну фотохронологію, дізнатися про акції. ЖК "Світанок" не має затримки здачі в експлуатацію (обіцяний термін здачі першого будинку – 4 квартал 2021 року).

Житловий комплекс "Світанок" отримав від фахівців Bildcontrol.ua індекс надійності 190 балів із 220 можливих, що є середньою оцінкою. Беручи до уваги той факт, що в забудовника ЖК "Світанок" немає незавершених об’єктів будівництва, хочеться сподіватися, що інвестори вчасно отримають ключі від нових квартир. При цьому майбутнім інвесторам варто скрупульозно вивчати схему купівлі-продажу житла, щоб зробити правильний вибір.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.