Новобудови Київщини: ЖК "Волошковий" у Борщагівській громаді від оточення Кудрика

ЖК "Волошковий"

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Волошковий" в Софіївській Борщагівці, де керівництво громади віддає під багатоповерхову забудову мало не кожен можливий квадратний метр

Як виглядає ЖК?

Житловий комплекс "Волошковий" – проєкт приватного забудовника ФОП Федоренка Сергія Валентиновича, представлений у вигляді клубної забудови будинками на 3-5 поверхів. У комплексі заплановано 14 будинків комфорт-класу,  загальною кількістю 558 квартир. Наразі будується останній будинок, інші 13 - здані в експлуатацію. Висота стель в житлових приміщеннях 2,75 метра. На цокольному поверсі розташовані комерційні приміщення.

Усі будинки будуються з червоної керамічної цегли, фасади утеплюються пінопластом та облицьовані мінеральною штукатуркою. Забудовник обіцяє вікна з п’ятикамерного профілю. Кожна квартира укомплектована двоконтурним котлом, який забезпечує її теплом та гарячою водою. Водопостачання та газопостачання централізоване. Є можливість встановлення системи "Розумний будинок".

У будинках можна придбати квартири з проведеними комунікаціями під ремонт, також квартири й офіси з сучасним або ексклюзивним євроремонтом, оснащені всім необхідним.

Інфраструктура та благоустрій

Варто підкреслити високий рівень безпеки на території ЖК. Комплекс обгороджений, в'їзд можливий тільки за допомогою радіо-пульту або коду. Ведеться цілодобове відеоспостереження. Також на території встановлено LED освітлення, у під'їздах – світлодіодні лампи з датчиками руху. У кроковій доступності магазини, аптеки, банки, спортивні зали, кафе тощо. Територія ЖК озеленена на 30 %. Для сімей з дітьми зведений дитячий майданчик.

Для автомобілів мешканців ЖК "Волошковий" передбачені як безкоштовна наземна парковка, так і гаражні бокси, які можна придбати в забудовника. Однак на весь ЖК передбачено тільки 80 паркомісць.

Хто будує житловий комплекс?

За даними фахівців "Bildcontrol.ua", замовником будівництва, девелопером та інвестором виступає ФОП Федоренко Сергій Валентинович. На момент підготовки матеріалу підприємницька діяльність ФОП припинена. Замовник будівництва виступає власником однієї ділянки, на якій будується останній будинок. Генеральним підрядником виступає ТОВ "Континент плюс" (код ЄДРПОУ 32662226).

У ЗМІ є інформація, що Сергій Федоренко тісно пов'язаний з Олесем Кудриком - нинішнім головою Борщагівської територіальної громади. Як говорять місцеві, саме при Кудрику Софіївська Борщагівка перетворилася на суцільний будівельний майданчик. Місцеві жителі звинувачували голову сільради у знищенні річок, озер, ресурсів і тотальному дерибані землі.

ЖК "Волошковий" від інших місцевих новобудов відрізняється тільки одним – до нього, за даними джерел, не байдужий сам голова ОТГ. Формально землю під будівництво від тогочасної сільради отримував Сергій Федоренко, який і виступає забудовником комплексу, але землю йому виділяв саме Кудрик.

Стрімке зростання чисельності нових комплексів у Борщагівській громаді потребує вирішення низки проблем, що пов’язані з наявністю державних шкіл, садочків і лікарень, стабільного водо- та електропостачання, а також побудови повноцінної каналізації (до слова, більшість ЖК у цій частині передмістя Києва не мають централізованої каналізації).

Крім того, нові житлові квартали в Софіївській Борщагівці є перешкодою для заходу літаків на посадку в аеропорт "Київ". До речі, некомфортність від сусідства "Волошкового" з аеропортом зазначили у відомому та авторитетному блозі "Де в Києві жити добре? "

Борщагівська ОТГ, зокрема й завдяки інвестиціям забудовників, має величезний як для сільської громади бюджет. Але ані нових шкіл, ані дитячих садків, ані лікарень чи нових доріг за всі роки головування Кудрика так і не з'явилося. У 2020 році, задля передвиборчої агітації, він купив у місцевих забудовників та поставив на баланс сільради два нових дитячих садочки. За даними ЗМІ, на купівлю садків пішло близько 140 млн грн, що більше ніж половина річного бюджету Софіївської Борщагівки за 2019 рік.

За даними ЗМІ, 26 квітня 2021 року депутати Борщагівської сільради надали дозвіл на розробку детального плану території під розміщення багатоквартирної житлової забудови в районі вулиць Соборна та Островського в селі Софіївська Борщагівка. Земельні ділянки, де планується будівництво, розташовані посеред приватного сектора та дуже близько, фактично впритул (до першого будинку відстань приблизно 1 м) до індивідуальних житлових будинків. Власником земельних ділянок і замовником будівництва є Сергій Федоренко. Ще один їх спільний з Кудриком проєкт в Петропавлівській Борщагівці – багатоквартирна забудова на березі озера, стосовно якої Кудрик зараз проштовхує новий ДПТ. Тож, тісна співпраця Кудрика та Федоренка продовжується.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво ЖК "Волошковий", або сам об'єкт будівництва не знаходяться під арештом. У реєстрі судових рішень немає жодної інформації стосовно об’єкта будівництва. Але у ЗМІ є інформація, що у 2019 році "Волошковий" втрапив у скандал: забудовник був відповідачем у справі щодо невиконання ТОВ "ЖЕК "Волошковий" і особисто Федоренком рішень Державної авіаційної служби України № 48, 49 про припинення будівництва за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Волошкова, 1. У позові зазначалося, що будівництво заважало польотам цивільної авіації, бо територію ЖК адміністрація аеропорту "Жуляни" відносить до приаеродромної. До слова, Федоренко на 95% володіє ТОВ "ЖЕК "Волошковий".

