Новобудови Київщини: скандальний ЖК "Park Town" посеред лісу в Гостомелі, що колись був національним парком

ЖК "Park Town" у Гостомелі

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "Парк Таун" ("Park Town"), який будують на території національного парку, що до 2004 року належав Київському лісгоспу. До будівництва комплексу причетний скандальний селищний голова Гостомеля Юрій Прилипко, хоча його ім'я ніде не фігурує

Як виглядає ЖК?

Будується "Парк Таун" у мальовничій парковій зоні, яку відносять до території селища Гостомель (вул. Мисливська, 3). З огляду на розташування, майбутні мешканці зможуть користуватися інфраструктурою і Гостомеля, і Бучі. "Парк Таун" заявлений як сучасний житловий комплекс класу "комфорт +". У ЖК заплановано 12 будинків (буде збудовано 990 квартир), 5 з яких уже здані в експлуатацію. Будівництво розпочато в 2016 році, а завершення заплановано на 2023 рік. Зауважимо, висотність будинків складає 5, 7, 8 та 9 поверхів.

Для зведення будинків застосовується монолітно-каркасна технологія будівництва. Стіни з керамічної цегли, що зовні утеплені мінеральною ватою. Фасади облицьовані мінеральною штукатуркою. На сайті ЖК є інформація, що забудовник встановлює п’ятикамерні енергозберігаючі вікна в квартирах. Покупцям пропонують квартири з чорновим оздобленням, індивідуальним опаленням та централізованим водопостачанням. Висота стель в приміщеннях – 2,8 метра.

Інфраструктура та благоустрій

За словами забудовника, концепція ЖК – двір без машин, адже він обіцяє обладнати підземний паркінг для автомобілів. Однак наземна стоянка для мешканців і гостей теж передбачена. На територію ЖК доступ вільний, а для безпеки домовласників працюватимуть охорона та система відеоспостереження. Обіцяє також облаштувати 40 % озеленення території з газонами, клумбами, пішохідною алеєю, штучною водоймою, власним парком та зонами відпочинку. Для найменших мешканців ЖК буде встановлено дитячий майданчик. Також заплановано встановити 5 спортивних об’єктів типу воркаут.

Соціальна інфраструктура в ЖК теж обіцяє бути багатою: ТРЦ, супермаркети, магазини, кафе, салони краси, аптеки, критий басейн та інше. Поруч із ЖК розташована транспортна зупинка, повз яку курсують маршрутні таксі до Києва, центру Бучі та багатьох інших населених пунктів. Дорога до Києва не відніме багато часу: по Гостомельському шосе шлях до столиці на автомобілі займе до 20 хвилин, а на громадському транспорті – близько 40 хвилин. Проте нинішні мешканці комплексу скаржаться, що наразі майже нічого з обіцяного забудовником немає, і коли чекати – невідомо. Також гостро стоїть питання нехватки дитячих садочків та шкіл, зведення яких у межах комплексу не передбачено.

Знайомтеся з житловими комплексами поряд, які ми розглядали раніше:

ЖК "Авіатор" – черговий довгобуд Карплюка у Гостомелі

ЖК "New York Towers" в Ірпені: комплекс від Мирончука, який не можуть добудувати

Ірпінський ЖК "Бургундія" від ексмера Карплюка – комплекс без власної парковки та дозволів на приєднання комунікацій

Розпіарений ЖК "Гостомель Residence" від Андрія Гарбузюка: чи варто інвестувати кошти в цей проєкт?

Хто будує житловий комплекс?

Замовник будівництва ТОВ "Парк Таун" (ЄДРПОУ 38733056), девелопер та інвестор – "BIG development" (ЄДРПОУ 38964372), а генеральним підрядником виступає ТОВ "ІБК "Будінвестгруп".

Земельні ділянки, на яких ведеться будівництво, нині знаходяться в приватній власності фізичних осіб Липкана Ігоря Івановича, Думен Ганни Іванівни та ТОВ "Парк Таун". Дана компанія і згадані фізичні особи уклали договір суперфіцію, термін дії якого перевищує час здачі ЖК в експлуатацію. А от питання про те, чи законно територія лісу потрапила у володіння приватних осіб, розбиралася прокуратура.

