Статус-кво або агломерація де-юре. Чи повинні передмістя Києва боротися за суб’єктність?
Київська агломерація існує. Проте лише як сумбурна повсякденна практика, а не як відкалібрована система. Щодня сотні тисяч людей перетинають адміністративні межі міст, користуються спільним ринком праці, транспортною та інженерною інфраструктурою. Тож де закінчується Київ і починаються самостійні міста? Це питання давно вийшло за межі географії й дедалі більше набуває політичного звучання.
Прагнення зберегти власну ідентичність, страх розчинитися у значно більшому сусідові чи перетворитися на безлику частину суцільної урбанізованої тканини — на мікрорівні взаємини між столицею та її містами-супутниками нагадують дипломатичний процес, у якому кожна сторона прагне відстояти власні інтереси. Чи потребують міста-супутники більшої автономії, чи майбутнє Київського регіону — за новою моделлю координації? І де проходить межа між правом на власну суб'єктність і готовністю діяти як частина єдиного міського організму?
Разом з урбаністом Сергієм Момотюком, головою Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Оленою Шуляк, директором Департаменту містобудування та архітектури Київської обласної військової адміністрації (КОВА) Ярославом Яновичем, першим заступником Ірпінського міського голови Олександром Пащинським і співзасновником Інвестиційної групи «MOLODIST» Володимиром Карплюком досліджуємо, як війна, конкуренція громад, просторове планування та девелопмент змінюють роль передмість і якою може стати нова модель взаємодії Києва та його міст-супутників.
Просторова реальність проти адміністративної логіки
Ми звикли пояснювати недоліки передмість заторами, нестачею транспорту чи хаотичною забудовою. Але що, як усе це — лише симптоми? Урбаніст і аналітик Cedos Сергій Момотюк пропонує подивитися глибше: Київська агломерація давно існує як єдиний соціальний та економічний організм, однак досі не має відповідної моделі управління. Саме цей розрив, на його думку, і визначає більшість викликів, із якими сьогодні стикаються і столиця, і її міста-супутники.
PRAGMATIKA.MEDIA:
Якщо стверджувати, що Київська агломерація вже сформувалася де-факто, то які ключові ознаки це підтверджують і що принципово відрізняє цю ситуацію від повноцінної агломерації з погляду управління?Сергій Момотюк: З юридичного погляду ситуація в Україні залишається складною. Станом на 2026 рік досі немає окремого закону про агломерації, який визначав би їхній статус, модель управління та механізми розподілу ресурсів. Законопроєкт «Про міські агломерації» № 6743 роками перебуває на розгляді Верховної Ради.
Водночас окремі механізми співпраці вже існують. Громади можуть взаємодіяти через закони «Про співробітництво територіальних громад» та «Про асоціації органів місцевого самоврядування». Саме на цій основі у 2019 році було створено асоціацію «Київська агломерація», яка об’єднала 19 органів місцевого самоврядування. Однак ці інструменти дозволяють реалізовувати лише окремі спільні проєкти й не забезпечують повноцінне управління агломерацією.
Якщо ж говорити про соціальний, просторовий та економічний виміри, то Київська агломерація де-факто існує давно. Про це свідчать маятникова міграція, спільний ринок праці й нерухомості, а також єдина інфраструктурна мережа. Реальні економічні й соціальні процеси давно стерли адміністративні кордони між столицею та приміською зоною — від невеликих міст на кшталт Українки, Кагарлика чи Ржищева до Ірпеня, Бучі, Броварів і Борисполя.
Принципова відмінність від повноцінної агломерації полягає в кризі управління. Агломерація де-юре має передбачати спільний координаційний орган із відповідними повноваженнями, єдиний генеральний план і механізми спільного фінансування чи перерозподілу податкових надходжень. Натомість сьогодні кожна громада ухвалює рішення переважно автономно. Це призводить до хаотичної житлової забудови передмість, перевантаження транспортної та соціальної інфраструктури Києва, тоді як столиця навіть не має права інвестувати власний бюджет за межами своїх адміністративних кордонів. Ситуацію додатково ускладнює особливий статус Києва й розмежування повноважень між столицею та Київською областю.
