Ціни на новобудови в Києві у 2025 році: як змінюється ринок і чого очікувати далі

Перші пів року 2025-го показали, що київський первинний ринок йде не стільки вгору, скільки «переформатовується». Середня вартість квадратного метра новобудови станом на 25 травня становить 55 385 грн/м². По даним DIM.RIA, нинішній цінник лише на 6-7 % вищий, ніж рік тому, але структура попиту змінилася суттєвіше – акцент із преміумсегмента поступово зміщується до комфорт-класу та проєктів зі швидким введенням в експлуатацію.

Поточна цінова планка столичних ЖК

Нинішній діапазон на первинці від забудовника шалено розкинутий – від 22 500 до 271 050 грн/м². Ключові маркери:

• Економклас. У середньому 40 482 грн/м²; попит тримається завдяки єОселі та іпотечним програмам забудовників.
• Комфорт. 48 501 грн/м² – сегмент із найбільшою кількістю проєктів (≈180 ЖК) і «робочою» аудиторією молодих сімей.
• Бізнес. 79 182 грн/м²; тут уже важлива бренд-премія забудовника та налагоджена експлуатаційна модель.
• Еліт. 134 996 грн/м²; продавати стає важче, адже нові лоти виходять обережно, а інвестор дивиться в бік орендної дохідності.

Паралельно зростає середній чек угоди: студії в новому будинку сьогодні стартують від 2 млн грн, двокімнатна квартира – від 5,6 млн грн, а великі планування давно перетнули межу у 8 млн грн.

Фактори, що впливають на ціноутворення у 2025 році

Макроекономіка України ставить рамки, а забудовники й покупці щодня тестують ці межі на міцність: хтось роздає іпотечні субсидії, хтось відкладає купівлю до кращих часів, а хтось уже готовий фіксувати ціну, поки гривня тримається більш-менш стабільно. Нижче — концентрат ключових драйверів сезону, без яких не зрозуміти логіку нинішніх 55 000+ грн за метр.

• Монетарна політика НБУ – ставка 13,5 % робить класичну іпотеку все ще «уламковою», тому забудовники активно дарують власні субсидії.
• Дефіцит земель під нові проєкти в межах міста – тому все частіше бачимо реконцепти старих промзон.
• Реконструкція пошкодженого житла: задає конкуренцію первинці в Дарницькому та Деснянському районах.
• ЄОселя 7 % – пільгові кредити розігрівають сегмент “до 60 000 грн/м²”, але підвищують вимоги покупця до енергоефективності.
• Курс USD – девальваційні очікування традиційно штовхають капітал у «цеглу».
• Відкладений попит кінця 2024 р. – люди, що чекали стабілізації, зараз повертаються до ухвалення угод.

У сукупності ці шість чинників формують нову, більш зважену «норму» ціноутворення: ринок уже не зривається в хаотичні піки чи провали, а реагує лише на системні зміни правил гри. 

Динаміка 2024 → 2025: підйом без ажіотажу

З кінця 2023 року по травень 2025 середня ціна на продаж виросла суто інфляційно – орієнтовно на 9%. При цьому березень-квітень 2025-го дав коротку «бічну», коли забудовники притримали підвищення на фоні політичної невизначеності та перегляду містобудівних норм.

Абсолютних лідерів-«мільйонників» двоє:

• Печерський – ≈119 640 грн/м², приріст 1 % за місяць.
• Шевченківський – ≈72 501 грн/м², стабільно популярний серед ІТ-фахівців.

Серед середньобюджетних районів виділяються:

• Голосіївський – 63 791 грн/м² (+8 % р/р).
• Оболонь – 61 165 грн/м² (+23 % р/р, ефект набережної).
• Святошин – 51 153 грн/м² (поступове зростання завдяки малоповерховим проєктам)

Річна крива 2024/2025 показує, що ціни на столичну «первинку» нарешті стали більш передбачуваними: ринок повільно відштовхується від інфляційної підстилки, а пік «панічних» угод залишився у минулому. 

Для вас це означає, що головна цінність зараз — не в ловлі мінімальної ціни за метр, а в уважному читанні сигналів: готовність будинку, фінстабільність забудовника та гібридні програми оплати.

Пропозиція й темпи будівництва

За даними DIM.RIA, понад 320 активних ЖК у межах міста, з них близько 40 % – у фазі котловану. Забудовники переорієнтувалися на 1- та 2-кімнатні планування – саме їх легше продавати в умовах стриманих зарплат. Час будівництва середнього проєкту комфорт-класу виріс до 36 місяців: логістика, дефіцит робочих рук, жорсткіша перевірка дозвільних документів.

Прогнози на друге півріччя 2025 року

Київський первинний ринок увійшов у літо без цінових «гойдалок», але з довгим чек-листом ризиків — від курсових коливань до перегляду державних програм іпотечного субсидіювання. У таких реаліях ключове завдання забудовника — зберігати ліквідність, а покупця — розуміти, за що саме він платить: не за фантомні «-10 % до кінця місяця», а за швидкість введення, енергоефективність і репутацію бренду. 

Саме з цього бекграунду й народжуються прогнози на друге півріччя:

1. Нульові “емоційні” стрибки – цінові коридори звузяться, різких просадок не прогнозується.
2. Ріст цін на первинну нерухомість у межах 3-5% до грудня за сценарієм «помірна інфляція + стабільний курс».
3. Посилення конкуренції сервісом: підземні паркінги, власні ТРЦ і «courtyard-concepts» (закриті внутрішні двори у будівлях або забудові).
4. Вихід проєктів реконструкції – лоти у старій «червоній» лінії центр-правого берега.
5. Активізація корпоративного попиту – забудовники чекають, що бізнес почне скуповувати квадратні метри під офіси та рентний продукт.

Підбиваючи підсумок: друга половина 2025-го бачиться швидше «контрольованою рівниною», ніж гірським серпантином — різких піків чи обвалів очікувати не варто. Якщо ж поки бракує впевненості, краще нарощувати бюджет і моніторити пропозиції, бо цей ринок віддає премію не найшвидшим, а найпідготовленішим.

Київська «первинка» вийшла зі стану турбулентності, ціни скоригувалися до реальної купівельної спроможності. Тому 2025-й – це рік раціональних, а не емоційних угод. Якщо ви хочете купити житло в новобудові для життя чи інвестування, варто діяти системно: перевірка дозвільної документації, аналіз фінмоделі забудовника та чітке розуміння власної мети. І головне – дивитися не лише на ціну, а й на якість концепції та експлуатаційні витрати, бо саме вони формують реальну вартість володіння квадратним метром.