Новобудови Київщини: клубна резиденція "O’Club" у Крюківщині

Візуалізація ЖК "O’Club" в Крюківщині

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Раніше ми писали про житловий комплекс "Гранд Бурже" у Бучі від скандального забудовника Ліневича, а сьогодні розповімо про клубну резиденцію "O’Club" в Крюківщині

Як виглядає житловий комплекс "O’Club"?

ЖК "O'Club", який будують на вулиці Одеська, 29 у селі Крюківщина Бучанського району, – це новий проєкт житлової нерухомості клубного типу, який позиціонується у сегменті бізнес-класу. На 10 га землі забудовник пообіцяв розмістити 46 будинків по 5 поверхів у кожному та усю необхідну інфраструктуру. За офіційними даними, "O'Club" будують за технологією цегляної кладки із керамічних блоків. Стіни будинків мають утеплити мінеральною ватою.

Простір резиденції "O'Club" буде надійно захищеним, доступ на територію буде здійснюватися за допомогою персонального електронного ключа. До того ж, цей ЖК будують за технологією "Розумний дім", тому кожен мешканець зможе, наприклад, контролювати температуру та вологість повітря у своїй квартирі, захистити будинок від пожежі та зломів зі свого смартфону. Також за допомогою спеціальної програми мешканці ЖК зможуть оплачувати комунальні послуги, викликати майстрів чи навіть замовити їжу.

Окрім цього, на території комплексу передбачено достатньо зарядок для електромобілів та електросамокатів, а у кожному під’їзді заплановані місця для дитячих візочків.

За офіційними даними, у житловому комплексі "O’Club" буде 46 будинків, по 30 квартир у кожному з них. Таким чином, житловий фонд цього комплексу буде налічувати 1380 одно-, дво-, трикімнатних, у тому числі й дворівневих квартир. Зауважимо, що всі майбутні квартири комплексу доволі компактні: однокімнатні площею 31,14–40,9 кв м, двокімнатні представлені лише площею 49,55, а трикімнатні, у тому числі й дворівневі помешкання, представлені площею від 58,43 до 95,23 кв м. Варто сказати, що квадратура помешкань у "O’Club" не дотягує до заявленого бізнес класу.

Ціни на квартири у цьому житловому комплексі майже столичні. Так, за один квадратний метр однокімнатної квартири забудовник хоче отримати від 24 854 до 28 071 грн. Двокімнатні помешкання коштують тут 24 854 за кв м, а ціна за один кв м трикімнатних апартаментів варіюється від 21 396 до 23 888 грн. Із плануваннями усіх доступних помешкань можна ознайомитися на сайті ЖК.

Окрім цього, забудовник пропонує інвесторам придбати доволі цікаві квартири із патіо (відкритий внутрішній дворик), очевидно, на перших поверхах будинків та помешкання із власною на даху.

Незважаючи на низькоповерховість, у кожному із будинків буде сучасний ліфт, який, за словами забудовника, працювати навіть у разі відсутності електроенергії. Зауважимо, що квартири в "O’Club" здаються без ремонту, однак забудовник обіцяє виконати фінішну стяжку підлоги, машину штукатурку стін, які одразу будуть готові до поклейки шпалер чи фарбування. Також забудовник встановить двопрофільні п’ятикамерні склопакети та двоконтурний газовий котел, який дозволить управляти опаленням та гарячою водою. До того ж, за рахунок високих стель (2,84 м у стандартних квартирах та 3,26 у квартирах з патіо) у помешканнях буде багато простору.

Хто будує ЖК "O’Club"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва виступили Олександо Юрійович Плаксюк та Таїсія Павлівна Слободянюк, а девелопером та інвестором заявлене ТОВ "ODG Development" (ЄДРПОУ  39169716). Генеральний підрядник для будівництва, клас наслідків якого СС1, непотрібен.

"Orange Development Group" широко відома як в Україні, так і за її межами ( сучасний багатофункціональний житловий комплекс в Астані). Кінцевим бенефіціаром ТОВ є один із замовників будівництва – Олександр Плаксій.

Окрім клубної резиденції "O’Club", будівельна компанія "ODG Development" будує ще й ЖК "Orange Park" також на вулиці Одеська, 23 на майже 2000 квартир.

Чи законно будують житловий комплекс "O’Club"?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок загальною площею 10 га, на яких будують ЖК, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Замовники будівництва Олександр Плаксюк та Таїсія Слободянюк є власниками земельних ділянок, на яких має з’явитися ЖК "O’Club". 

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Обидва замовники не мають податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами.

Зауважимо, що житловий комплекс "O’Club" належить до класу наслідків СС1, для якого обов’язковим є повідомлення про початок будівельних робіт. Однак таке повідомлення не зареєстроване в реєстрі будівельної діяльності, тому зведення ЖК можна вважати незаконним, адже "ведення будівельних робіт без повідомлення для класу наслідків СС1 забороняється Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Як відомо, забудовник подав документи на реєстрацію повідомлень про початок будівельних робіт, однак їх повернули на доопрацювання, вони не діють і не дають права проводити будівельні роботи на об'єкті.

Окрім цього, забудовник не надав жодної інформації про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, спецзв’язку, каналізації та газопостачання.

Як стати інвестором будівництва ЖК у Крюківщині?

Майбутнім покупцям квадратних метрів у ЖК "O’Club" забудовник пропонує підписати договір за схемою Договір купівлі-продажу майнових прав + дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". У той же час, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. У якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупцем – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Варто звернути увагу потенційних інвесторів на те, що відкритих джерелах договору про інвестування у будівництво цього ЖК немає, ба більше забудовник відмовився його надати на запит фахівців Bildcontrol.ua. Таким чином, інформацією щодо терміну повернення коштів у разі розірвання договору чи штрафних санкцій за затримку введення комплексу в експлуатацію ми не володіємо.

Однак відомо, що квартиру в ЖК "O’Club" можна придбати на виплат із першим внеском 30% від вартості житла. Виплатити повну суму потрібно до закінчення будівельної черги.

Інфраструктура та благоустрій

Об'єкт "O’Club" будують відносно близько до синьої гілки столичного метро. Так, дорога до станцій "Теремки", "Іподром" та "Виставковий центр" можна доїхати за 20 хвилин автомобілем.

Особливостями ЖК забудовник називає власну паркову алею, площею 1,5 га. Окрім цього, у радіусі кілометра від комплексу розташовані три озера та ліси національного значення. До найближчої водойми – Добрий Дуб – можна дійти за 7 хвилин. Також у пішій доступності розташована заповідна зона площею 31 га, де є уся необхідна інфраструктура та облаштовані пляжі для відпочинку.

Варто сказати, що в комплексі передбачені комерційні приміщення під кафе, магазини, аптеки та інші сервіси. Прибудинкову територію поділять на тематичні зони за інтересами – для дітей, дорослих, спортсменів. Також тут облаштують коворкінг-зону і місця для відпочинку на експлуатованому даху. В радіусі 5 хвилин їзди є всі необхідні об'єкти інфраструктури: кілька кафе і ресторанів, ветеринарна клініка "Мультівет", медична клініка "Кломед", супермаркет "Фора", салон краси "LS", ТРЦ "Наше НЕБО", школи, дитячі садки, банківські та поштові відділення. Для занять спортом в 5 хвилинах їзди є спортивний зал "Euro Gym".