Транспортні проблеми передмість зазвичай сприймаються як питання інфраструктури — доріг, розв’язок, громадського транспорту. Наскільки коректно так ставити проблему, чи це радше наслідок просторової політики й моделі розселення?
С. М.: Сприймати транспортні проблеми передмість лише як питання інфраструктури — велика помилка. Це боротьба із симптомами, а не з причиною. Транспортний колапс на в’їздах до Києва — прямий наслідок проваленої просторової політики та моделі розвитку, яку агломерація успадкувала за останні десятиліття. Йдеться про модель екстенсивного «спального передмістя», що має три ключові ознаки.
Перша — функціональний моноцентризм. У передмістях будують переважно житло, натомість бракує робочих місць, якісної освіти, багатопрофільної медицини й центрів дозвілля. Тому проблема не в тому, що дороги вузькі, а в тому, що сотні тисяч людей щодня змушені виїжджати до Києва.
Друга — хаотична розпорошеність забудови. Нові житлові квартали часто виникають як ізольовані «плями», не пов’язані між собою ані мережею громадського транспорту, ані спільною логікою розвитку. Відразу постає питання: хто має відповідати за міжмуніципальні маршрути та інвестувати в транспортні вузли — Київ, область чи окрема громада?
Третя — маятниковий дисбаланс. Інфраструктура змушена працювати з екстремальними піковими навантаженнями: вранці всі їдуть до Києва, ввечері — у зворотному напрямку. У підсумку дороги проєктуються під кілька годин максимальної інтенсивності на добу, що є вкрай неефективним використанням міського простору й ресурсів.
Але чому ця модель продовжує відтворюватися? Хто сьогодні відповідає за стратегічне бачення розвитку Київської агломерації?
С. М.: Сьогодні кожна громада навколо Києва діє автономно, без стратегічного бачення розвитку всього регіону. Така управлінська короткозорість призводить до ситуації, коли миттєвий фінансовий інтерес переважає над довгостроковою життєздатністю.
Громадам вигідно погоджувати будівництво великих житлових комплексів, адже це означає податкові надходження вже сьогодні. Натомість мало хто замислюється, як десятки тисяч нових мешканців діставатимуться роботи. Фактично громади «експортують» свої транспортні й соціальні проблеми до столиці, перекладаючи навантаження на київські дороги, метро та іншу інфраструктуру.
Найгірше, що Київ також не може — або не хоче й не має для цього достатніх повноважень — стати лідером цього процесу, адже сам потерпає від аналогічних дисбалансів. Транспортна система регіону досі не сприймається як єдиний організм, тому кошти й надалі витрачаються на «швидкі рішення»: латання доріг, локальні ремонти чи окремі розв’язки, які лише тимчасово полегшують ситуацію, але не усувають її першопричин.
Якщо говорити про майбутнє, які моделі взаємодії між Києвом і передмістями є реалістичними для України: жорстка агломераційна інтеграція, координація між громадами чи збереження нинішньої фрагментованої системи?С. М.: Якщо говорити про найближчі роки, то найреалістичнішим, на жаль, видається збереження статус-кво. Київ і громади й надалі розвиватимуться автономно, а містобудівна політика значною мірою визначатиметься локальними політичними й комерційними інтересами. Змінити ситуацію може лише ухвалення закону про агломерації та створення дієвих механізмів його реалізації.
Водночас оптимальною моделлю я вважаю добровільне партнерство на основі м’якої координації. Громади зберігають автономію, але спільно планують і фінансують транспорт, інженерну інфраструктуру, комунальні мережі та інші стратегічні проєкти. Ризики такого підходу — добровільність участі, нерівність переговорних позицій і повільне ухвалення рішень.
Якщо система управління й надалі відставатиме від реальності, регіон ризикує перетворитися на економічно успішний, але дедалі менш комфортний для життя мегаполіс.
Координація як нова конкурентна перевага
У дискусіях про агломерації автономію громад часто протиставляють координації. Олена Шуляк, голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, пропонує іншу логіку: питання не в тому, хто поступиться повноваженнями, а в тому, чи здатні громади разом планувати розвиток спільної території. Саме так, за її словами, працюють успішні європейські агломерації.