Мова йде про ліс 1 групи, який Держкомітет лісового господарства України "Київліс" передав до земель запасу Гостомельської селищної ради за зверненням Юрія Прилипка (став головою Гостомеля у 2015 році), на той час директора ПМП "Міраж" ще в 2004 році, коли головою Гостомеля був Валерій Пивоваров. У 2014 році на сесії Гостомельської селищної ради під головуванням Анатолія Кириченка відбувся дерибан понад 20 га землі в лісі. Тоді земельні ділянки отримували лояльні депутати, а також підставні особи, які згодом перепродали ділянки забудовнику.

У ЗМІ можна знайти безліч інформації стосовно того, що селищному голові Анатолію Кириченку закидали незаконний розподіл земель на території лісу, але правоохоронні органи ніяких дій не вчиняли. Вирубку більш ніж столітнього лісу не зупинило навіть те, що йому наданий статус національного парку. Дерибан цієї землі висвітлив сайт "Громада Приірпіння". Хоч передача ділянки від "Київлісу" до Гостомельської селищної ради відбувалася за участі Юрія Прилипка, але прямих доказів його стосунку до зведення даного комплексу немає, хоча він особисто знає забудовника Василя Думена (на фото), якого називають "шісткою" Прилипка. Зауважимо, що стартувало будівництво через рік після обрання Прилипка селищним головою.

За даними ЗМІ, Думен – ексдепутат Рахівської міськради від "Батьківщини". У 2015 він балотувався до Київської обласної ради в 2015 році від партії БПП-"Солідарність", але обраним не був. Партнером Думена називають ексрадника голови Київської ОДА Анатолія Присяжнюка Леслава Геллера. За даними місцевих ЗМІ, Думен фінансував балотування місцевого депутата Юрія Марчука на посаду голови Гостомельської ОТГ від партії "Слуга народу" у 2020 році.

Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що передбачає можливість зведення об'єкта, заявленого забудовником. Функціональне призначення земельної ділянки, відповідно Містобудівних умов та обмежень, – землі житлової та громадської забудови, що відповідає проєкту ЖК. Будівництво комплексу ведеться більш ніж на 20 кадастрових ділянках. У даному матеріалі представлена інформація тільки за трьома з них.

Схема придбання житла в новобудові: юридична довідка від Bildcontrol.ua

Забудовник пропонує інвестору придбати житло через купівлю-продаж майнових прав. Така схема придбання квартир чітко законодавчо не врегульована. Даний вид договору не передбачений статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (далі ─ Закон).

Закон говорить, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування. Законодавство України не забороняє використовувати такий вид договорів. Згідно зі ст. 177 Цивільного кодексу України (ЦКУ), одним із об'єктів цивільних прав є майнові права.

Квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після його завершення стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна і прийняття його в експлуатацію, інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (ст. 331 ЦКУ).

Інвестору важливо розуміти, що у разі інвестування в новобудову за договором купівлі-продажу майнових прав він придбав не квартиру, а право в майбутньому оформити певну квартиру на себе. Таку схему застосовують забудовники, оскільки об'єкт (квартира) фізично ще не існують. Покупець майнових прав, який зареєструє на себе право власності, буде першим власником квартири згідно з єдиним державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Сторонами договору виступають: продавець ─ особа, яка, згідно з контрактом, зобов'язується продати покупцеві майнові права на обрану покупцем квартиру та покупець ─ особа, яка, згідно з контрактом, зобов'язується придбати майнові права на обрану ним квартиру.

Найчастіше договір купівлі-продажу майнових прав підписується із замовником будівництва. Можливі випадки, коли договір купівлі-продажу майнових прав може підписуватися з підрядником будівництва, якому передали права на квартиру згідно з договором підряду або з будь-якою іншою юридичною особою ─ інвестором, який має право продавати майнові права на конкретну квартиру.

