Новобудови Київщини: ірпінська "Бургундія" від ексмера Карплюка

ЖК "Бургундія" в Ірпені

Інформаційний портал "Моя Київщина" продовжує рубрику, в якій робить огляд новобудов столичного регіону. Сьогодні мова піде про житловий комплекс "Бургундія" в Ірпені, до зведення якого причетний безпосередньо ексмер міста Володимир Карплюк

Хто будує ЖК?

За даними "Bildcontrol.ua", замовником будівництва, девелопером та інвестором виступає ТОВ "Відважних" (код ЄДРПОУ 42314959). Бенефіціарами даної компанії значаться Володимир Карплюк та Володимир Співак. Земельна ділянка площею 0,25 га, на якій будується житловий комплекс "Бургундія", належить фізичній особі – Наталії Бойчук на правах приватного володіння і передана в оренду замовнику будівництва терміном на 2 роки (до квітня 2022 року). Цікаво, що Бойчук називали бізнес-партнеркою та співмешканкою Карплюка, а після втечі скандального забудовника Ігоря Вишнякова Бойчук стала власницею його кабріолету BMW 630.

Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно до Містобудівних умов і обмежень, передбачає можливість зведення багатоповерхівки. Зауважимо, що оновлений Генеральний план міста Ірпінь приймали з численними порушеннями в 2018 році за часів в.о. міського голови Анастасії Попсуй. 

Ухвалою Верховного суду від 24.09.2019 року підтверджено протиправну бездіяльність виконуючої обов'язки ірпінського міського голови Попсуй Анастасії Вікторівни, виконавчого комітету Ірпінської міської ради, які не забезпечили проведення громадських обговорень проекту містобудівної документації "Оновлення Генерального плану міста Ірпінь", підготовки та проведення громадських слухань з цього питання 30.11.2018. Тоді відбулося розширення меж міста за рахунок заплави річки Ірпінь, а приєднану землю відразу зарезервували під багатоквартирну забудову. Приймала скандальне рішення більшість, яку формували депутати від партії "Нові обличчя", лідером якої є Карплюк.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Також у реєстрі судових рішень не виявлено жодної інформації стосовно даного комплексу, а ТОВ "Відважних" не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами.

Читайте також: 

• Скандальний ЖК "Олімп" в Ірпені від забудовника Мирончука – коли здадуть перший будинок?
  
• Чи повернуть кошти інвесторам ірпінського ЖК "Sherwood Park , будівництво якого наразі заморожене і невідомо, чи колись відновиться?
  
• Проблемний житловий комплекс "New York Towers" Антона Мирончука: коли добудують ЖК?

Повідомлення про початок будівельних робіт для СС1 зареєстровано в реєстрі будівельної діяльності. Оскільки клас наслідків даного об'єкта будівництва –  СС1, ліцензія генпідрядника на здійснення будівельних робіт не потрібна. Звертаємо вашу увагу на те, що в повідомленні на будівництво в ТЕП вказані заявлені забудовником 40 квартир, що може відповідати тільки одному будинку, а не трьом, які планує забудовник. Таким чином, інвестор, прийшовши до відділу продажів повинен уточнити цей момент і з'ясувати, на скільки будинків передбачено зазначене вище повідомлення – на один чи на три. В іншому випадку подані забудовником дані в повідомленні про початок будівельних робіт можуть бути розцінені як недостовірні, що може послужити приводом для судових розглядів і припинення робіт на об'єкті.

Розташування та інфраструктура

Адреса ЖК "Бургундія": Бучанський район, місто Ірпінь, вулиця Новооскольска, 2 б. Це околиця міста, де активно будують інші комплекси, що позитивно позначиться на розвитку навколишньої інфраструктури. Найближчі станції столичного метро – "Академмістечко" і "Житомирська", що знаходяться в 25 хвилинах їзди на автомобілі.