PRAGMATIKA.MEDIA:
Сьогодні громади передмість фактично конкурують між собою за мешканців, бізнес і податкову базу. З економічного погляду ця конкуренція стимулює розвиток чи навпаки —призводить до неефективного дублювання функцій і ресурсів?Олена Шуляк: Через війну кількість мешканців в окремих громадах зросла на 25%, що суттєво збільшує навантаження на мережу соціальних послуг — освіту, медицину, адміністративні послуги тощо. Отже, великий відсоток громад може сприймати переселенців як додаткове соціальне навантаження й тимчасове явище. Однак більш прогресивні з них розуміють і плюси зростання кількості мешканців за рахунок ВПО, тому надають їм максимальну підтримку. Йдеться не лише про вирішення їхнього житлового питання, а й про допомогу у працевлаштуванні, економічну та соціальну реінтеграцію.
Такі громади розуміють важливість створення умов для осілості переселенців на їхній території. Вони оцінюють ВПО насамперед не як соціальне навантаження, а як людський капітал, робочі руки, підприємницький потенціал і майбутні податкові надходження. Це в підсумку зробить громади більш конкурентними. Але такий підхід працює тільки тоді, коли громада перестає ставитися до переселенців як до тимчасових мешканців і створює умови, щоб вони хотіли залишитися. Саме тому інтеграція ВПО в приймаючі громади — завдання із зірочкою.
Додам, що майже три чверті українських громад шукають зовнішнього фінансування для своїх проєктів із відновлення, але важливо залучати для цього і внутрішні ресурси — місцеві бюджети, зростанню яких сприятиме якісна інтеграція ВПО. Саме це підвищить конкурентність перед іншими громадами.
P.M.:
Чи можлива модель агломераційної взаємодії, яка дозволяє координувати транспорт, інфраструктуру та просторову політику без втрати фінансової автономії громад?О. Ш.: Така модель не лише можлива, а й необхідна для великих міських територій, які давно вийшли за адміністративні межі однієї громади. У європейській практиці агломераційна взаємодія не означає втрату громадами фінансової автономії. В містах Фінляндії, в Лондоні, Барселоні та багатьох інших великих міських регіонах громади або муніципалітети зберігають власні бюджети й повноваження, але спільно координують те, що не працює в межах однієї адміністративної одиниці: транспорт, житло, інженерні мережі, просторовий розвиток, екологію та великі інфраструктурні проєкти.
Для України можна взяти цей принцип, але важливо не копіювати чужу модель механічно. Агломераційна взаємодія не має бути інструментом, через який сильніша громада поглинає слабшу чи забирає її ресурси. Йдеться про спільні правила: автономні громади домовляються про проєкти, внески, транспортні рішення, розвиток мереж і синхронізацію містобудівної документації.
Така координація особливо важлива для територій навколо великих міст. Люди можуть жити в одній громаді, працювати в іншій, користуватися школами, лікарнями, дорогами чи транспортними вузлами в третій. Якщо кожна громада планує розвиток окремо, без спільної логіки, виникають перекоси: житло будується там, де немає доріг, мереж, робочих місць або соціальної інфраструктури.
Саме тому сучасне містобудування не може спиратися на ручні рішення чи точкові детальні плани територій. Потрібні актуальна містобудівна документація і просторове планування не лише для окремої громади, а й для всієї території, що фактично живе як єдиний організм. Це дозволяє бачити, де має розвиватися житло, де потрібен транспорт, де мають бути робочі місця, школи, дитячі садки й інженерні мережі.
P.M.:
Які ризики виникають, якщо подібна координація так і не буде сформована в довгостроковій перспективі?О. Ш.: Якщо таку координацію не сформувати, ризики будуть дуже практичними: хаотична забудова навколо великих міст, перевантажені дороги, дефіцит шкіл і дитсадків, проблеми з водо- й теплопостачанням, конфлікти за землю та дублювання витрат. У довгостроковій перспективі це також означатиме втрату інвестицій, бо бізнесу складно заходити на територію, коли незрозуміло, як вона розвиватиметься.