Тож майбутнім інвесторам перш ніж підписувати договір купівлі-продажу майнових прав, необхідно переконатися, що саме ця особа має право продавати права на обрану квартиру.

Суть договору полягає в тому, що продавець зобов'язується зафіксувати за покупцем майнові права на певну квартиру, яка буде побудована в певний термін. Після проведення повної оплати покупцем за договором і введення об'єкта в експлуатацію, продавець зобов'язується передати майнові права на квартиру за актом приймання-передачі.

При вивченні договору купівлі-продажу особливу увагу необхідно звернути на наступні пункти:

1. Предмет. У договорі має чітко зазначатися, що купуються майнові права на конкретну квартиру. Договором обов'язково повинні передбачатися конкретні характеристики такої квартири: будівельна адреса, номер будинку (черги), секції, поверх, будівельний номер квартири, кількість кімнат і орієнтовна площа.

2. Терміни. Сюди обов'язково потрібно включити термін введення об'єкта в експлуатацію, термін передачі забудовником документів для оформлення права власності, термін підписання акту приймання-передачі, термін повернення грошових коштів у разі розірвання договору, термін дії договору.

3. Ціна договору та порядок розрахунків. У разі, якщо оплата йде частинами, дуже важливо зафіксувати вартість квадратного метра і графік платежів. Якщо договором передбачена 100% -ва оплата, повинен бути зафіксований граничний її термін.

4. Гарантії та порядок повернення продавцем коштів за договором, у разі прострочення введення об'єкта в експлуатацію.

5. Умови переуступки прав вимог.

Договір інвестора в ЖК "Парк Таун" складено досить відповідально, оскільки в ньому вказані наступні пункти: дата здачі в експлуатацію; штрафи продавця; штрафи покупця; детальний опис об'єкта інвестування: квартира (приміщення, паркінг), площа, планування, розташування, поверховість, будинок,секція; ціна об'єкту інвестування або розписана схема оплати у вигляді розстрочки; механізм вирішення ситуації при зміні фактичної площі об'єкту інвестування; термін отримання правовстановлюючих документів (права власності) після здачі в експлуатацію, порядок і терміни виявлення і усунення прихованих дефектів (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо).

Договір купівлі-продажу майнових прав складається в письмовій формі та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Підписантом за договором від імені продавця може виступати директор на підставі статуту або представник на підставі довіреності.

Договір купівлі-продажу майнових прав є підставою для отримання права власності на квартиру. Додатково до договору забудовник повинен передати вам пакет документів, необхідних для оформлення права власності на квартиру (додатки та додаткові угоди до договору, акт приймання-передачі квартири, довідка про 100%-ву оплату, технічний паспорт на квартиру, витяг з реєстру інвесторів тощо).

Основні ризики такої схеми:

1. Існує ризик подвійного перепродажу майнових прав. Оскільки в Україні відсутній реєстр майнових прав на нерухоме майно, неможливо простежити кому забудовник продав права на певну квартиру.

2. Відсутність можливості контролювати підрядника будівництва і виконання ним зобов'язань щодо будівництва об'єкта.

3. Забудовник може використовувати отримані кошти не за цільовим призначенням, що може призвести до затяжного процесу зведення будинку (довгобуд).

4. Забудовник може залучати грошові кошти для будівництва, не маючи при цьому повного пакета дозвільної документації.

5. Оскільки угода відбувається без нотаріального оформлення, що дає можливість зменшити витрати на придбання квартири, то в даному випадку необхідно уважно вивчити історію компаній, які продають майнові права, а також ознайомитись із повноваженнями їх представників.

Серед переваг слід відзначити наступне:

1. Досить проста для розуміння схема інвестування.

2. Зниження податкового навантаження. Витрати зменшуються шляхом вилучення посвідчення договору у нотаріуса і оподаткування, яке могло виникнути в разі, якщо забудовник спочатку б оформив квартиру на себе.

3. Інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Купівля майнових прав не обкладається податками, не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перша реєстрація права власності відбувається безпосередньо за інвестором, тому податки і збори в цій схемі відсутні.