Поблизу новобудови працюють як мережеві супермаркети ("АТБ-Маркет", "Фора"), так і невеликі продуктові магазини. У центральній частині Ірпеня, до якої швидко можна дістатися на громадському транспорті або автомобілі, зосереджена розвинена соціально-побутова і торгово-розважальна інфраструктура. Зауважимо, що немає розгорнутої інформації про заплановану інфраструктуру комплексу, а через дуже малу територію буде відчуватися брак місць для паркування.

Також відомий Ірпінь своїми облаштованими парками, щоправда з кожним новим комплексом зелених насаджень у місті стає дедалі менше. Більшість мешканців вважають, що відоме колись курортне містечко дедалі більше нагадує спальний район Києва, і славиться великою кількістю проблемних новобудов.

Як виглядає житловий комплекс "Бургундія"?

Проєктом передбачено будівництво трьох п’ятиповерхових будинків комфорт класу. Цокольні поверхи відводяться під комерційну нерухомість, а загальна кількість квартир у будинку 290. Висота від підлоги до стелі становить 2,7 метра, а заявлена технологія будівництва – цегляна кладка з використанням керамічної цегли з подальшим утепленням стін мінеральною ватою. Забудовник переконує, що це гарантуватиме об'єкту належні теплоізоляційні властивості.

Для облицювання фасадів буде використовуватися мінеральна штукатурка. Зовнішній вигляд новобудови стриманий: сіро-біла кольорова гамма виглядає нормально, але особливу увагу привертати не буде.

Які ціни на квартири?

У комплексі можна придбати квартири з панорамними вікнами та лоджіями, із чистовим оздобленням стін та індивідуальним опаленням. Забудовник пропонує одно- та двокімнатні варіанти для потенційних інвесторів. Вартість однокімнатного помешкання площею від 21 до 40 кв.м. стартує від 462 тис грн. Двокімнатна квартира площею 52 кв.м. коштуватиме від 953 тис грн. Загалом квадратний метр помешкання в ЖК "Бургундія" коливається від 18 до 21,3 тис грн (станом на травень 2021 року).

Наразі у ЖК "Бургундія" немає затримки по здачі об’єктів, адже введення в експлуатацію заплановано на 3 квартал 2022 року. Варто зауважити, що в забудовника немає інших комплексів з актуальною затримкою. На сайті забудовника говориться, що з 2010 року їм вдалося побудувати 16 комплексів, серед яких "Новатор", "Варшавський Двір", "Rich Town Буча", "Буча Квартал", "Центральний", "Парковий", "Лісова Буча", "Полтавський", "Central House" тощо.

Підключення ЖК до комунікацій

Відповідно чинного законодавства, технічні умови на підключення до мереж є невід'ємною частиною проєктної документації. Зауважимо, що інформації про дозволи на підключення ЖК "Бургундія" до водопостачання, водовідведення, електромереж, газопостачання, теплопостачання та мереж зв’язку немає у відкритому доступі, а також не було надано забудовником.

На форумі "Domik.ua" є інформація, що ЖК будується прямо на газопроводі, що унеможливлює його технічне обслуговування та аварійний ремонт. Грубе порушення правил безпеки може призвести до руйнування газопроводу, вибуху чи іншого нещасного випадку. Якщо порушення не буде ліквідовано, будинок не буде підключено до газопроводу.

Як стати інвестором будівництва?

Інвестору пропонується підписати договір про спільну діяльність. Варто зауважити, що така схема залучення коштів не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність", але не заборонена законодавством та регулюються іншими нормативно-правовими актами. 

Згідно з Порядком державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, договір про спільну діяльність є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна, також він передбачений Цивільним кодексом України

Договір підписується між забудовником, генеральним підрядником та інвестором. Згідно документу, сторони зобов'язуються діяти спільно для будівництва будинку та введення його в експлуатацію. По досягненню поставленої мети, кожному з інвесторів виділяється житло в розмірі, що передбачено договором.