Чому передмістя не приречені стати «спальниками» Києва
Якщо попередні співрозмовники говорили про інституції та моделі взаємодії, то наступне питання — як усе це проявляється в просторі. Чи справді інтеграція до Київської агломерації загрожує втратою місцевої ідентичності? Директор Департаменту містобудування та архітектури КОВА Ярослав Янович переконаний, що за якісного просторового планування ці процеси не суперечать один одному: громади можуть розвиватися як частина єдиного регіону, зберігаючи власний характер і міське обличчя.
PRAGMATIKA.MEDIA:
Як відсутність координації між Києвом і передмістями проявляється на рівні міської тканини? Які просторові розриви чи дисбаланси це створює в щільності, функціональному змішуванні, інфраструктурі?Ярослав Янович: Не зовсім погоджуюся з твердженням про відсутність координації між Києвом і передмістями. Питання розвитку Київської агломерації справді залишаються складними й потребують удосконалення механізмів взаємодії. Водночас уже сьогодні є приклади співпраці між столицею та громадами області у сферах просторового планування, транспортної інфраструктури, відновлення територій, розвитку інженерних мереж і соціальної інфраструктури.
Безумовно, є питання, які потребують більшої синхронізації. Проте говорити про повну відсутність координації було б некоректно. Саме системний діалог, спільне планування та врахування інтересів як столиці, так і громад області мають стати основою подальшого розвитку Київського регіону.
Ще у 2010 році було підписано Меморандум про співробітництво між Київською міською та Київською обласною державними адміністраціями, який заклав основу для комплексного розвитку приміської зони столиці. У 2024 році, в межах корейсько-української програми співпраці з відновлення, спільно з південнокорейськими партнерами розпочалася робота над транспортною моделлю Київської області. Цей інструмент має допомогти сформувати стратегію відновлення, комплексні плани просторового розвитку та розвитку Smart City. Крім того, під час підготовки змін до генерального плану Києва КОВА надала столиці інформацію про інтереси суміжних територіальних громад для їх урахування в містобудівній документації.
Ми розуміємо, що приміська зона Києва є містобудівним каркасом агломерації, тому постійно працюємо над поглибленням взаємодії й пошуком рішень для збалансованого розвитку всього регіону.
P.M.:
Передмістя часто розвиваються як продовження столиці, але водночас намагаються сформувати власну ідентичність. Чи можлива така ідентичність у поточних умовах і що саме її формує: архітектура, планувальна структура, публічні простори?Я. Я.: Маючи досвід роботи головою архітектурно-містобудівної ради при Департаменті та регулярно розглядаючи містобудівну документацію громад, можу стверджувати: формування власної ідентичності передмість є цілком реальним завданням навіть у нинішніх умовах.
Під час розроблення комплексних планів просторового розвитку громади дедалі частіше прагнуть не лише вирішувати функціональні питання, а й зберігати історичний контекст, природний ландшафт і характер забудови. Розвиток Київської агломерації створює нові виклики, але не означає втрати самобутності. Навпаки, якісне просторове планування дозволяє поєднати інтеграцію в спільний економічний і транспортний простір зі збереженням унікального обличчя кожної громади. За останні п’ятнадцять років передмістя Києва — Ірпінь, Буча, Вишгород, Бровари та інші — перестали бути лише «спальними» районами й сформували власний характер.
Якщо говорити про його складники, то насамперед це архітектура. У передмістях з’явилися сучасні малоповерхові квартали європейського типу, а після 2022 року до архітектурної ідентичності додався ще й комеморативний вимір: відновлення Ірпеня, Бучі чи Бородянки базується на принципі Build Back Better, поєднуючи пам’ять про війну із сучасними рішеннями.
Другий компонент — планувальна структура. Для багатьох громад характерна концепція «міста в місті»: житло, комерція, соціальна інфраструктура та громадські простори інтегруються в єдине середовище, а забудова часто зберігає тісний зв’язок із природним ландшафтом.