Які ціни на квартири?

Будинки в житловому комплексі "Парк Таун" мають квартири різних планувань. Це одно-, дво- , трикімнатні варіанти, та дворівневі помешкання.

За даними сайту Bild.ua, станом на 16.08.2021 за однокімнатну квартиру площею 46-55 кв.м доведеться заплатити від 849 тис грн (18250-19500 грн /кв.м.), двокімнатна квартира площею 64-86 кв.м коштуватиме від 1,25 млн грн (18000-21000 грн/кв.м.), трикімнатне помешкання площею 85-92 кв.м. обійдеться від 1,79 млн грн (21000 грн/кв.м.). При цьому вартість дворівневої квартири площею 121-135 кв.м. коштуватиме від 2,56 млн грн (20000-21000 грн/кв.м.).

Забудовник пропонує своїм інвесторам придбати квартиру в розстрочку з виплатами до введення будинку в експлуатацію. Перший внесок – від 30% вартості житла, також є можливість дострокового погашення. Також можна придбати житло в кредит терміном до 20 років під 5,9% річних.

У реєстрі судових рішень немає інформації стосовно забудовника, яка може вплинути на процес будівництва. Але 7 червня 2021 року суд задовольнив позовну заяву від інвестора про виплату забудовником пені за порушення строків введення об'єкта в експлуатацію.

Згідно з даними офіційного сайту Державної податкової служби, замовник будівництва ТОВ "Парк Таун" не має податкового боргу перед державним та місцевим бюджетами.

Згідно п. 9 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктів з середніми і значними наслідками (СС2 і СС3). Відповідна ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності. Ознайомитися з повним переліком декларацій про початок будівельних робіт на кожен будинок можна за покликанням.

Забудовник надав інформацію про наявність узгоджених технічних умов на підключення ЖК до водоканалу, каналізаційної мережі, газопостачання та тепломереж. Звертаємо увагу на те, що технічні умови на підключення ЖК до електромереж видані тільки для адреси вул. Мисливська, 5, 7, 9, 11.

Фотографія будівельного паспорта об'єкта доступна у відкритих джерелах. На сайті асоціації допомоги постраждалим інвесторам житловий комплекс не відзначено як проблемний. Громадська думка стосовно новобудови на форумі Domik.ua розділилася, та загалом більше позитивних відгуків, ніж негативних. Представник компанії забудовника не висвітлює на форумі хід будівництва проєкту і не відповідає на запитання користувачів. Впродовж останнього півріччя активності представників забудовника на форумі взагалі не спостерігається.

Житловий комплекс "Парк Таун" має власний сайт, де якому можна ознайомитися з інформацією про сам проєкт та забудовника, переглянути фотохронологію та опис ходу будівельних робіт, акцій і заходів. Сайт не містить детальної інформації про термін здачі будинків у експлуатацію.

Нагадаємо, що в даному ЖК заплановано 12 будинків, 5 з яких вже здано. При цьому тільки перша секція першого будинку була здана в обіцяний термін. Далі затримка здачі кожної наступної секції зростала в геометричній прогресії. Обіцяний термін здачі шостого будинку, який будується зараз, сплив у 3 кварталі 2018 року. Тобто актуальна затримка його здачі становить 35 місяців.

Житловий комплекс "Парк Таун" від фахівців Bildcontrol.ua отримав індекс надійності 142 бали з 220 можливих. Це низька оцінка. З огляду на величезний актуальний термін затримки здачі будинків, право власності на житло інвестори отримають не скоро. Та й гарантій повної реалізації проєкту немає. Отже, якщо хочете придбати квартиру в ЖК "Парт Таун", варто обміркувати, чи довго ви на неї готові чекати.

Дізнатися більше про будь-яку новобудову допоможуть фахівці BildControl.ua. Вони розробили власну методику розрахунку індексу надійності забудови, який включає 42 параметри в 4 розділах. Ознайомитися із прикладом звіту про забудовника можна за покликанням.