Новобудови Київщини: розпіарений житловий комплекс "Orange Park" у Крюківщині

Житловий комплекс "Orange Park"

Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичної області. Раніше ми розповідали про житловий комплекс "Французький бульвар", який зводять у Вишгороді, а сьогодні розповімо про проблемний ЖК "Orange Park" в Крюківщині

Як виглядає житловий комплекс "Orange Park" у Крюківщині?

Житловий комплекс "Orange Park" будують на вулиці Одеська, 23. Цей район селища максимально швидко забудовується – поруч із "Orange Park" зводять ЖК "Одеський квартал", "Молодіжне містечко", "iHome", "Квартал Крюківщина", "Акварелі-2", "Сакура", "Озерний гай". Неподалік також будують "місто в місті" – ЖК "Благород", про який ми писали раніше.

За даними проєкту, ЖК "Orange Park" буде складатися із шести П-подібних "мінікомплексів", які будуть зводити у декілька черг. Так, наприклад, комплекс №1 – це П-подібний семисекційний будинок, усі квартири в якому продані і люди вже заселилися.

Житловий комплекс "Orange Park" будують за сучасною технологією монолітно-каркасного будівництва. Усі будинки зводять на залізобетонній подушці, яка на два метри занурена в землю. Майстри застосовують газобетон товщиною 200 мм з додатковим утепленням базальтовою плитою, яка є екологічно чистим і протипожежним матеріалом. Окрім цього, забудовник обіцяє хорошу звукоізоляцію та ідеально рівні підлогу та стелю, адже при будівництві застосовують сучасну технологію кесонних міжповерхових перекритів. Фасади будуть яскравими – основний світлий фон розбавлять оранжевими та кремовими відтінками. До того ж, відкриті балкони тут не передбачені – в квартирах будуть лоджії, які забудовник засклить самостійно.

Візуалізація ЖК "Orange Park" 

Будинки "Orange Park" мають газифікувати та підключити до центральної каналізації. Мешканці ЖК будуть користуватися водою із власних свердловин, яку до того ж будуть додатково очищувати. Наприклад, в уже зданих будинках встановлено фільтр з системою зворотного осмосу.

Концепція ЖК "Оранж Парк" передбачає закриту для сторонніх внутрішню територію і двори без машин. Забудовник обіцяє побудувати наземний паркінг на 600 місць, однак цього навряд чи вистачить для комплексу, який розрахований майже на 2 тис квартир. Внутрішній простір дворів облагородять – висадять квіти, облаштують дитячі та спортивні майданчики. Зауважимо, що окрім житлових будинків, тут мають побудувати дитячий садочок та два невеликих торгових центри.

Які ціни на квартири?

Житловий фонд "Orange Park" представлений одно-, дво-, три- та чотирикімнатними квартирами, а також дворівневими та апартаментами із власним двориком. Із плануванням помешкань у житловому комплексі "Orange Park" можна ознайомитися тут.

Метраж помешкань у цьому ЖК представлений від 33,85 до 134,56 м кв, що відповідає заявленому комфорт-класу. Так за один кв м однокімнатної квартири доведеться викласти кругленьку суму – від 25 923 до 39 258 грн. Двокімнатні квартири обійдуться від 20 077 до 26 862 грн за квадратний метр. Трикімнатна квартира в "Orange Park" вартуватиме більше 2,5 млн грн (27 382 за кв м). За дворівневі апартаменти потрібно викласти від 19 633 до 23 237 грн. За даними Bild.ua, тут були й дешевші помешкання, вартістю 15 800 за кв, однак наразі вони продані. Ціни актуальні станом на 13 вересня 2021 року.

Зауважимо, що усі квартири у секціях 1-7 у ЖК "Orange Park" вже продані, а будинки заселені. Стати мешканцем цього комплексу можна, придбавши квартири у секціях 13-29. Відзначимо, що девелоперська компанія "Orange Development Group" побудувала і здала в експлуатацію 12 будинків в ЖК "Orange Park", в яких вже проживає понад 700 сімей. У 2021 році планують завершити будівництво і ввести в експлуатацію 13 і 14 секції. Крім цього тривають роботи з будівництва 15, 16, 17 і 28 секцій, які обіцяють закінчити у 2022 році. Будівельні роботи зі зведення 29 секції вже розпочато, а введення в експлуатацію заплановано на 4-й квартал 2022 року.