Не менш важливу роль відіграють публічні простори. Саме вони сьогодні значною мірою формують впізнаваність громад. Ірпінь і Буча вже асоціюються з концепцією міст-парків, а для багатьох громад Київщини новим елементом міської ідентичності стали також простори пам’яті, пов’язані з досвідом спротиву, трагедії та відбудови.
P.M.:
Сьогодні часто говорять про самодостатні житлові середовища в передмістях. Із професійного погляду, які просторові критерії визначають самодостатність міста й наскільки сучасна забудова передмість до цього наближається?Я. Я.: Планування передмість Київщини відрізняється від столичного більшою гнучкістю. З містобудівного погляду, самодостатність житлового середовища базується на концепції повного життєвого циклу: балансі житла й робочих місць, доступності соціальної інфраструктури, різноманітності міських функцій, громадських просторів і розвиненій транспортній мережі.
Сучасна забудова передмість наближається до цієї моделі нерівномірно. Окремі житлові комплекси вже є достатньо автономними, тоді як інфраструктура самих міст і селищ ще потребує подальшого розвитку. Саме над створенням комфортних умов для мешканців Київщини ми сьогодні й працюємо.
Ірпінь: бути поруч із Києвом, але не в його тіні
Теоретичні моделі агломерації набувають сенсу лише тоді, коли їх можна перевірити на практиці. Ірпінь — один із найяскравіших прикладів міста, яке водночас є частиною Київської агломерації та послідовно вибудовує власну суб’єктність. Як знайти баланс між співпрацею зі столицею, економічною самодостатністю та збереженням власної траєкторії розвитку? Саме про це говоримо з першим заступником Ірпінського міського голови Олександром Пащинським.
PRAGMATIKA.MEDIA:
Ірпінь сьогодні фактично є частиною Київської агломерації, але формальних механізмів координації між громадами не існує. Як це впливає на ухвалення щоденних управлінських рішень: зокрема, ви радитеся з управлінцями в Києві або, наприклад, у Бучі чи Гостомелі, коли вирішуєте питання транспорту, енергозабезпечення, водопостачання тощо?Олександр Пащинський: У громад дійсно багато питань і проблем, які потребують спільного обговорення з очільниками сусідніх громад. Водночас значна частина таких питань сьогодні перебуває у сфері відповідальності КОВА, що фактично виконує координаційну функцію між громадами області.
Наприклад, якщо говорити про міжмуніципальні маршрути, які проходять обласними дорогами, то тендери на пасажирські перевезення проводить безпосередньо Київська обласна військова адміністрація. Тому в цьому напрямку комунікація зі столичною громадою також переважно належить до повноважень КОВА.
Водночас громади, зокрема й Ірпінська, за необхідності прямо спілкуються між собою щодо питань, які є важливими й корисними для обох сторін. Наприклад, одним із останніх прикладів такої взаємодії стала співпраця Ірпеня та Києва у сфері водопостачання. У цьому напрямку було реалізовано успішний спільний проєкт, який став результатом ефективної комунікації між громадами.
P.M.:
Передмістя конкурують між собою за інвестора й мешканця, водночас залишаючись залежними від Києва. Чи є стратегія, яка дозволяє виходити за межі ролі «супутника столиці», щоб стати самодостатнім містом?О. П.: Я б не говорив про критичну залежність від Києва. Так, частина мешканців Ірпінської громади працює в столиці, але водночас Ірпінь є самодостатнім містом із власною економікою та потужним внутрішнім ринком. Сьогодні в громаді працює майже 15 тисяч суб’єктів господарювання за населення близько 80 тисяч осіб, і це свідчить про високий рівень економічної активності.
Крім того, ми спостерігаємо не лише маятникову міграцію до Києва, а й зворотний процес. На багатьох підприємствах Ірпеня працюють мешканці столиці, які щодня приїжджають сюди на роботу. Тому говорити про односторонню залежність було б неправильно.
Ірпінь має насичене внутрішнє життя та всю необхідну інфраструктуру для комфортного проживання. Освіта, медицина, спорт, відпочинок, сфера послуг — усе це доступне без необхідності постійно їздити до Києва. Ба більше, у вихідні ми часто бачимо зворотний потік людей, коли кияни приїжджають до Ірпеня відпочивати, проводити час у парках, рекреаційних зонах і користуватися міською інфраструктурою.
