Новобудови Київщини: проблемний ЖК "Ідея" у селі Гнідин

ЖК "Ідея"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону, щоб допомогти потенційним інвесторам зробити правильний вибір. Наразі мова піде про житловий комплекс "Ідея" у селі Гнідин, який отримав рекордно низький рівень надійності, позаяк не має дозволів на будівництво

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс "Ідея" розташований в оточенні соснового лісу в селі Гнідин Бориспільського району. Загальна площа забудови становить 3 гектари, де буде збудовано 11 будинків комфорт-класу (висотою в чотири та п’ять поверхів). Загалом у комплексі зведуть 430 квартир.

Стіни будують із керамічної цегли за монолітно-каркасною технологією з відкритими балконами. Ззовні будинки будуть утеплені пінопластом. Квартири майбутнім власникам пропонують із чорновим оздобленням. Висота стель у приміщеннях – 2,75 метра. У ЖК запланована автономна котельня та власна свердловина глибиною 130 метрів із системою очищення води.

Інфраструктура та благоустрій

Безпосередньо на території комплексу передбачені функціональні дитячі майданчики, зони відпочинку, крита парковка. Двір огороджений та охороняється. У ЖК передбачено понад тисячу квадратних метрів комерційних об'єктів, де згодом будуть відкриті об'єкти сервісно-торговельної інфраструктури. На території комплексу забудовник обіцяє облаштувати парк та місця для барбекю.

Новобудови розташовані в районі з добре розвиненою житловою та транспортною інфраструктурою. Біля  ЖК є зупинка громадського транспорту, а до найближчої станції метро "Бориспільська" та однойменного шосе – лише 5,5 км.

Візуалізація житлового комплексу (фото з мережі)

Хто будує житловий комплекс?

За даними сайту Bild.ua замовником будівництва виступає Обслуговуючий кооператив "Ідея" (ЄДРПОУ 39228412),  далі – ОК "Ідея".  Девелопер та інвестор –  IDHolding. Генеральний підрядник – компанія ТОВ "Нікобудпроект" (ЄДРПОУ 35837840).

IDHolding –  це торгова марка, під якою діє група девелоперських компаній, тому перевірити реєстрацію забудовника не можливо. Торгова марка зареєстрована на фізичну особу Задорецького Євгена Вікторовича. Зауважимо, що засновниками ТОВ "ОК Ідея" (ЄДРПОУ 43681432) виступають згаданий Євген Задорецький та Антон Шулянський.

Чи законно ведеться будівництво?

Замовник будівництва і власник деяких земельних ділянок, де ведеться будівництво, – ОК "Ідея". Проте кооперативу належать не всі ділянки. Варто зауважити, що ведення будівельних робіт на ділянці, яка не належить замовнику на праві власності або користування, забороняється Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" та є підставою для анулювання дозволу на будівництво.

Особливу увагу хочемо звернути на те, що попередній договір купівлі-продажу землі, який майбутньому інвестору можуть пред'явити у відділі продажів, не є підставою для настання права власності, а значить і розпорядження ділянкою.

За даними Публічної кадастрової карти (ПКК) України, цільове призначення земельної ділянки, на якій ведеться будівництво ЖК, не передбачає можливості зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Цільове призначення ділянки 3220882600:04:005:0146, інформація по якій представлена в даному матеріалі – для індивідуального садівництва, землі сільськогосподарського призначення. Використання земельної ділянки поза цільовим призначенням може призвести до втрати права оренди землі і зносу зведених будівель.

Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно до Містобудівних умов та обмежень, не передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Функціональне призначення ділянки – територія садибної забудови. Максимальна висота будівлі – 15 м. Порушення функціонального призначення земельної ділянки, в рамках сьогоднішнього законодавства, не підстава для знесення будівель і може бути врегульовано забудовником на користь інвесторів.

Ще одним важливим пунктом не на користь ЖК "Ідея" є те, що у реєстрі будівельної діяльності є інформація про декларації на початок будівельних робіт тільки для 1-го і 5-го будинків. Решта не зареєстровані в реєстрі ДАБІ. Ведення будівельних робіт без повідомлення для класу наслідків СС1 або без дозволу на виконання будівельних робіт для класів наслідків СС2 і СС3 забороняється Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Ліцензія генпідрядника ТОВ "Нікобудпроект" зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності відповідно до вимог Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності".

