Новобудови Київщини: черговий житловий комплекс від олігарха Поліщука у Броварах "Krona Park II"
Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує робити огляд новобудов столичного регіону. Ми збираємо та аналізуємо дані про забудовників та їх проєкти, щоб майбутнім інвесторам було легше оцінити можливі ризики при інвестуванні. Раніше ми писали про житловий комплекс "Новосельцево", який зводять посеред ландшафтного заказника загальнодержавного значення, а сьогодні мова піде про ще один комплекс "Krona Park II", який у Броварах будує компанія, наближена до одіозного олігарха Віктора Поліщука
Як виглядає житловий комплекс "Krona Park II" у Броварах?
Житловий комплекс бізнес-класу "Krona Park II" будують у Броварах на вулиці В'ячеслава Чорновола за концепцією місто в місті. Поблизу комплексу розташовані ЖК "Лавандовий" та "Лісовий квартал", про які ми писали раніше, а також "Krona Park", де всі квартири вже продані. Що цікаво, усі ці багатоквартирні будинки будує ТОВ "Cityconsult Development", яке пов'язують з одіозним олігархом Віктором Поліщуком. Детальніше про замовника, девелопера та генерального підрядника ми напишемо в розділі "Хто будує ЖК?".
Житловий комплекс "Krona Park II", який складатиметься із 16 будинків каскадної поверховості (8-17 поверхів), зводять за монолітно-каркасною технологією з керамічної цегли, що забезпечує високі теплозберігаючі та звукоізоляційні властивості, а стіни утеплять мінеральною ватою. Для скління ЖК використають також енергозберігаючі вікна. Опалювати будинки будуть за допомогою автономної котельні, а от усі інші комунікації - централізовані.
Також забудовник обіцяє побудувати наземний багаторівневий паркінг та облаштувати необхідну інфраструктуру, тому для цього будуть виділені комерційні приміщення.
Один із будинків житлового комплексу станом на січень 2022 року
Які ціни на квартири?
Житловий фонд "Krona Park II" представлений дворівнеми та одно-, дво- і трикімнатними квартирами. Зауважимо, що площа помешкань відповідає заявленому бізнес-класу.
Так, однокімнатні квартири представлені метражем від 40,48 до 52,69 кв м, двокімнатні - від 61,76 до 90,39 кв м, а трикімнатні мають площу від 84,77 до 105,95 кв м.
Варто сказати, що в будинку №1.1 та №2.1 на 14 поверсі можна купити п’ятикімнатну квартиру, площею 146,93 та 147, 27 кв м відповідно. Також у будинку №2.1 на 12 та 13 поверхах доступна дворівнева п’ятикімнатна квартира, площею 145,49 кв м, а в будинках №2.1 та №1.1 інвестори можуть купити дворівневі чотирикімнатні квартири, площею 132,62 та 132,11 кв м відповідно.
Планування дворівневої п'ятикімнатної квартири на 12-13 поверхах
Варіанти планувань дворівневої чотирикімнтної квартири
За даними сайту Bild.ua, за квадратний метр однокімнатної квартири доведеться віддати від 24 500 до 28 168 грн, двокімнатні апартаменти коштують від 22 844 до 26 623 грн за м кв, а за кв м трикімнатного житла забудовник хоче отримати від 21 166, чотирьохкімнатної - 26 463 грн.
Вартість квартир у житловому комплексі
Забудовник пропонує майбутнім інвесторам широкий вибір планувань квартир, із якими можна ознайомитися на офіційному сайті ЖК. Окрім цього, інвестори можуть купити комерційні приміщення.
Житло в "Krona Park II" можна придбати на виплат. Для першого внеску достатньо мати всього 30% вартості. Можливе розстрочення платежів на період до 30 місяців. Окрім цього, забудовник пропонує купити квадратні метри в кредит за програмою "ДОСТУПНА ІПОТЕКА 7%" в ЖК Krona Park II від банку "Глобус".
Основні умови програми:
- ставка 7% річних;
- 15% власний внесок;
- термін кредитування - до 20 років;
- нормативна площа нерухомості - 50 м кв. на людину або сім'ю з двох осіб і 20 м кв. на кожного наступного члена сім'ї;
- максимальна сума кредиту - 2 млн грн;
- максимальна вартість нерухомості - 2,5 млн грн.
Житло у "Krona Park II" можна придбати в кредит
Хто будує "Krona Park II" у Броварах?
За даними фахівців "Bildcontrol.ua", замовником будівництва житлового комплексу виступають ТОВ "Будівельна компанія "МАЙСТЕРБУД" (ЄДРПОУ 38564824) та Альянс Новобуд (ЄДРПОУ 35326295). Генеральним підрядником зазначено ТОВ "ВЕНЗАБУД", девелопером та інвестором - "Cityconsult Development" (ЄДРПОУ 41385712). Власником останньої компанії значиться Павло Колесник, проте у ЗМІ є інформація, що насправді володіє структурою одіозний олігарх Віктор Поліщук - власник збанкрутілого Банку "Михайлівський" і родич російського експрем'єра Дмитра Медведєва.
Олігарх Віктор Поліщук
Раніше ми вже писали, що компанія "Cityconsult Development", яку пов'язують з Поліщуком, будує чи вже побудувала щонайменше 4 ЖК - "Лавандовий", "Лісовий квартал", "Медісон Гарденс" та "Krona Park".