Тому стратегія розвитку Ірпеня полягає не в тому, щоб конкурувати зі столицею, а в тому, щоб розвивати власні сильні сторони та створювати комфортне середовище для життя, роботи й відпочинку.
P.M.:
Після руйнувань 2022 року Ірпінь фактично формує нову забудову, але в умовах високого тиску на швидкість відновлення. Як уникнути ризику надмірної щільності, дефіциту інфраструктури та дисбалансу функцій?О. П.: Держава вже визначила основні механізми, які дозволяють уникати надмірної щільності забудови. Зокрема, після 2022 року в Україні набули чинності оновлені державні будівельні норми, які передбачають більший рівень озеленення територій, більшу кількість паркомісць і меншу щільність забудови порівняно з нормами, які діяли раніше.
Тому я вважаю, що першим регулятором у цьому напрямку має бути саме держава через законодавчі ініціативи та сучасні містобудівні вимоги. Водночас важлива роль належить і громадам, які повинні враховувати ці підходи під час планування розвитку своїх територій і затвердження просторових планів. Лише поєднання державного регулювання та відповідального підходу на місцевому рівні дозволить забезпечити комфортні умови проживання для мешканців і збалансований розвиток громади.
P.M.:
В Україні вже є приклади громад, де запроваджені військові адміністрації. Що б означав цей сценарій для Ірпеня?О. П.: Важко оцінювати гіпотетичний сценарій запровадження військової адміністрації в Ірпені. Водночас на прикладі сусідніх громад, де такі адміністрації вже працюють, ми не бачимо більшої ефективності порівняно з роботою органів місцевого самоврядування.
Система місцевого самоврядування в Україні формувалася роками та передбачає роботу виконавчих органів у взаємодії з депутатським корпусом. Саме такий механізм забезпечує баланс під час ухвалення рішень і сприяє більш збалансованому розвитку громади.
На мою думку, військова адміністрація має залишатися інструментом для виняткових випадків, коли інші механізми не можуть ефективно функціонувати. У більшості громад України органи місцевого самоврядування працюють відповідно до чинного законодавства, і практика показує, що така модель є дієвою та ефективною.
P.M.:
Якою ви бачите оптимальну модель взаємодії Ірпеня з Києвом у майбутньому: глибша інтеграція, посилення автономії чи певна форма координації між рівноправними громадами?О. П.: Я вважаю, що оптимальна модель взаємодії Ірпеня та Києва — це постійна системна комунікація та координація дій. Кожне передмістя має свою проблематику, так само, як і столиця має власні виклики, тому підходити до цього питання однобоко не варто.
Дійсно, частина людей щодня переміщується до Києва в пошуках роботи. Але це не лише мешканці передмість — до столиці тяжіє вся країна, і така тенденція формувалася десятиліттями. Водночас і Київ має питання, що значною мірою вирішуються у взаємодії з громадами області. Зокрема, це стосується таких напрямків, як поховання та розміщення сміттєзвалищ.
Тому головне завдання полягає в тому, щоб вибудовувати ефективну співпрацю заради комфорту людей по обидва боки адміністративних меж. Не варто забувати й про те, що мешканці передмість, які щодня їздять до столиці, створюють значне економічне підґрунтя для розвитку самого Києва. У цьому разі йдеться не про конкуренцію чи пошук переваг однієї сторони над іншою, а про створення умов, за яких комфортно жити буде і мешканцям столиці, і мешканцям Київщини.
Будувати житло вже недостатньо
Дискусії про майбутнє агломерації зазвичай точаться навколо повноважень громад і державної політики. Водночас якість міського середовища значною мірою формується й рішеннями приватного бізнесу. Де проходить межа відповідальності девелопера, чи може він впливати на розвиток міста за межами власного проєкту та як конкуренція між передмістями змінює підхід до створення нових житлових районів — про це говоримо зі співзасновником Інвестиційної групи «MOLODIST» і Товариства «ВІДВАЖНИХ».