Варто сказати, що забудовник здає апартаменти із вже виконаними:

• лазерною стяжкою підлоги;
• машинною штукатуркою стін, які вже готові до наклеювання шпалер або фарбування.

У квартирах встановлюють двопрофільні п'ятикамерні вікна і вхідні металеві двері, шумоізоляційний шар на підлозі по всій квартирі, двоконтурний газовий котел з можливістю управління з телефону, лічильники газу, води та електроенергії. Також квартири здаються із теплою підлогою (преміальні секції) та індивідуальним опаленням з радіаторами в кожній кімнаті.

Окрім цього, на перших поверхах в під'їздах облаштовані спеціальні приміщення, де можна залишити візочки, велосипеди, самокати тощо. Також на першому поверсі є загальний санвузол.

Хто будує житловий комплекс "Orange Park" у Крюківщині?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовниками будівництва "Orange Park" виступили ТОВ "СПВ Інвест" та Марія Барабаш, девелопером та інвестором заявлене ODG Development (ЄДРПОУ 39169716), а генеральним підрядником – ТОВ ОРАНЖ БУД.

Зауважимо, що повна тезка замовниці будівництва Барабаш Марія Юріївна –  виконавча директорка Офісу простих рішень та результатів Михайла Саакашвілі, український інвестиційний банкір, громадська діячка, засновниця української інвестиційної компанії "A7 CAPITAL" (входить в групу компаній A7 GROUP), співзасновниця "Спілки Українських Підприємців". До того ж, на сайті YouControl зазначається, що власником ТОВ "СПВ Інвест" є Таїсія Слободянюк (замовниця будівництва ЖК "O’club"), а сервіс opendatabot вказує, що Марія Барабаш також була власником цієї компанії.

Одна із замовників будівництва ЖК - Марія Барабаш

На офіційному сайті житлового комплексу вказано, що девелоперська компанія "Orange Development Group", кінцевим бенефіціаром якої є Олександр Плаксюк, працює на ринку з 2014 року. На сайті вказується, що ця компанія заслужила репутацію надійного забудовника з прозорою історією, а також є однією з найбільших девелоперських організацій Києва і Київської області. Однією із найважливіших переваг компанія називає своєчасне введення в експлуатацію всіх об'єктів у заявлені терміни.

Однак до чесності та надійності, та й до вказаних "заявлених термінів" виникають питання. За даними фахівців Buildcontrol.ua, більшість секцій ЖК ввели в експлуатацію із затримкою від двох до 23 місяців. Ба більше, здачу деяких секцій затримують на 21 місяць. А про "добросовісність" компанії як ніхто знає пані Юлія, яка кілька років тому вирішила купити помешкання в ЖК "Orange Park" для сім’ї своєї дочки. Квартиру в цьому ЖК жінка купила ще на стадії котловану. Для цього Юлія продала дві однокімнатні квартири в Запоріжжі, вчасно заплатила усі кошти відповідно до укладених договорів та стала чекати. Варто сказати, що чекає й досі, а за словами представників відділу продажів "Orange Park", законної квартири Юлії не бачити, як своїх вух.

За словами жінки, усе почалося з того, як її з дочкою та її чоловіком запросили подивитися квартиру, хоча при цьому введення будинку в експлуатацію вже затримували. Так, майбутні власники помітили, що в їхньому помешканні не тільки змінили планування, а й вона суттєво поменшала - на 3,5 метра, що, очевидно, інвесторів не влаштувало. Тоді донька Юлії Анжеліка написала негативний відгук у соціальних мережах про забудовника "Orange Park", який її "ввічливо" попросили видалити. А через півроку, каже Юлія, їй зателефонували і сказали, що компанія розриває із нею договір, адже "перед тим, як щось писати, треба подумати про наслідки".