Спочатку укладається Договір про спільну діяльність між забудовником та генеральним підрядником. Сюди також включається третя сторона, яку представляють інвестори. У контексті цього документа будь-яка зі сторін не може без згоди інших учасників розпоряджатися своєю власністю. Але для того, щоб в кінцевому підсумку будинок був розподілений між учасниками, відповідні повноваження розпоряджатися майном передаються забудовнику. Для цього всі інші учасники оформляють доручення. Фахівці "Bildcontrol.ua" повідомляють наступне:

Без довіреності будь-які дії щодо будівництва майбутнього об'єкта повинні бути узгоджені з кожним учасником. Тому оформлення документа спрощує процес контролю і управління будівництвом, уможливлює сплату податків. Фактично сторони вже мають різні можливості і права по відношенню до новобудови. Така довіреність повинна бути нотаріально оформлена.

Наступним етапом іде укладання додаткових угод з інвесторами. Фізичні особи, що бажають придбати квартиру, приєднуються до переліку учасників основного договору про спільну діяльність на правах третьої сторони. За додатковою угодою за інвестором закріплюється певна житлова площа, яку він оплачує. Обов'язок фізичної особи, що має на меті придбати квартиру – своєчасне фінансування будівництва. На цьому внесок у загальну справу третьої сторони вичерпується, а всі інші завдання покладені на забудовника і підрядника шляхом передачі відповідних повноважень.

Згідно з нормами ЦКУ, побудований об'єкт нерухомості – спільне майно. Частка учасника, що фінансує будівництво, пропорційна розміром його внесків. Щоб отримати можливість зареєструвати право власності на квартиру, учасник отримує належну йому житлоплощу на підставі акту розподілу.

У договорі обов'язково має бути зазначено наступне:

• мета спільної діяльності;
• точний розмір грошового внеску, порядок і термін його внесення;
• визначення осіб, які представлятимуть інвесторів;
• порядок розподілу житла після досягнення мети;
• порядок компенсації витрат і збитків у зв'язку із загальною діяльністю;
• відповідальність сторін і підстава розірвання договору.

Переваги такого договору полягають у тому, що схема залучення коштів проста і зрозуміла для інвестора. Купівля за договором про спільну діяльність не обкладається податками, чи не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Основні ризики:

• у разі недобросовісності забудовника можливі подвійні продажі квартир;
• забудовник може залучати грошові кошти до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутній контроль держави над грошовими потоками;
• можливе нецільове використання коштів;
• сам договір не є правовстановлюючим документом, тому не дає право користування/розпорядження квартирою.

Відгуки про комплекс

Відгуки про новобудову на форумі "Domik.ua" переважно негативні. На форумі висвітлюється інформація про те, що будинок будують "на газовій трубі", на підтвердження чому наводиться акт-попередження. У березні поточного року під час проведення земляних робіт було пошкоджено газову трубу, внаслідок чого декілька будинків залишилися без блакитного палива на декілька днів. Також активно обговорюють можливість регулярних відключень електроенергії через перевантаження електромережі, відсутність стоянки для автомобілів (вона буде в сусідньому житловому комплексі) та неналежну роботу каналізації.

На момент підготовки матеріалу об'єкт не представив власний сайт в мережі Інтернет, тому простежити фото хронологію чи хід будівельних робіт, акцій і запланованих заходів немає можливості. Нам вдалося знайти сторінку комплексу в Facebook, але вона не надто активна, та й створена була на початку квітня 2021 року. Її переважно використовують для реклами комплексу в соціальних мережах.

Від експертів "BildControl.ua" житловий комплекс "Бургундія" отримав 188 балів із 220 можливих. Територія комплексу дуже маленька, тому навіть не передбачено парковки для автомобілів. Відсутність технічних умов на приєднання до комунікацій не є негативним показником, проте це компенсується тим, що міський голова Ірпеня Олександр Маркушин є товаришем і близьким соратником Карплюка, тому міська влада буде сприяти вирішенню будь-яких проблем. Насправді, ірпінський комплекс немає нічого спільного з відомим французьким регіоном, що славиться надзвичайними краєвидами, всесвітньо відомими замками та винами.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці "BildControl.ua". Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за посиланням. Із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.