PRAGMATIKA.MEDIA: Сьогодні передмістя Києва часто сприймаються як продовження столиці, а не як окремі міста. З погляду девелопера, чи є запит ринку на самостійність маленьких містечок, чи покупець досі обирає передмістя передусім як дешевшу альтернативу Києву?
Володимир Карплюк: Дійсно, така думка існує, але вона стосується далеко не всіх громад Київщини. Дуже багато населених пунктів, громад і міст уже давно сприймаються як самостійні одиниці зі своєю інфраструктурою, власним культурним кодом та унікальною атмосферою. Ба більше, дуже багато мешканців передмість мають глибоку любов саме до своїх міст і пишаються тим, що проживають, наприклад, в Ірпені, а не в Києві. Тому я переконаний, що запит на власну ідентичність і самодостатність громад сьогодні є.
На мою думку, ті міста, які послідовно поглиблюють свою ідентичність, розвивають громадські простори, інфраструктуру та формують власний характер, стають більш привабливими як для нових мешканців, так і для інвесторів. Саме тому сьогодні вибір передмістя дедалі частіше ґрунтується не лише на вартості житла, а й на якості середовища та відчутті приналежності до конкретної громади.
P.M.: Чи можна говорити, що девелопмент у передмістях уже впливає на формування їхньої суб’єктності через масштаб проєктів, сценарії використання простору та набір функцій? Де ви бачите межу цього впливу?
В. К.: Безумовно, девелопмент впливає на розвиток громади, але важливо розуміти, що будь-який бізнес, не лише девелопмент, є основою економічної стабільності населеного пункту. Завдання громади та бізнесу полягає в тому, щоб створити умови для розвитку, але водночас не допустити, щоб цей розвиток створював дискомфорт для інших мешканців. Саме це і є золота середина.
Я бачу роль девелоперів не лише в будівництві житла. Девелопмент може допомагати у створенні загальноміських просторів, парків, скверів, площ та інших об’єктів інфраструктури, які згодом стають гордістю громади. Крім того, завдяки роботі професійних архітекторів, урбаністів і дизайнерів девелопери можуть підставляти плече органам місцевого самоврядування в питаннях просторового планування та правильної урбанізації територій.
Саме тому я вважаю, що найкращих результатів можна досягти тоді, коли девелопери та органи місцевого самоврядування працюють як партнери, об’єднуючи свої можливості для розвитку громади та створення комфортного середовища для мешканців.
P.M.: Як відсутність узгодженої політики між Києвом і передмістями впливає саме на довгострокову цінність проєктів? Чи є ризик, що без спільного бачення передмістя залишатимуться залежними від столиці, навіть якщо окремі проєкти видаються самодостатніми?
В. К.: Між столицею та передмістями виникають десятки питань, що потребують спільного бачення та погодження. Одним із найважливіших є транспортна стратегія та інші інфраструктурні напрямки, від яких залежить розвиток територій на роки вперед. Саме тому довгострокова цінність будь-якого проєкту багато в чому залежить не лише від самого девелопера чи конкретної громади, а й від якості стратегічного планування на рівні всього регіону.
На мою думку, для вирішення таких питань необхідно постійно залучати фахівців зі столиці, міст Київщини, обласної адміністрації та профільних експертів. Саме під час спільних стратегічних сесій можуть напрацьовуватися рішення, що визначатимуть розвиток як Києва, так і передмість у довгостроковій перспективі.
P.M.: Конкуренція між Ірпенем, Бучею, Броварами та іншими передмістями стає все більш відчутною. Як це впливає на девелоперські стратегії: йдеться про якість і спеціалізацію проєктів чи радше про боротьбу за ціну та швидкість реалізації?
В. К.: Я вважаю, що будь-яка конкуренція між громадами — це насамперед плюс для мешканця. Тому що конкуренція створює якість і породжує запит на якість. Коли одна громада задає високий стандарт у сфері благоустрою, розвитку інфраструктури чи девелопменту, це неминуче впливає і на сусідні громади. У мешканців виникає закономірне запитання до своєї місцевої влади: чому у нас не може бути так само комфортно і якісно?