Згідно з даними офіційного сайту державної податкової служби замовник будівництва ОК "Ідея"  та забудовник IDHolding не мають податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

З усього запланованого комплексу, введений в експлуатацію перший будинок ще в 2016 році. П’ятий будинок у першому кварталі 2021 року отримав сертифікат готовності як садовий будинок, а не як багатоквартирний житловий будинок, що загрожує затяжними судовими процесами та скасуванням сертифіката готовності. Будинки 2, 3 побудовані в 2018 році, документи про введення в експлуатацію відсутні. Тож затримка їх здачі в експлуатацію складає 49 місяців. Четвертий та шостий будинки мають затримки здачі в експлуатацію 25 та 7 місяців відповідно. Решта будинків – в проєкті.

Погоджений проєкт підключення новобудови до мереж відсутній у відкритих джерелах і не був наданий забудовником на запит фахівців Bildcontrol.ua. Забудовник не надав скан-копію або фотографію будівельного паспорта об'єкта.

У реєстрі судових рішень є кілька справ, які можуть вплинути на хід будівництва

24 жовтня 2016 року Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) у Київській області видав накази № 328, 308, 329, 309 "Про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт", оскільки були підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом. Причина – він будувався на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта. Реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю.

У квітні 2017 року ОК "Ідея" звернувся до Окружного адміністративного суду міста Києва з адміністративним позовом до ДАБІ, у якому просив визнати протиправним та скасувати вищезгадані накази. 23 липня 2019 року колегія суддів дійшла до висновку про те, що касаційна скарга ОК "Ідея" підлягає задоволенню. Також 4 листопада 2019 року було знято арешт, накладений раніше на кілька ділянок землі під ЖК.

Схема придбання житла в новобудові: юридична консультація від Bildcontrol.ua

Стати інвестором ЖК "Ідея" можна підписавши договір пайової (дольової) участі в будівництві (ДПУ). Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

В укладанні угоди беруть участь замовник будівництва – особа, яка володіє або розпоряджається земельною ділянкою; підрядник – особа, яка здійснює безпосередньо будівельні роботи; вкладники – особи, які своїми грошима вкладаються в спільне будівництво в рамках певних своїх квадратних метрів.

По суті договір пайової участі передбачає будівництво житлового будинку за рахунок вкладень приватних інвесторів, кожен з яких сплачує пайовий внесок. Після здачі в експлуатацію будинок розділяється на квартири та нежитлові приміщення і кожен інвестор отримує своє майно у власність. Дана схема дуже схожа на інвестування через житлово-будівельний кооператив, за винятком деяких нюансів у вигляді створення самої організації кооперативу, а також порядку оформлення права власності.

Відповідно до даного типу договору, забудовник бере на себе зобов'язання з надання землі та будівництва будинку самостійно, або найнявши підрядну організацію. Кошти на це будівництво забудовник отримує безпосередньо від інвесторів, які вносять свої паї. Сума паю відповідає вартості обраної квартири або приміщення, яке інвестор отримає у власність після здачі будинку в експлуатацію.

Важливим аспектом є те, що ДПУ не має чіткого регламенту в законодавстві щодо змісту, що дає можливість застосовувати в ньому елементи договорів інших типів, забезпечуючи умови і гарантії, зручні для обох сторін. Але іноді ця особливість дозволяє забудовникам зловживати правами і укладати договір з умовами, зручними тільки для них, оскільки не залучаються фінансові організації, такі як ФФБ (Фонд фінансування будівництва) або ІСІ (інститути спільного інвестування).

Процедурно ДПУ має два етапи. На першому етапі укладається договір про спільну діяльність між забудовником і підрядником. Другим етапом є підключення вкладників шляхом укладення додаткової угоди. Додатковою угодою за вкладником закріплюються певні квадратні метри, які він оплачує. Вкладник отримує свої оплачені квадратні метри на підставі акту розподілу.

Переваги ДПУ:

1. Вигідна вартість нерухомості. Квартири, що будуються за рахунок прямих вкладень інвесторів, не вимагають залучення додаткових фінансових організацій для оформлення більш складних інвестиційних взаємин і, тому, значно дешевші.
2. Доступна розстрочка. Зазвичай забудовник при схемі ДПУ пропонує вигідні варіанти розстрочки сплати пайового внеску, що актуально для багатьох покупців.
3. Простота схеми. При підписанні договору задіяна мінімальна кількість осіб – забудовник і інвестор. Ніяких фондів, КУА та інших організацій для додаткового контролю. Це ж одночасно є і ризиком для вкладника, оскільки всі організаційні питання вирішуються по волі забудовника.

Основні ризики:

1. При укладанні договору вкладник формально закріплює певну квартиру за собою.
   
