Новобудови Київщини: розпіарений "Гостомель Residence" від Андрія Гарбузюка
Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Гостомель Residence" – один із найбільш розпіарених у передмісті Києва. Про те, чи варто купувати квартиру саме в цьому ЖК, читайте в сьогоднішньому матеріалі
Розміщення та вигляд житлового комплексу "Гостомель Residence"
ЖК "Гостомель Residence" будується на вулиці Богдана Хмельницького, 1З в смт Гостомель. Передбачається, що комплекс комфорт-класу буде складатися з п'яти будинків по 5-7 поверхів. Будівлі зводять із керамічної цегли, вони мають бути утепленими мінеральною ватою та пінопластом, фасади – облицьовані мінеральною штукатуркою. Відповідно до проєкту, квартири в ЖК будуть із панорамними вікнами та відкритими балконами.
Покупцям пропонують помешкання без оздоблення, із чорновим оздобленням та під чистове оздоблення. Висота стель у житлових приміщеннях становитиме 2,7 метра. Опалення квартир індивідуальне, а водопостачання – централізоване.
Розташовані поряд житлові комплекси, які ми розглядали раніше:
ЖК "Авіатор" – черговий довгобуд Карплюка у Гостомелі
ЖК "New York Towers" в Ірпені: комплекс від Мирончука, який не можуть добудувати
Інфраструктура та благоустрій
Найближча зупинка маршрутного транспорту знаходиться за 300 метрів від ЖК "Гостомель Residence" на вулиці Свято-Покровській, 1. Звідти можна дістатися до станцій метро "Академмістечко", "Нивки", "Святошин" та "Мінська".
Територія комплексу буде огороджена парканом, планується облаштування відеоспостереження та цілодобової охорони. Забудовник обіцяє продуманий ландшафтний дизайн із 10 % озеленення території, що до слова – дуже мало. Для мешканців та гостей буде передбачена власна стоянка для автомобілів.
Внутрішня інфраструктура буде представлена дитячим садком, початковою, спортивною та художньою школами, медичним центром, аптекою, магазинами, кафе, дитячим майданчиком, спортивними куточками. Проте наразі це обіцянки, які можуть ніколи не стати реальністю. За порядком і справністю всіх систем комплексу буде стежити власна експлуатаційна компанія. За кілька кроків від "Гостомель Residence", на березі озера, буде обладнаний власний пляж і зона барбекю.
Хто будує житловий комплекс у Гостомелі?
За даними сайту "Bildcontrol.ua", замовник будівництва – ТОВ "Гостомель Residence" (ЄДРПОУ 41295443). Девелопер, інвестор та генеральний підрядник – ТОВ "Галсинтез Буд" (ЄДРПОУ 38075067). ТОВ "Гостомель Residence" уклав договір оренди земельної ділянки з ТОВ "ААМАР" (ЄДРПОУ 40488051) до 21.06.2067 року.
Цікаво, що Гостомельська селищна рада в 2018 році заключила договір із компанією "Галсинтез Буд" щодо будівництва автоматичного поливу з елементами благоустрою в парках "Сімї" та "Патріотів" на суму майже 1,15 млн грн. Бенефіціарами ТОВ "Гостомель Residence" виступають Андрій Гарбузюк та Олена Ваколюк, а статутний капітал компанії – 1 млн грн.
У мережі є інформація, що в 2017 році дочка сумнозвісного Гостомельського голови Юрія Прилипка Надія Дудник, яка на той момент була депутаткою селищної ради, вела листування з Гарбузюком. В одному з повідомлень Дудник привітала забудовника з прийнятим рішенням щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, де якраз зараз будують ЖК "Гостомель Residence". Варто зауважити, що громада виступала проти забудови території колишніх теплиць мікрорайону Баланівка.
Актуально: Декларації та реальність: чим багатий голова Гостомеля Прилипко.
Житловий комплекс зводиться на декількох кадастрових ділянках. У цьому матеріалі ми наводимо інформацію по двох ділянках, на яких в теперішній час ведеться будівництво і які вказані в дозволі на будівництво. Цільове призначення земельної ділянки передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником, та відповідає проєкту ЖК. Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно до Містобудівних умов і обмежень, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником. Максимально допустима висота – 5 поверхів (плюс цоколь).
Згідно з даними Державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво ЖК, або сам об'єкт будівництва не знаходяться під арештом. За інформацією офіційного сайту Державної податкової служби, замовник будівництва не має податкового боргу.
