Новобудови Київщини: комплекс "Aquamarine" в Українці
Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичної області, щоб допомогти оцінити ризики при інвестуванні в нерухомість, що будується. Сьогодні мова піде про ЖК "Aquamarine" в Українці – наразі єдиний у місті комплекс, що планують здати до кінця поточного року
Хто будує ЖК
ЖК розташований у місті Українка за адресою проспект Дніпровський, 27. За даними "Bild.ua", замовник будівництва – ТОВ "Академія сучасного будівництва "Біометрікс" (код ЄДРПОУ – 39215788). До 2019 року генпідрядником виступала компанія ТОВ "Біо-тех будгруп" (ЄДРПОУ – 40163974), а наприкінці грудня генеральним підрядником стало ТОВ "В.К. Містобуд" (ЄДРПОУ – 42044532).
Девелопер та інвестор будівництва – "Really Building" (ЄДРПОУ – 39145742). За інформацією відділу продажів, "Really Building" являється торговою маркою, що зареєстрована на ТОВ "В.К. Груп" (ЄДРПОУ – 39145742). Земельна ділянка є власністю ОК "ЖБК Дніпровський 27". До слова, за однією адресою в Києві зареєстровано ряд компаній, зокрема "В.К. СТРОЙ", "В.К. МЕХАНІЗМИ", "БРІКІНВЕСТ", "ІНВЕСТИЦІЙНА ФОРМУЛА", "В.К.МІСТОБУД", "ТРЕВЕЛ СІНЕМА СЕРВІС". Усі перераховані компанії належать Ганні Мурашенко та Ганні Ланській.
Замовником будівництва є ПП "Виробничо-будівельна фірма "Будсервіс – XXI сторіччя". Зауважимо, що згідно з відкритими даними, бенефіціаром фірми зі статутним капіталом у 100 грн (!) є Ігор Кожем’яко.
Як виглядає ЖК "Aquamarine"
Будівництво багатоквартирного житлового будинку проводиться на земельній ділянці площею 0,5 га. Проєктом передбачено будівництво 2-ох секційного монолітно-каркасного житлового будинку, на перших поверхах якого будуть офісні приміщення. Кількість поверхів – 11, а загальна кількість квартир – 144. Станом на 10.03.2021 виконується кладка зовнішніх стін на 6 поверсі.
Відповідно до містобудівної документації, багатосекційний житловий будинок розміщено на території змішаної житлової забудови, обмеженої вулицею Юності, Дніпровським проспектом та прибережно-захисною смугою Канівського водосховища.
За функціональним використанням територія ЖК розділена на декілька зон: житлова багатоповерхова забудова, громадська забудова, комунальна, вулично-дорожня мережа та місця зберігання автотранспорту, зони об’єктів інженерного та комунального призначення, зона зелених насаджень.
Зовнішня інфраструктура: у пішій доступності школи, дитячий садок, аптеки, магазини, ринок, "Еко-маркет", ПриватБанк, зони для активного відпочинку та спорту. На громадському транспорті до столиці можна доїхати за 40 хвилин, а на власному авто – за 20 хвилин.
На офіційному сайті ЖК "Aquamarine" ведеться опис будівельних робіт. Забудовник надав інформацію про наявність погоджених технічних умов по електрифікації ЖК, підключення до водоканалу та каналізації.
Декларації про початок виконання будівельних робіт
Даний ЖК має декларацію про початок будівельних робіт для класу СС1 (незначні наслідки), та СС2 (середні наслідки). Клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд визначається для кожного об'єкта будівництва згідно із законодавством.
Клас наслідків – це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров'я і життя людей, які постійно або періодично перебувають на об'єкті, або які знаходяться зовні такого об'єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов'язаних із припиненням експлуатації, або з втратою цілісності об'єкта.
Матеріали будівництва
За даними сайту ЖК "Aquamarine", застосовується монолітно-каркасна технологія будівництва, стіни мають бути зведені з газоблоку, висота стелі в квартирах (від підлоги) 2,7 метрів, житло пропонуватимуть без оздоблювальних робіт. Зауважимо, що забудовник пропонує житло комфорт-класу з можливістю придбання квартир із ремонтом "під ключ". Утеплення фасаду має проводитися мінеральною ватою, а будинок матиме автоматичну систему опалення.
Які ціни на квартири
Забудовник пропонує однокімнатні квартири (площа 23 – 60 кв.м.) із багатьма видами планувань, а ціни на них стартують від 468 тис грн. Двокімнатні помешкання (площа 68 – 78 кв.м.) будуть коштувати від 1,34 млн грн, а за трикімнатні (площа 91 – 137 кв.м.) доведеться заплатити щонайменше 2,31 млн грн. Загалом квадратний метр помешкання в новобудові коливатиметься від 19 600 до 25 200 грн.