Поліщук відомий у столиці будівництвом БЦ "Gulliver", а на Київщині – знищенням радіопередавального центру "Борей" у Броварах напередодні російської агресії. На місці унікального військового об’єкту, який мав змогу передавати сигнал на всю територію України (зокрема, і на окуповані Крим та Донбас), за сприяння міського керівництва Броварів побудували багатоповерхівки.
Фото до знищення ДП "Радіопередавальний центр". На горизонті ще видно антени та величезну зелену зону, яку наразі щільно забудували структури олігарха Поліщука
Зауважимо, що інтереси одіозного Поліщука представляє нардеп від "Слуги народу" та чоловік голови КОР Наталії Гунько Анатолій Гунько, який фігурував у кримінальних справах щодо знищення "Борея". Слідство розглядало його як організатора злочинної групи, що незаконно привласнила земельну ділянку площею 96 га, знищивши стратегічне обладнання, що розміщувалося на ній. На суді Гунька відпустили під заставу 1,762 млн грн і заарештували його майно. А потім справа розвалилася: 20 березня 2019 року кримінальне провадження було закрито "у зв'язку з невстановленням достатніх доказів для доведення їхньої вини в суді та вичерпанням можливості їх отримати".
Зауважимо, що депутат Верховної Ради України від фракції "Слуга народу" Анатолій Гунько прямо на засіданні Верховної Ради вирішував питання для "Cityconsult Development" щодо ЖК "Montreal House" у Києві.
Народний депутат Анатолій Гунько
Чи законно зводять ЖК "Krona Park II"?
За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельних ділянок під будинками ЖК (загальною площею приблизно 10, 2 га) передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. За даними, максимально допустима висота будівель - 23 метри.
Зауважимо, що замовники будівництва ТОВ "Майстербуд" та "Альянс Новобуд" користуються земельними ділянками на підставі договору суборенди, термін дії якого закінчується пізніше заявленої дати введення будинків в експлуатацію.
Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, та самі будинки не знаходяться під арештом. Окрім цього, замовники не мають податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Дозвіл на проведення будівництва та ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, а квартири ЖК не знаходяться в іпотеці.
Варто сказати, що ознайомитися із документами про узгоджені технічні умови на підключення до комунікацій, що є обов'язковим елементом проєктної документації, можна лише під час особистого візиту у відділ продажів.
Візуалізація проєкту
Як стати інвестором будівництва "Krona Park II" у Броварах?
Майбутнім покупцям квадратних метрів у цьому ЖК забудовник пропонує укласти договір купівлі-продажу майнових прав та дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті. Зауважимо, що такий же договір укладають і інвестори ЖК "Лавандовий", "Лісовий квартал", "Медісон Гарденс", що зводить у Броварах той же забудовник, що й "Krona Park II".
Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).
Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". У той же час, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".
Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).
Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. У якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.
Основні ризики такої схеми:
- складність для розуміння покупцем – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
- забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
- відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
- забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
- у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом;
- деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.
Серед переваг слід відзначити наступне:
- виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
- зниження податкового навантаження;
- інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.
Інші витрати:
- адміністративний збір при реєстрації права власності;
- компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
- компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).
Зауважимо, що в договорі, який пропонують підписати інвестору, вказується термін введення будинку в експлуатацію, але нічого не сказано про допустимий термін затримки.
Окрім цього, у договорі є детальний опис об’єкта покупки (квартири): площа, поверх, планування, будинок, секція тощо. Також описаний механізм вирішення ситуації, якщо зміниться фактична площа квартири під час будівництва (якщо площа виявиться більшою, інвестор повинен доплатити за додаткові квадратні метри, а якщо меншою – покупцю повернуть переплачені кошти). Також зазначений термін повернення коштів інвестору в разі розірвання договору (протягом 90 календарних днів).
Однак у договорі не зазначаються термін отримання права власності на квартиру після здачі будинку в експлуатацію, а також механізм виявлення та усунення прихованих дефектів.
Інфраструктура та благоустрій
Житловий комплекс "Krona Park II" розташований поруч з лісом та парком, віддаль шумних доріг. Важливо зауважити, що поблизу ЖК розташовані інші комплекси, інфраструктура яких також буде доступна мешканцям "Krona Park II".
Розташування ЖК на карті
Окрім цього, на території комплексу забудовник обіцяє відкрити медичну клініку, дитячий садок, школу, обладнати спортивний стадіон, паркінг, окремі зони відпочинку.
На території буде цілодобове відеоспостереження. Важливо, що неподалік комплексу є супермаркети "Сільпо" та "Новус", а також різні магазини та продовольчий ринок.
Що важливо, дорога до шкіл №9, №7 та №5, а також до академії розвитку Smartum займе не більше 15 хвилин.
Окрім цього, мешканці "Krona Park II" можуть скористатися тренажерами у спортивному комплексі, а також піти в кафе, ресторани, покататися на ковзанах у ТЦ з льодовою ареною, які розташовані у пішій доступності. Важливо, що до станції метро "Лісова" від "Krona Park II" можна доїхати за 30 хв маршруткою або за 15 хв власним автомобілем.