2. Контроль, яка квартира за ким закріплена веде сам забудовник, що збільшує ризик подвійних продажів. Тобто, одну і ту ж квартиру можуть "продати" кільком особам.
3. Недотримання термінів будівництва. Забудовник сам вирішує скільки йому будувати цей будинок і на скільки пересунути дату здачі в експлуатацію. Даний момент ніким не контролюється, крім нього самого.
4. Ризик зростання собівартості житла. Забудовник може заявити, що в перебігу будівництва ціни на будматеріали або оплата підряду виросли і зажадати сплати додатково певних сум за продовження роботи над проєктом. Таке рішення забудовник приймає самостійно і вкладники не можуть вплинути на нього ніяким чином.
5. Ризик банкрутства забудовника. Коли все будівництво, зокрема фінансова його частина зав'язана виключно на забудовника, є ризик втратити всі вкладення при банкрутстві цієї організації.

Тож інвесторам, які зацікавлені в такій схемі придбання житла слід звернути особливу увагу на наступні пункти:

• репутацію забудовника, кількість зданих об'єктів, судові справи;
• умови договору, які пропонує забудовник до підписання;
• необхідно зафіксувати експлікацію квартири до договору;
• обов’язково перевірте наявність дозвільної документації на будівництво, земельних ділянку;
• переконайтеся, що договором передбачено порядок повернення коштів у разі розірвання договору про спільну діяльність.

Інвестиції через покупку паю не обкладаються податками, не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

У договорі інвестування ЖК "Ідея" немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію, але вказані терміни повернення коштів інвестора в разі розірвання договору.

Відгуки про комплекс:

Обговорення проєкту забудови на форумі Domik.ua не ведеться. Оскільки в опитуванні на форумі взяла участь недостатня кількість людей, зробити висновки про громадську думку не представляється можливим. Проте на інших форумах є чимало відгуків про комплекс, здебільшого негативних.

На сайті Вild.ua одна із власниць квартири в ЖК залишила відгук, що після зливи територію парковки затоплює, адже немає дощової каналізації, тому дістатися до автівок – проблематично. Окрім того, забудовник недотримав обіцянки зберегти обіцяні зелені зони, а будинки зводяться впритул один до одного. На опалення помешкання площею 79 м2 взимку 2019-2020 року жінка платила майже 5000 грн. Також говориться, що електроенергію жителі будинку оплачують як юридичні особи, а обіцяна артезіанська вода – ржава (за словами авторки допису, норма заліза перевищена у три рази).

У Google про ЖК "Ідея" позитивних відгуків також немає. Користувачка мережі Інна говорить, що головна проблема зараз – відсутність газу в опалювальний сезон. Окрім поставлених із великими проблемами котлів, за які довелося доплачувати, у квартирах немає навіть батарей. Обіцяних ліфтів чекати не варто, бо шахти вже закрили гіпсокартоном і пофарбували у колір стін. Окрім цього жінка додала:

Вперше зіткнулась з тим, що немає кому пред'явити претензії, ніхто тобі не говорить ніяких дат і немає такої людини, яка б відповідала за якісь недоліки, або інше (розбиті склопакети, встановлення балконних блоків, будь-які питання  по будівництву), тобто за те що, мав би, відповідати прораб. Тут такого немає. Всі питання ти задаєш менеджеру з продажу, який потім запитує когось, хтось відповідає, це передається тобі.

Згідно Закону України "Про рекламу", забороняється поширювати рекламу про спорудження об'єкта житлового будівництва без наявності у замовника будівництва права власності або користування земельною ділянкою, на якій зводиться об'єкт. Попри це житловий комплекс "Ідея" має власний сайт, який містить детальну інформацію про проєкт та забудовника, де активно закликають майбутніх інвесторів до придбання "вигідного" житла.

Які ціни на квартири?

У ЖК представлені одно-, дво-, трикімнатні квартири та дворівневі помешкання.  За даними сайту Bild.ua, станом на 23.09.2021 року однокімнатне помешкання комфорт-класу в ЖК  "Ідея" площею 33-38 м2 коштуватиме від 743 тис грн (22500 грн/м2), за двокімнатну квартиру площею 56-60 м2 доведеться заплатити від 1,22 млн грн (21500 грн/м2).

Забудовник пропонує своїм інвесторам можливість придбати квартиру в розстрочку з виплатами до закінчення терміну будівництва, а перший внесок – від 30% вартості житла.

Житловий комплекс "Ідея"  за даними сайту Bildcontrol.ua отримав індекс надійності -17 балів із 220 можливих. Це критично низька оцінка. Як ви могли зрозуміти з викладеного матеріалу, до законності зведення даної новобудови виникає дуже багато запитань. Купівля квартири в незаконній новобудові робить інвесторів не просто незахищеним, але і юридично перетворює на співучасників злочину. Тож перед тим, як розглядати варіанти придбання житла саме тут, зауважте, що баталії щодо введення ЖК "Ідея" в експлуатацію можуть тривати дуже довго.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.