У ЖК "Aquamarine" немає затримки по здачі, але введення в експлуатацію першої секції заплановано на 4 квартал 2021 р. У договорі про пайову участь у кооперативі немає пунктів про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об’єкта в експлуатацію.
Варто зауважити, що забудовник має затримку здачі об’єктів у інших комплексах, зокрема на 33 місяці прострочено введення в експлуатацію 1 і 2 секцій ЖК "Henesi House" у Шевченківському районі Києва. Також забудовник зводить ЖК "4U" в районі метро "Академмістечко", який називають скандальним, адже він будується на землях Академії наук України.
Відгуки про комплекс
На форумі "Domik.ua" більше позитивних відгуків, але загалом їх дуже мало. У коментарях користувачі сайту пишуть про небезпечне сусідство з Трипільською ТЕС, яка є найбільшим промисловим забруднювачем повітря в Київській області. Хоча забудовник говорив про впорядкування сміттєзвалища на земельній ділянці перед початком зведення комплексу, але в мережі є відеозапис, на якому зафіксовано знищення вікових дубів. Ця подія викликала обурення серед містян, але ні пересічні жителі, ні міська влада на ситуацію не вплинули.
Як стати інвестором будівництва в ЖК
Інвестору пропонують підписати договір про пайову участь у кооперативі. Така схема залучення коштів не передбачена Законом України "Про інвестиційну діяльність", але такі дії регулюються іншими нормативно-правовими актами.
Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – юридична особа, утворена фізичними і / або юридичними особами на добровільних засадах, для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і подальшої його експлуатації. ЖБК інвестори (покупці) стають асоційованими членами кооперативу з правом дорадчого голосу. Інвестор (майбутній асоційований член кооперативу) вносить в кооператив вступний внесок і пай у порядку та розмірі, передбаченому статутом і договором (договір про пайову участь в кооперативі).
Цікаво, що після введення будинку в експлуатацію право власності на квартири оформляється на житлово-будівельний кооператив. Після цього укладається договір міни паю асоційованого члена кооперативу на саму квартиру. На підставі нотаріально посвідченого і зареєстрованого договору міни покупець (інвестор) отримує право власності на квартиру, відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 715 ЦК України, за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший. Уклавши договір, кожна сторона втрачає право власності на товар, який передає в обмін і надає право власності на товар, який вимінює. Отже договір міни, як і договір купівлі-продажу, належить до договорів, що опосередковують перехід права власності.
Міна вважається одним із найдавніших цивільно-правових договорів. До появи купівлі-продажу, коли обіг товарів відбувався у формі обміну речі на річ, міна була основним контрактом, що укладався за часів римського цивільного права. Із часом її майже повністю витіснила купівля-продаж.
У договорі про пайову участь член ЖБК повинен передбачити порядок оплати і розмір внесків, порядок отримання квартири, опису її характеристик, відповідальність і порядок виходу з ЖБК.
Серед переваг купівлі квадратних метрів у ЖБК слід зазначити такі:
- Можливість оплати пайових внесків у міру ходу будівництва будинку,
- Члени ЖБК можуть самостійно переобирати керівника ЖБК і мають доступ до фінансової інформації кооперативу. Відповідно, кожен із учасників має право відслідковувати витрату коштів, вкладених у будівництво об'єкта. Але це не відноситься до асоційованих членів.
- Пайові внески не підлягають оподаткуванню.
- Члени ЖБК самостійно можуть керувати будинком або найняти експлуатує компанію.
Основні ризики:
- Кооператив має право залучати кошти для будівництва до отримання дозвільної документації. На оплату підрядним організаціям фінансів може не вистачити.
- ЖБК зобов'язаний вести реєстр членів та пайових внесків, але по факту відсутній будь-який контроль фінансових потоків залучених коштів.
- Неможливість впливати асоційованого члена ЖБК на рішення загальних зборів і правління, що не дає гарантій контролю і обліку процесу фінансування і будівництва об'єкта. Як наслідок, можливість у ЖБК нецільового використання коштів.
- Можливі подвійні перепродажі квартир.
- Конфлікти і судові суперечки серед членів ЖБК.
- ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном, у тому числі майбутніми квартирами.
- До переоформлення членом ЖБК квартири на себе, її власником є кооператив.
- Додаткові витрати при реєстрації договору міни (податки, вартість нотаріальних послуг).
Загалом про "Aquamarine" в Українці складається дуже двояке враження, особливо якщо детально вивчити забудовника та схему продажу квартир. Також не додає впевненості той факт, що в компанії затримка здачі одного з об’єктів у Києві становить майже 3 роки. Окрім того, ціна за квадратний метр, зважаючи на чималу відстань до столиці, досить таки висока. Але, на жаль, наразі це єдиний ЖК в Українці на стадії будівництва, тому для реальних покупців вибір не дуже великий...
Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.
Читати "Моя Київщина" у Facebook