Згідно з даних Державної податкової служби, замовник будівництва не має податкового боргу. Цільове призначення усіх ділянок – багатоквартирна забудова.

У комплексі залишився тільки 1 будинок в процесі будівництва за адресою Щаслива, 11. На даний об’єкт оформлено повідомлення про початок будівельних робіт КС051210527561, що передбачає будівництво 4-х поверхового будинку на 24 квартири. Але при цьому офіційний сайт ЖК повідомляє, що буде зведено будинок у 5 поверхів на 60 квартир. Здача в експлуатацію планується у ІІІ кварталі 2021 року.

Даний об’єкт будівництва за класом наслідків відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності. Інформація про узгоджені технічні умови на підключення ЖК до мереж не була надана забудовником.

Цільове призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником та відповідає проєкту ЖК. У Містобудівних умовах та обмеженнях функціональне призначення земельної ділянки не вказано, але даний документ зареєстрований в єдиному реєстрі будівельної діяльності.

Як стати інвестором ЖК "Волошковий"?

Придбати житло в новобудові можна підписавши попередній договір купівлі-продажу. Така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але врегульована іншими нормативно-правовими актами України.

Попередній договір – це угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір купівлі-продажу) на умовах, встановлених попереднім договором.

У процедурі беруть участь: покупець (фізична особа, яка придбає об'єкт нерухомості в майбутньому), продавець (забудовник, або замовник будівництва, або фонд, який діє від імені забудовника), замовник будівництва (як правило, є власником земельної ділянки або особа, яка має право розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво).

По суті, попередній договір купівлі-продажу укладається про те, що продавець зобов'язується в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець зобов'язується оплатити її вартість за попереднім договором.

Майбутнім інвесторам варто пам’ятати, що попередній договір - це тільки договір про намір продавця підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, який фактично ще не існує. Тобто, якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, то покупець може вимагати від продавця тільки виконання зобов'язання підписати основний договір в певний термін, але не передати об'єкт нерухомості. Реальних юридичних механізмів захистити права покупця в схемі з попередніми договорами немає.

До слова, у договорі немає статей про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію, але вказані терміни повернення коштів інвестора у разі розірвання договору.

Варто знати, що після підписання основного договору купівлі-продажу, гроші, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Однак, забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості.

Попередній договір повинен бути складений у письмовій формі, і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Інакше, угода може бути визнана недійсною.

У попередньому договорі вказуються "приблизні" характеристики об'єкта будівництва. Так як його ще немає, то немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а вже при наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не збігатися не тільки площі, а й поверхи, на яких повинен був бути розташований об'єкт.

Основні ризики:

1. Попередній договір між сторонами – це намір сторін у майбутньому укласти угоду купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості немає – немає і можливості реалізувати наміри.
2. Термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію.
3. Можливість нецільового використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до здійснення основної угоди.
4. Високий ризик подвійних перепродажів через відсутність контролю даного виду угод державними органами.
5. Формулювання оплати звучить як гарантійний або забезпечувальний платіж в якості гарантії угоди в майбутньому. Це дає можливість продавцеві "попросити" заплатити більше вже безпосередньо за вартість квадратного метра.
6. Можливість зміни забудовником проєкту будівництва на свій розсуд.
7. Додаткові витрати на нотаріальні послуги. При укладенні договору купівлі-продажу об'єкта покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) і послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта.
8. Договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає забудовник.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Проста і зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) і безпосередньо сам договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру.
2. Прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Волошковий" мають квартири різних планувань. Це одно-, дво- і трикімнатні варіанти. Додатково можна придбати гаражний бокс для авто.

За даними сайту "Bild.ua" станом на 08.06.2021 за однокімнатну квартиру площею 39-45 кв.м доведеться заплатити від 716 тис грн, відповідно 17950-22450 грн за кв.м., двокімнатна квартира площею 67-71 кв.м коштуватиме від 1,48 млн грн, або 21800-23500 грн за кв.м., трикімнатне помешкання площею 83-110 кв.м. обійдеться від 1,81 млн грн, тобто 21650-21900 грн за кв.м.

Забудовник пропонує своїм інвесторам придбати квартиру в розстрочку під 0% річних на термін до одного року. Також можливі індивідуальні умови.

На сайті ЖК ведеться фотохронологія будівництва. Забудовник не має затримки здачі будинків в даному ЖК. Деякі були введені в експлуатацію раніше заявленого терміну.

Відгуки про комплекс

Обговорення проєкту забудови на форумі Domik.ua не ведеться. На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відмічений як проблемний

Представник компанії забудовника висвітлює хід будівництва проєкту і відповідає на запитання користувачів на Forum.domik.ua., де багато відвідувачів пишуть про незадовільну транспортну розв’язку. Виїхати з ЖК можна на власному авто через кільцеву дорогу, де постійні затори, або на переповнених маршрутках із сусідніх ЖК. Також користувачі пишуть про відсутність повноцінного дитячого майданчика (за інформацією на сайті ЖК він "стандартний"), нарікають на малу кількість паркувальних місць, вузькі вулички в самому ЖК і, напевно головний критерій для молодих сімей, – відсутність шкіл та дитячих садків.

За даними сайту "Bildcontrol.ua", індекс надійності новобудови склав 192 бали з 220 можливих. Це висока оцінка. Та купувати житло в ЖК, де забудовник не приділяє багато уваги інтересам майбутніх інвесторів, варто обдумати.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.