Я не сприймаю цю конкуренцію як боротьбу лише за нижчу ціну чи швидші темпи реалізації проєктів. Сьогодні вона все більше зосереджується на розвитку громад, підвищенні якості міського середовища та створенні комфортних умов для життя. Зрештою, виграє той, хто пропонує мешканцям не просто квадратні метри, а якіснішу інфраструктуру, сучасні сервіси та більше можливостей для повноцінного життя.
P.M.: Девелопери мають відносну свободу в прийнятті рішень, але ключові системи життєзабезпечення — транспорт, інженерна інфраструктура — залишаються поза їхнім прямим контролем. Наскільки ця невідповідність обмежує розвиток проєктів і чи бачите ви сценарії, за яких бізнес може стати повноцінним партнером у вирішенні цих системних питань?
В. К.: Свобода девелоперів визначається чинним законодавством України у сфері будівництва й девелопменту. Все інше є спільним завданням бізнесу, органів місцевого самоврядування та держави.
Девелопери працюють, створюють робочі місця і сплачують податки. Завдання держави — забезпечити чесні та прозорі правила роботи, а завдання девелоперів спільно з органами місцевого самоврядування — зробити так, щоб ці кошти максимально ефективно працювали на розвиток населених пунктів. Ідеться про будівництво дитячих садків, шкіл, доріг, станцій підйому та очищення води, сміттєзвалищ, переробних комплексів та інших важливих об’єктів інфраструктури. Тому це комплексний процес, який потребує постійної взаємодії мешканців, бізнесу, місцевої влади й держави.
У цьому випадку я б не говорив про обмеження розвитку проєктів. Будь-який проєкт має ретельно розглядатися в аспекті впливу на громаду, а всі учасники процесу повинні працювати над тим, щоб розвиток був збалансованим і корисним для людей.
Інституційна лімінальність як головний виклик
Після цієї розмови складається враження, що головний виклик Київської агломерації — не транспорт і навіть не закон про агломерації. Це питання довіри. Майже всі співрозмовники сходяться в оцінці проблем: транспорт, просторове планування, інженерна інфраструктура, конкуренція громад давно вийшли за рамки локальних повноважень. Але коли мова заходить про те, хто має зробити перший крок, відповіді стають значно обережнішими. Закон, держава, Київ, область, громади, девелопери — кожен бачить себе частиною майбутнього рішення, але майже ніхто не готовий назвати суб’єкта, який має взяти на себе роль координатора. Ніхто не поспішає брати відповідальність: формально проблема завжди перебуває трохи за кордоном компетенції.
Європейський досвід показує: успішні агломерації народжувалися не після того, як зникли всі суперечності, а після того, як з’явився майданчик, де їх почали системно узгоджувати. Саме так розвивалися агломерації навколо Ліона, Барселони чи Копенгагена — через поступове формування спільних правил для питань, які жодна громада вже не могла ефективно вирішити самостійно.
Водночас є й інші уроки. Французька модель довго залишалася надто централізованою, а окремі міжмуніципальні структури критикували за складність, багаторівневу бюрократію та віддаленість від місцевих громад. Це нагадує: координація не повинна перетворюватися на ще один рівень адміністрації. Її сенс — у здатності швидко домовлятися там, де проблеми давно стали спільними.
Передмістя Києва виявляються інституційно-лімінальними зонами — просторами між містом і селом, де формально вже діє міська логіка, але ключові системи — транспорт, інженерна інфраструктура, суспільні простори — існують у режимі накладання неповних юрисдикцій. Міста й столиця відповідають за частину магістралей і маршрутів, область — за дороги та міжмуніципальні зв’язки, приватні забудовники — за внутрішню інфраструктуру кварталів, а мешканці підлаштовуються під розриви системи.
Для Київської агломерації головне питання сьогодні звучить уже не як «чи потрібна координація?», а як «хто наважиться розпочати її першим?». Адже простір давно випередив управління. І що довше інституції наздоганятимуть реальність, то дорожче коштуватиме це відставання — і для Києва, і для його передмість.