Очевидно, що це не могло стати причиною одноосібного розірвання договору, тому компанія-забудовник придумала інший метод. Вони сказали, що договір розривається через те, що форвардний контракт – недійсний. Зауважимо, що покупець квартири Юлія не має жодного відношення до виконання форвардного контракту. Якщо коротко, то пані Юлія у вказані терміни заплатила всю суму компанії з управління активами (КУА), а та в свою чергу нібито вчасно не доплатила забудовнику частину суми і це стало причиною розірвання усіх договорів із покупцем. Звучить абсурдно, однак, якщо взяти до уваги той факт, що КУА "Орандж" є співзасновником "СПВ Інвест", схема виглядає цілком реальною.

На зустрічі пані Юлії та її дочки із юристами відділу продажів, останні вели себе абсолютно неадекватно, розповідає інвесторка. Тому вони одразу подали на компанію в суд. Натомість представники "СПВ Інвест" та КУА "Орандж" традиційними методами вже більше року зривають та затягують судові засідання – не з’являються, хворіють, не заходять в залу засідань і провертають інший стандартний набір дій. Що цікаво, нещодавно представники компанії подали на Юлію зустрічний позов, УВАГА, щоб визнати форвардний контракт недійсним у судді. Виходить, до того часу цей документ був дійсний, раз шахраї так клопочуться про це. Ба більше, жодної інформації про те, у якому зараз статусі законна квартира Юлії – невідомо. На усі звернення забудовник відповідає, що такої інформації у них немає. Дуже дивно, що компанія нічого не знає про квартиру в будинку, яку на момент судової тяганини вже ввели в експлуатацію.

Що цікаво, Юлії запропонували повернути сплачені нею кошти і більше ніколи не з’являтися на території "Orange Park". Цікаво, що за роки зведення будинку помешкання подорожчало на 400 тис грн. Однак про ці кошти, забудовник ані пари з вус. "Хороший" метод пасивного заробітку. Детальну історію Юлії та її сім’ї можна прочитати тут.

За словами пані Юлії, вони із сім’єю серйозно налаштовані на боротьбу за свою квартиру, однак нікому не радять зв’язуватися із забудовником цього житлового комплексу.

Чи законно будують "Orange Park"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок, на яких будують ЖК, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Нові черги житлового комплексу зводять на земельних ділянках, площею 1,1447 та 1,8193 га, власником яких є замовники будівництва Барабаш Марія Юріївна та ТОВ "Спів Інвест" відповідно.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Замовники не мають податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Рішення про початок будівельних робіт для СС3, а також ліцензія генпідрядника – зареєстровані.

Як інвестувати у будівництво цього ЖК?

Майбутнім покупцям квадратних метрів у ЖК "Orange Park" забудовник пропонує підписати договір за схемою Договір купівлі-продажу майнових прав + дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". У той же час, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. У якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупцем – замість одного договору йому пропонується два документи, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Варто звернути увагу потенційних інвесторів на те, що у договорі, який пропонує підписати інвестор прописується термін введення будинку в експлуатацію, однак нічого не сказано про прийнятний термін затримки, що на фоні актуальної затримки на 21 місяць не радує.

Візуалізація внутрішнього дворика житлового комплексу

Окрім цього, у договорі прописані штрафи для покупця, а також є детальний опис об’єкта інвестування. Що важливо, у договорі немає статей про термін отримання права власності на квартиру.

Відомо, що купівля квартири в ЖК "Orange Park" на старті продаж дозволить інвесторам зекономити до 35% за рахунок подорожчання квартири до моменту введення будинку в експлуатацію. Окрім цього помешкання в комплексі можна придбати і на виплат, однак тоді ціна за кв м стає більшою.

Інфраструктура та благоустрій

Територія житлового комплексу "Orange Park" складає більше п'яти квадратних кілометрів. Тут знайдеться місце для численних зон для відпочинку та барбекю, дитячих майданчиків, спортивних куточків, обіцяє забудовник.

Один із будинків "Orange Park"

Внутрішня інфраструктура буде включати в себе дитячий садочок, кілька продовольчих магазинів, салонів, кафе, відділення банку і медичний пункт. Окрім цього, за 13 хвилин можна доїхати до парку "Крюківщина", за 8 хв до станції "Вишневе". 10 хв займе дорога до станції метро "Теремки", а 14 хв – до ТЦ "Епіцентр".