Повідомлення про початок будівельних робіт для СС1 або дозвіл на будівництво для СС2 і СС3 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Згідно п. 9 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (клас СС2 і СС3). Ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, оскільки клас наслідків даного об'єкта будівництва вимагає її наявності.
Забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, електромереж, каналізаційної мережі та газопостачання.
Які ціни на квартири?
Будинки в житловому комплексі "Гостомель Residence" мають квартири різних планувань: студії, однокімнатні, двокімнатні та дворівневі варіанти. Додатково можна придбати комерційну нерухомість.
За даними сайту "Bild.ua", станом на 02.06.2021 року за квартиру-студію площею 21 кв.м доведеться заплатити 395 тис грн (18800 грн за кв.м.), однокімнатна квартира площею 26-48 кв.м коштуватиме від 498 тис грн (18800 грн за кв.м.), двокімнатне помешкання площею 60-75 кв.м. обійдеться від 1,28 млн грн (18800-22000 грн за кв.м.), за дворівневу квартиру площею 66-96 кв.м доведеться заплатити від 1,25 млн грн (18800 грн за кв.м.). На офіційному сайті "Гостомель Residence" є інформація про можливість придбання трикімнатних помешкань та квартир із двориками.
Також забудовник пропонує придбати житло в розстрочку до п’яти років. Розмір початкового внеску становить від 30% повної вартості квартири.
Як стати інвестором будівництва в ЖК "Гостомель Residence"?
Інвестору пропонується підписати договір за схемою: Договір купівлі-продажу майнових прав + дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.
Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).
Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". У той же час, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".
Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).
Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав у один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.
Основні ризики такої схеми:
- складність для розуміння покупця – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
- забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
- відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
- забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
- у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.
- деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку;
Серед переваг слід відзначити наступне:
- виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
- зниження податкового навантаження;
- інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.
Інші витрати:
- адміністративний збір при реєстрації права власності;
- компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
- компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).
Варто звернути увагу потенційних інвесторів на те, що в договорі, який пропонує підписати забудовник, відсутні статті про штрафні санкції за недотримання терміну здачі об'єкта в експлуатацію. А це важливий пункт з огляду на історичні затримки здачі будинків у цьому ЖК. Також умовами договору описаний механізм повернення коштів інвестора в разі розірвання договору: кошти інвестору повернуть протягом місяця з дня реалізації нерухомості третім особам.
Відгуки про комплекс
Громадська думка на форумі "Domik.ua" розділилася. Однак спостерігається більше позитивних відгуків, ніж негативних. Є багато нарікань на незадовільну транспортну розв’язку. Користувачі форуму пишуть, що в годину пік спостерігаються постійні затори, а маршрутний транспорт переповнений. Незважаючи на близьке розташування до Києва, дорога тільки до станції метро може зайняти близько години. Не кращою є ситуація у вечірні часи, коли потрібно повертатися додому.
На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний. Представник компанії забудовника висвітлює хід будівництва проєкту і відповідає на запитання користувачів на "Forum.domik.ua". Офіційний сайт ЖК містить детальну інформацію про проєкт, де ведеться фотохронологія будівництва, опис ходу будівельних робіт, акцій і заходів.
У даного комплексу є затримка здачі об’єктів. Компанія-забудовник ввела в експлуатацію наразі один будинок: 1 і 2 секція із затримкою в 14 місяців, 3 секція – 11 місяців (мав бути введений в експлуатацію в 3 кварталі 2018 року).
Затримка здачі 1-3 секції у другому будинку – 21 місяць (обіцяли в 3 кварталі 2019 року), а для 4-5 секції – 18 місяців (мали бути введені в 4 кварталі 2019 року). Коли візьмуться за будівництво ще трьох будинків – невідомо, а на сайті ЖК такої інформації немає. Зауважимо, що в даного забудовника немає інших житлових комплексів.
За даними сайту "Bildcontrol.ua" індекс надійності новобудови склав 171 бал з 220 можливих. Це середня оцінка, тому варто зважено підійти до інвестування коштів у добудову даного комплексу. Але й загалом Гостомель не славиться хорошою інфраструктурою, достатньою кількістю шкіл та дитячих садочків, які в селищі не здатні добудувати вже багато років. Саме тому потенційним мешканцям ЖК "Гостомель Residence" залишається сподіватися, що забудовник виконає свої обіцянки щодо покращення інфраструктури.
Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, яка включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням.
Читати "Моя Київщина" у Telegram
